Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Этафон» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Этафон» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности: <...> с кадастровым №..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 3 704 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №... от <дата> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО «Правовые решения».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком <...> налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости <...> участка.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.

Представитель административного ответчика – Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 14 928 376,32 руб. по состоянию на 01.01.2018 и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №130-п от 28.11.2018.

В соответствии с отчетом ООО «Правовые решения» №... от <дата> об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составила 3 704 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, от <дата> отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности,, стандартов и правил оценочной деятельности, При определении рыночной стоимости оценщиком допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости: допущены методологические недочеты, не вся информация, приведенная в отчете является проверяемой; допущены методологические ошибки при проведении расчета затратным и доходным подходами.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки экспертом, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 14 300 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, представлены письменные возражения на заключение эксперта, рецензия на заключения эксперта, составленная ООО «Балтийская правовая группа» по заказу административного истца <...>

Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, исходя из следующего.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения судебной экспертизы, в том числе, объяснения эксперта, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

Так, представитель административного истца указывает, что в экспертном заключении не приведено доказательств допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности, из чего следует, что эксперт не имел достаточных оснований переходить к разрешению второго вопроса ( о рыночной стоимости объекта оценки).

Однако данные доводы противоречат содержанию экспертного заключения, в котором экспертом указано на существенные ошибки, допущенные оценщиком, приведены обоснования соответствующих выводов эксперта (т.2 л.д.8-10).

При этом, эксперт пояснил, что суть его замечаний относительно недостатков раздела <...> отчета об оценке «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости…» сводится к тому, что в отчете отсутствуют информация, подтверждающая стоимостные показатели на дату оценки. Приведенная оценщиком информация о предложениях к аренде (продаже) относится к периоду после даты оценки и не может служить подтверждением сложившемуся уровню цен на дату оценки.

Довод представителя административного истца о том, что вопреки заключению судебной экспертизы в отчете, на страницах <...> приведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки необоснован.Как пояснил эксперт, в рамках отчета об оценке опреляется рыночная стоимость двух объектов – <...>. При этом, для <...> не проведено позиционирование не проведен анализ наиболее эффективного использования, отсутствует анализ рынка и ценообразующих факторов.

В рамках затратного подхода стоимость объектов капитального строительства определена оценщиком по данным договора инвестирования. Однако, как указано экспертом в данном договоре не указана степень готовности объекта, величина затрат вложенных в объект до заключения договора и величина затрат на доведение объекта до полной готовности; отсутствует расшифровка суммы инвестирования и данные о соотношении затрат между двумя объектами разного функционального назначения. Исходя из данных обстоятельств, экспертом сделан вывод о том, что из данного договора не представляется возможным определить стоимость затрат, приходящуюся на строительство объекта оценки.

Учитывая изложенное, соответствующие доводы представителя административного истца о необоснованности экспертного заключения не могут быть приняты во внимание.

Также несостоятельны доводы представителя административного истца об ошибочности вывода эксперта о том, что в рамках доходного подхода оценщик определяет ставку дисконтирования как ставку капитализации.

Как пояснил эксперт, все представленные в отчете ссылки на источники для расчета ставки капитализации, не являются рыночными данными, а только гипотетическими примерами для определения ставки. Эксперты в данных источниках не приводятся. Кроме того, информация, используемая для определения рисков в рамках отчета, не соответствует информации, приводимой в источниках, на которые ссылается оценщик.

Согласно пояснений эксперта, сам по себе <...>, без расположенного на нем объекта капитального строительства, не генерирует доход. Учитывая изложенное, стоимость, определенная в рамках доходного подхода, относится к единому объекту недвижимости. Для получения стоимости непосредственно объекта капитального строительства (из полученной рыночной стоимости в рамках доходного подхода) необходимо было исключить стоимость, приходящуюся на <...> При согласовании результатов следовало анализировать полученные результаты с учетом того, что результат в рамках затратного подхода не включает стоимость прав на <...>, а в рамках доходного - включает.

Учитывая изложенное, довод представителя административного истца о том, что эксперт ошибочно полагает, что в рамках доходного подхода стоимость объекта капитального строительства рассчитана оценщиком с учетом стоимости прав на <...>, несостоятелен и не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения.

Представитель административного истца также указывает на необоснованность и противоречивость экспертного заключения при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Так, по мнению представителя административного истца, эксперт неверно описывает окружение объекта исследования, указывая, что оно представляет собой преимущественно малоэтажную жилую застройку, с отдельными коммерческими, производственно складскими и социальными объектами. Между тем малоэтажная жилая застройка поблизости фактически отсутствует, окружением объекта оценки являются только нежилые объекты.

Однако, как следует из данных карты, приведенной экспертом в экспертном заключения (т.2 л.д.22), пояснений эксперта, в соседних кварталах, граничащих с исследуемым кварталом расположения объекта исследования, расположены частные жилые дома. Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, нежилые объекты относятся только непосредственно к кварталу расположения объекта оценки. Таким образом, вышеуказанный довод представителя административного истца противоречит имеющимся доказательствам.

Как указывает представитель административного истца эксперт при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в отношении земельных участков, не относящихся к одному сегменту рынка с объектом оценки, то есть нарушил п.11 в. ФСО №7.

Действительно, объект оценки отнесен экспертом к сегменту «Объекты придорожного сервиса». Однако учитывая, что <...>, относящиеся к данному сегменту, несут в себе набор различных функций (от станции по обслуживанию автомобилей до размещения гостиниц и магазинов) эксперт обоснованно провел анализ в сегментах промышленно-складской и общественно деловой застройки. Эксперт также учел наличие у объекта оценки основного, разрешенного и фактического вида использования – автомойка, станция техобслуживкания автомобилей и вспомогательного –административно-бытовые помещения в связи с чем пришел к выводу о том, что наиболее сопоставимым видом использования <...> является «производственно-складская застройка». Объекты, относящиеся к категории «объекты придорожного сервиса» по основному набору функций фактического использования, в данном случае наиболее близки к данной категории. В случае размещения на участке торгово-гостиничного объекта, он был бы более близок к категории «общественно-деловая застройка».

Также является безосновательным довод представителя административного истца о том, что эксперт неверно установил фактическое использование <...>, так как большая часть помещений в здании, расположенном на оцениваемом <...>, офисного и торгового назначения и к придорожному сервису отношения не имеют.

Эксперт пояснил, что объект исследования отнесен к категории «объекты придорожного сервиса, учитывая расположение на участке станции техобслуживания автомобилей, автомойки и вспомогательных помещений административно-бытового назначения. Набор данных видов функционального назначения не противоречит понятию «объект придорожного сервиса.

Не может быть принят во внимание, как противоречащий тексту экспертного заключения, довод представителя административного истца о том, что экспертом не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка к которым может быть отнесен объект оценки при фактическом и альтернативных вариантах его использования. Экспертом приведен подробный анализ рынка для двух функциональных категорий <...>, сделаны выводы о диапазоне вероятной стоимости объекта оценки <...>

Учитывая изложенное, также являются несостоятельными доводы представителя административного истца о том, что обязательные к применению федеральные стандарты оценки, применены экспертом выборочно, с многочисленными нарушениями.

Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета не опровергнуты.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оценивая заключения судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: <...> с кадастровым №..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере рыночной стоимости, составляющей 14 300 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения ООО «Этафон» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 29.12.2020 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев