Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Приходько Г.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Намсараевой Г.Д. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Намсараева Г.Д. с ...г. является собственником нежилого здания, площадью ... кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... по <...>.

Постановлением Правительства РБ от ...г. ..., кадастровая стоимость указанного участка утверждена в размере ... руб.

Обращаясь в суд, Намсараева Г.Д. с учетом уточнения своих требований просила определить кадастровую стоимость указанного земельного участка, в размере его рыночной – ... руб.

Требования основаны на том, что утверждённая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную, и обуславливает необходимость выкупа данного земельного участка по завышенной цене.

Определениями суда от ... и ...г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных и земельных отношений РБ, администрация г. Улан-Удэ, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РБ и Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ соответственно.

В судебное заседание Намсараева Г.Д., будучи извещенной не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ее представитель по доверенности от .... Антипов В.Н. на требованиях настаивал.

Представители Управления Росреестра РФ по РБ, ФГБУ «ФКП Росреестра России», администрации г. Улан-Удэ и Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ Хандархаева Т.Н., Каратуев К.В. и Тулохонов О.А. соответственно, возражали против удовлетворения административного иска по мотиву недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от ...г. В частности, по мнению представителей, при оценке участка неправильно определена величина корректировок цен – поправка на масштаб определена со ссылкой на источник информации – «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» ФИО16. Между тем, объектом оценки выступал земельный участок с разрешенным использованием «для строительства гостевого дома», а объекты аналоги выбраны из раздела «Коммерческая недвижимость». Кроме этого, в экспертном заключении указано о дате определения кадастровой стоимости ...г., тогда как отчет составлен на ...г., что свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

Представители Правительства РБ (имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие), Минимущества РБ, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились. Не сообщили об уважительности причин своей неявки и не просили об отложении дела.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Участвуя в предыдущем судебном заседании, представитель Минимущества РБ Симонова О.А. также возражала против удовлетворения административного иска, по мотиву недостоверности представленного отчета, как доказательства. Так, в качестве аналогов объекта оценки, оценщиком избраны ненадлежащие объекты. И представленных источников в виде копий газет, определить характеристики объектов аналогов, не представляется возможным. В частности, в периодических изданиях не указаны виды разрешенного использования объектов-аналогов, и наличие коммуникаций. Кроме того, учитывая характеристики оцениваемого объекта, целесообразнее при его оценке применять метод предполагаемого использования.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявление Намсараевой Г.Д. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Как уже выше указывалось, кадастровая стоимость приведенного выше земельного участка установлена в размере 6849539,90 руб.

Данная кадастровая стоимость определена по состоянию на ...г. Перечисленные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле, подтверждаются кадастровой справкой филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по РБ».

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, так как его выкупная цена исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее Закон № 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с п.п. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее-Закон № 221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 ст. 16 Закона № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. Согласно пункту 4 названной статьи одним из оснований учета изменений в отношении объекта недвижимости является решение суда.

В обоснование заявленных требований, административным истцом представлен отчет ... от ...г. (далее-отчет), выполненный <...> и положительное экспертное заключение на него от ...г., подготовленное экспертом <...>ФИО11, подготовившая отчет.

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, произвел анализ рынка коммерческой недвижимости г. Улан-Удэ, рынка земли, а также ценообразующих факторов по состоянию на .... Для сравнения использовались данные за период ...

Оценщик использовал информацию газет <...>.

В результате анализа наиболее эффективного использования земельного участка, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным его использованием в соответствии с текущим видом разрешенного использования является размещение на нем гостевого дома.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 256 от 20 июля 2007г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 20), отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал ... аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ, имеющие аналогичный правовой режим (собственность), предназначенные для коммерческого строительства, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам.

При проведении оценочных работ, произведена корректировка стоимости земельного участка по факторам местоположения, которая составила от ... % до ...%; корректировка на масштаб земельного участка (площадь) от ... до .... Корректировка на дату продажи не применялась ввиду того, что от даты объявления объектов - аналогов и объекта - оценки не прошло более ... месяцев.

По результатам оценки, оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ...г. составляет ... руб.

Согласно экспертному заключению ... от ...г., подготовленному экспертом <...>ФИО12, приведенный выше отчет от ...г. соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, названный эксперт подтвердил.

Оснований не согласиться с указанным экспертным заключением, у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в указанном выше отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы административного ответчика и заинтересованных лиц о том, что представленный заявителем отчет оценщика не является объективным доказательством рыночной стоимости земельного участка проверен судом и признан несостоятельным.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Данной статьей установлено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения.

В соответствии со ст. 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу ст. 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ признается достоверной и рекомендуемой.

Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ № 611 от 25 сентября 2014г. установлено, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (п. 12).

