Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Закамск-Сервис» - ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края – ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Закамск-Сервис»об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Закамск-Сервис»(далее ООО «Закамск-Сервис», Общество)обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края (до принятия Указа Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года № 47 - Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 56355 970 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимости, налоговая база по налогу на имущество организаций, в отношении которого в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость здания установлена актом Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» на основании результатов массовой кадастровой оценки, утвержденных Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края и составила – 113279327,46 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного объекта на эту же дату существенно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, есть основания полагать, что рыночная стоимость объекта определена неверно, ходатайствовала о назначении судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ ФКП Росреестра по Пермскому краю в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Закамск-Сервис» является собственником здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости (л.д.9-10), копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 24).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (п. 5195) включено здание с кадастровым номером **, площадью 2768,1 кв.м. расположенное по адресу: ****.

Поскольку принадлежащее административному истцу на праве собственности здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края», как 113279327,46 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 21). Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость здания по адресу: **** в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 15.07.2019 года №815/О-19, составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» К.

Как следует из материалов дела, выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик Б. включена в реестр членов саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обладает необходимой степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 2017 года, в том числе, проанализировала рынок зданий коммерческого назначения, расположенных в различных зонах престижности, в том числе того в границах которого расположен объект оценки. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу об основных ценообразующих факторах – местоположение, передаваемые права, техническое состояние, площадь, тип объекта, определив диапазон цен на рынке купли-продажи г. Перми от 6797,66 до 28893,70 руб./кв.м. (с учетом предполагаемой скидки на торг 10%, без учета прав на земельный участок, НДС). Также оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, с учетом местоположения здания, по результатам которого она пришла к выводу о том, что стоимость земельного участка, на котором расположено здание, с учетом выполненной выборки находится в диапазоне от 2509,70 до 8939,78 руб./кв.м.

При проведении оценки рыночной стоимости здания и земельного участка оценщиком использован сравнительный подход методом сравнения продаж.

Полагая отказ оценщика от использования затратного подхода необоснованным, административный ответчик указал на то, что выводы оценщика об отсутствии соответствия конструктивной системы здания данным Справочника КО-Инвест, 2016 безосновательны, имеется возможность определения конструктивной системы как КС-1 и найти соответствующую сравнительную единицу. Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что оценщик привела в отчете мотивированное обоснование причины отказа от использования затратного подхода (стр. 33-35 Отчета об оценке). В качестве основания оценщик указала на то, что имеющиеся в техническом паспорте объекта оценки данные сведения об основном материале ограждающих и несущих конструкций, необходимые для определения класса конструктивной системы, не позволяют однозначно определить к какому классу конструктивной системы может быть отнесен объект. Указанное утверждение основано на сведениях, приведенных в источнике, приобщенном к отчету, поскольку в техническом паспорте объекта оценки действительно сведения об основном материале ограждающих и несущих конструкций указаны в целом (кирпич и бетон), без подразделения для каких конструкций какой материал являлся основным. Таким образом, выводы оценщика основаны на представленной при подготовке отчета информации, соответствуют методическим требованиям.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания и земельного участка, из предложений, имеющихся на рынке недвижимости города Перми, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала семь объектов-аналога для сравнения объекта оценки и пять объектов-аналога для земельного участка, подходящих по элементам сравнения.

В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта – отдельно стоящее здание (офисного или свободного назначения), функциональное назначение – офисно-торговый объект, средней отделки, в удовлетворительном состоянии. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранный в качестве аналогов объект № 3 не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку данный объект имеет пристрой – склад, что не было учтено оценщиком. Как следует из материалов дела, площадь склада, являющегося частью здания предлагаемого к продаже включена в площадью объекта, приведенную в объявлении, в связи с чем не имелось оснований для исключения площади данного помещения при анализе стоимости предложения аналога.

Проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Доводы административного ответчика о некорректности выборки в связи с тем, что из выборки были исключены объекты по которым оценщикам не удалось определить кадастровые номера, не могут быть приняты как основание для оценки выводов оценщика как недостоверных. Ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что приведенное в отчете основания исключения действительно имеет место, в связи с чем, идентификация объекта по данным ЕГРН невозможна, таким образом, оценщик обоснованно указал на то, что проверка достоверности описания объекта данная в предложении проведена быть не может, основания для исключения объекта из выборки имелись.

При внесении корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки.

Итоговый результат оценки рыночной стоимости здания по состоянию на 01.01.2018 года без учета стоимости земельного участка 7664773 рубля и НДС определен оценщиком как 56355970 рублей, что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО № 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации. Таким образом, оценщик правомерно определила рыночную стоимость объектов без учета налога на добавленную стоимость.

Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 13 мая 2019 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приходит к выводу о том, что доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным, не подлежащим удовлетворению.

Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 12 августа 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Закамск-Сервис»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 56355 970 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 12 августа 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 02 октября 2019 года.

Судья:/подпись/