Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Союз - К» (далее – ООО «Союз - К») к администрации Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – ТОГБУ «ЦОКСОН») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Союз - К» обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, указав, что кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков с кадастровыми номерами ***, превышает их рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком Разумковой Г.Н. в отчете об оценке № 002О/21 от 11 июля 2021 года, что влечет увеличение размера подлежащего оплате налога за указанное имущество.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости ООО «Союз - К» обращалось в ТОГБУ «ЦОКСОН», в чем решениями последнего № ОРС-68/2021/00982, № ОРС-68/2021/00983 от *** отказано со ссылкой на наличие ошибок в отчете об оценке, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Не соглашаясь с данным решением, ООО «Союз - К» просило признать его незаконным и установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 11 июля 2021 года согласно отчету оценщика для земельного участка с кадастровым номером *** в размере 57 270 804 руб. 65 коп., для земельного участка с кадастровым номером *** в размере 15 067 980 руб. 45 коп

В судебное заседание представитель административного истца Ивашкина М.А., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, в письменном заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие, уточнив при этом размеры рыночной стоимости земельных участков, в соответствии с которыми просила установить кадастровую стоимость, и которые по заключению судебных экспертов ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России составляют для земельного участка с кадастровым номером *** - 95 117 890 руб., для земельного участка с кадастровым номером *** - 23 583 770 руб.

Другие участвующие в деле лица, чья явка не признавалась судом обязательной, в судебное заседание также не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представители административных ответчиков ТОГБУ «ЦОКСОН», Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, администрации Тамбовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в письменных заявлениях просили дело рассмотреть без их участия.

В письменных возражениях представитель административного ответчика ТОГБУ «ЦОКСОН» возражал против удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемых решений бюджетного учреждения.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В частности, статьей 22.1 названного Федерального закона определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления администрации Тамбовской области от 2 декабря 2020 года № 976 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Тамбовской области с 1 января 2021 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что за административным истцом с 2017 года зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами *** и ***, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, расположенные по адресу: ***.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является в том числе земельный налог.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь собственником вышеуказанных земельных участков и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена по состоянию на 1 января 2020 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 14 сентября 2020 года № 532 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Тамбовской области» и для земельного участка с кадастровым номером *** составляет 150 804 782 руб. 55 коп., для земельного участка с кадастровым номером *** - 37 390 914 руб. 45 коп.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 29 ноября 2021 года административный истец обратился в ТОГБУ «ЦОКСОН», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним согласно названной норме закона, постановлению администрации Тамбовской области от 27 декабря 2016 года № 1543 «О создании ТОГБУ «ЦОКСОН»», п.2.4 Устава ТОГБУ «ЦОКСОН», и которое с учетом характера спорных правоотношений является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу в отличие от других административных ответчиков, указанных в качестве таковых административным истцом.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет частнопрактикующего оценщика Разумковой Г.Н. об оценке № 002О/21 от 11 июля 2021 года, согласно которому рыночная стоимость на дату оценки 11 июля 2021 года земельного участка с кадастровым номером *** составляет 57 270 804 руб. 65 коп., земельного участка с кадастровым номером *** - 15 067 980 руб. 45 коп.

Решениями ТОГБУ «ЦОКСОН» № ОРС-68/2021/00982 и № ОРС-68/2021/00983 от 23 декабря 2021 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по следующим причинам: допущены расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков; нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (части 2, 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, пункт 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611,

Для оценки правомерности выводов в решениях ТОГБУ «ЦОКСОН» относительно представленного отчета оценщика, определением суда от 21 февраля 2022 года по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости земельных участков на дату их оценки.

Согласно заключению № 284/14-4 от 1 апреля 2022 года, выполненному экспертами ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России Кондаковым А.Н. и Герасименко В.В. вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в том числе учитывая причины, послужившие основанием для принятия ТОГБУ «ЦОКСОН» решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости от 23 декабря 2021 года № ОРС-68/2021/00982 и № ОРС-68/2021/00983; экспертами выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки; информация, использованная оценщиком, не является достаточной, а именно: выявлены несоответствия пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, и пункту 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», косвенно влияющие на итоговую стоимость объекта оценки; рыночная стоимость земельных участков, определенная в исследованном отчете рассчитана с нарушением действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и в действительности по состоянию на 11 июля 2021 года составляет для земельного участка с кадастровым номером *** - 95 117 890 руб., земельного участка с кадастровым номером *** – 23 583 770 руб.

Оценив заключение экспертов Герасименко В.В., Кондакова А.Н. в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и обладающими правом на проведение подобного рода исследования, имеющими высшее образование.

Эксперт Герсименко В.В. имеет квалификацию экономист-менеджер, квалификацию магистра по направлению подготовки «Строительство», специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений», диплом о профессиональной переподготовке от 15 марта 2006 года Государственной академии повышения квалификации и переподготовке кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности» и специализации «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы по данной специальности с 2006 года, а также экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», экспертную квалификацию по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», удостоверения о повышении квалификации в 2016, 2017, 2021 годах в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, дипломы о профессиональной переподготовке ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ от 2017 года и 2019 года.

Эксперт Кондаков А.Н. имеет высшее образование по специальности «Строительство автомобильных дорог и аэродромов», степень магистра по направлению «Строительство», (специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений»), степень магистра по направлению «Юриспруденция», диплом о профессиональной переподготовке Института повышения квалификации и переподготовки кадров ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ по программе «Землеустройство», диплом о профессиональной переподготовке ФБУ РФЦСЭ при МЮ РФ по специальности «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», диплом о профессиональной переподготовке ФБУ РФЦСЭ при МЮ РФ по специальности «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», экспертную квалификацию по специальностям 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по специальности с 2007 года, 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы по специальности с 2013 года.

Порядок проведения экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.

Экспертное заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объеков оценки, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы экспертов под сомнение оснований не имеется.

При исследовании отчета оценщика экспертами, в частности, установлено, что оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений (цен) этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости; не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов; использованы только данные справочников оценщика и самостоятельный анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки оценщиком не проведен; представлены некорректные данные объекта-аналога № 1 относительно его кадастрового номера; представлены некорректные данные объекта-аналога № 4 относительно его стоимости; ошибочно отнесен объект оценки № 2 к большему диапазону по площади; для определения диапазона ценообразующего фактора «урожайность основных видов культур» ошибочно использованы данные за разные периоды времени; не приведено обоснование методологии расчетов; на страницах 55 и 56 отчета использованы разные единицы измерения площади участков; имеются несоответствия данных объявлений о продаже и информации, указанной оценщиком относительно объектов-аналогов №№ 1-4. Указанные обстоятельства оказывают влияние на итоговую стоимость объектов оценки.

При проведении экспертной оценки земельных участков, экспертами подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен вид целевого назначения земли – сельскохозяйственного назначения, к которому относятся объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость.

Экспертами приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертами сравнительным подходом, при котором был проведен анализ рынка земельных участков и подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристиках сопоставимы с объектами оценки, поскольку все они относятся к землям сельскохозяйственного назначения, расположенных в Тамбовской области.

По отличным от объектов оценки ценообразующим факторам объектов-аналогов экспертами введены необходимые корректировки, в частности: на возможность торга, передаваемые права, местоположение, расположение относительно пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.

Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, учитывая, что экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, и участниками процесса не оспорено. Напротив, административный истец выразил с ним свое согласие, уточнив предъявленные требования.

Размеры рыночной стоимости, определенной экспертами, не оспариваются и административными ответчиками.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в экспертном заключении, как и доказательств иной рыночной стоимости земельных участков лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено.

Проанализировав в совокупности с другими доказательствами названное экспертное заключение, подтвердившее несоответствие отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и иные размеры рыночной стоимости, суд считает, что оспариваемые решения ТОГБУ «ЦОКСОН» являются законными и не подлежащими отмене, приняты уполномоченным бюджетным учреждением и с соблюдением порядка и срока принятия таких решений.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 КАС РФ; резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В связи с чем, отказывая в признании незаконными решений бюджетных учреждений, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков административного истца в размере, определенном судебными экспертами по состоянию на 11 июля 2021 года для земельного участка с кадастровым номером *** в размере 95 117 890 руб., для земельного участка с кадастровым номером *** в размере 23 583 770 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление ООО «Союз - К», поданное в Тамбовский областной суд 24 января 2022 года, удовлетворить в части требования, предъявленного к ТОГБУ «ЦОКСОН» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельных участков, определенную по состоянию на 11 июля 2021 года равной их рыночной стоимости в следующих размерах:

участка с кадастровым номером *** - 95 117 890 руб.;

участка с кадастровым номером *** - 23 583 770 руб.

В остальной части административное исковое заявление ООО «Союз-К» – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2022 года.

Судья Ледовских И.В. /подпись/