Проведение указанного анализа необходимо для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. 15).

В разделе 5.2 отчета, представленного заявителем (стр. 28) оценщик пришёл к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным является использование земельного участка в соответствии с текущим видом разрешенного использования (для строительства гостевого дома).

Оснований не согласиться с данным выводом, суд не находит ввиду следующего.

Как уже выше указывалось, спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «для строительства гостевого дома ».

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ основным принципом земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

Статьей 7 этого же Кодекса произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведений которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

При таких обстоятельствах, учитывая вид разрешённого использования земельного участка, оценщик вне зависимости от приближённости участка к центру, размещения на нем здания правомерно посчитал, что из всех законодательно разрешенных, а соответственно физически осуществимых и финансово возможных вариантов использования объекта оценки, наилучшим и наиболее эффективным является использование земельного участка в соответствии с текущим видом разрешенного использования.

Согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Исходя из указанного требования федерального стандарта оценки, наличие на спорном земельном участке нежилого здания, помещения в котором заявителем с целью извлечения дохода могут сдаваться в аренду, не подлежало учету оценщиком при установлении рыночной стоимости земельного участка. Тем более оно не являлось основанием для использования последним доходного подхода при определении стоимости участка. Поскольку здание и земельный участок являются самостоятельными объектами налогообложения, перечисленные обстоятельства имели бы значение при определении рыночной стоимости здания (в случае оспаривания его кадастровой стоимости).

Как уже выше указывалось отказ от использования доходного подхода с использованием методов капитализации земельной ренты, метода остатка, метода предполагаемого использования мотивирован в отчете.

Учитывая указанное, а также положения п. 20 ФСО № 1 неиспользование оценщиком перечисленных методов в рамках доходного подхода не является нарушением федеральных стандартов оценки, а потому не может свидетельствовать о недостоверности отчета, как доказательства.

Доводы административного ответчика и заинтересованных лиц о недостоверности отчета ввиду того, что учитывались цены аналогов, имеющие иной вид разрешенного использования -коммерческая недвижимость, подлежат отклонению.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 254 (далее - ФСО №3), отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим Федеральным стандартом оценки стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно п. 19 ФСО № 3 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточной и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как уже выше указывалось, применяя сравнительный подход, оценщик выбрал ... аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ, имеющие аналогичный правовой режим (собственность), предназначенные для коммерческого строительства, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам.

Как видно из источников информации, которые использовались оценщиком указанные участки были отобраны им потому, что объявления о них содержали информацию о назначении участков (под коммерческое строительство).

Как уже выше указывалось, в силу п. 19 ФСО № 3 информация, считается достаточной, если использование дополнительной информации, в том числе не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости участка заявителя, определенной оценщиком в приведенном отчете.

Тем более что стоимость объекта оценки, определенная в отчете подтверждена в порядке ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ – положительным экспертным заключением эксперта саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший указанный отчет.

То обстоятельство, что в экспертном заключении на листе 2 имеется описка в части даты определения стоимости объекта, с учетом изложенного, о недостоверности отчета, также как и экспертного заключения не свидетельствует. Так, в целом экспертное заключение соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011г. № 328, указанная техническая ошибка, допущенная экспертом не привела к нарушению требований законодательства РФ, не отразилась на стоимости объекта оценки, а потому ее наличие оснований считать экспертное заключение недопустимым доказательством, не дает.

Использование оценщиком в качестве источника информации монографии ФИО9 к нарушениям отнести, также нельзя. Принимая во внимание право оценщика применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Федерального закона № 135-ФЗ), доводы административного ответчика в указанной части не свидетельствуют о противоречии отчета требованиям законодательства и как следствие не являются основанием для признания его недопустимым, как доказательства.

В п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Судом установлено и не оспаривается участниками процесса, что Намсараева имеет исключительное право выкупа указанного участка в силу ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с Порядком определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности РБ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, приобретаемых без торгов, утвержденных Постановлением Правительства РБ от 23 января 2015г. № 20, цена указанного земельного участка, в случае его выкупа Намсараевой будет зависеть от его кадастровой стоимости. Как следствие, последняя обладает правом, в силу приведенных выше разъяснений высшей судебной инстанции, оспаривания установленной кадастровой стоимости.

Обстоятельств, свидетельствующих о зависимости оценщика, составившего отчет, юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, а также эксперта от административного истца, судом не установлено. Доказательств, опровергающих указанное, участниками процесса не представлено.

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, Верховный Суд республики не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Намсараевой, как следствие приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на ...г. – ... руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Намсараевой Г.Д. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства гостевого дома, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ...г., равной ... руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий Т.Н. Раднаева