Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-692/2017 по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого здания (гараж, котельная) с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью ***,** кв.м., Литера №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 24.07.2013 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и составляет 9 242 934,92 руб.

К настоящему исковому заявлению заявителем представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 4 220 365 рублей.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО4 просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представители административного истца ФИО2 и ФИО3, действующие на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области и Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Представитель заинтересованного лица - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица - Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении требований отказать.

Представитель заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей административного истца, показания свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ФИО4 требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО4 является собственником нежилого здания (гараж, котельная) с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью ***,** кв.м., №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ.. (л.д. №).

Кадастровая стоимость данного нежилого здания определена по состоянию на 24.07.2013г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет 9 242 934,92 руб.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают права и обязанности ФИО4, поскольку принадлежащее ему здание является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы как его кадастровая стоимость.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью нежилого здания и обратился для определения его рыночной стоимости в ООО «Оценка».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1, по состоянию на 24.07.2013г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 4 220 365 рублей.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 01.03.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ФИО4 было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

- оценщик противоречит сам себе – в соответствии с указанием на стр. № отчета имеется достаточное количество объектов аренды в сегменте рынка объекта оценки (1,2 млн. кв.м. в целом по Самаре и существенная доля от этого количества в Куйбышевском районе), а на стр. № – оценщик указывает на нехватку аналогов для расчета стоимости доходным подходом. Отказ от доходного подхода не обоснован. Нарушен п. 5 ФСО №3, п. 11 ФСО №7, п. 23 ФСО №7;

- правила отбора аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом отсутствуют (на стр. № отчета указано на отбор 5 аналогов «которые расценены как достаточно представленные для объективного определения рыночной стоимости) – нарушен п. 22 ФСО №7;

- отказ от использования затратного подхода не обоснован. Указание на ретроспективный характер оценки никак не влияет на решение о применении затратного подхода, который собственно и предназначен на учет разницы в стоимости создания объекта оценки (его полного аналога) на дату его создания и на дату оценки. Нарушен п. 24 ФСО №7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 24.07.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного нежилого здания, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в г. Самара Самарской области. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал предложения о продаже объектов недвижимости, представленные в журнале «Зеленая площадь».

На странице № отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование в качестве нежилого производственно-складского здания.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

По результатам проведенного анализа, исходя из целей и задач проводимой оценки, оценщиком было принято решение отказаться от применения затратного и доходного подходов при проведении исследования. Причины отказа от указанных подходов оценщиком обоснованы, что отражено на страницах № отчета.

В отчете произведен расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости спорного нежилого здания, рассматривались цены предложений о продаже аналогичных объектов в г. Самара, что отражено на страницах № отчета. Из массы предложений о продаже нежилых зданий оценщиком было выбрано 5 объектов-аналогов производственного назначения, расположенных в Кировском, Железнодорожном и Советском районах г. Самары и описано правило подбора аналогов. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: назначению, условиями продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, наличию коммуникаций, физическому состоянию. При оценке нежилого здания введены корректировки: на торг, местоположение и площадь. Процесс введения корректировок и цены сопоставимых объектов приведены на страницах № отчета. В итоге рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в рамках метода сравнения продаж составила с учетом НДС - 4 980 031 рубль.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного нежилого здания без учета НДС составляет - 4 220 365 рублей, что отражено на странице № отчета.

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

Оценщик ФИО1, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержал в полном объеме и пояснил, что объект оценки был им осмотрен, произведена фотосъемка. В результате осмотра установлено, что объектом оценки является нежилое здание, состоящее из помещений административно-офисного и производственно-складского назначения. Анализ рынка показал, что производственно-складские помещения предлагаются к продаже по 15-21 тыс. руб./кв.м. с учетом НДС, с учетом земельной составляющей и без учета скидки на торг. Следовательно, можно сделать вывод о том, что величина рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки ниже его удельного показателя кадастровой стоимости. При оценке рыночной стоимости спорного здания им был использован сравнительный подход. При расчете стоимости оцениваемого объекта были выбраны аналоги из журнала «Зеленая площадь», приложение к печатному изданию «Новости недвижимости». Полагает обоснованным выбор аналогов, как наиболее приближенных по ценообразующим факторам к объекту оценки. Вся информация, содержащаяся в отчете, проверяема, источники информации с объявлениями о продаже нежилых зданий, отобранных в качестве объектов-аналогов, представлены в отчете. С замечаниями Комиссии, изложенными в решении, оценщик не согласился и пояснил, что на стр. № отчета он не указывает на то, что у него имеется достаточное количество объектов аренды в сегменте рынка объекта оценки. На данной странице всего лишь присутствует фрагмент анализа рынка оцениваемого периода выполненного компанией «ТАО» и это не говорит о том, что у оценщика имеется та базовая информация, на основе которой проведен анализ рынка. На стр. № оценщик обосновывает свой отказ от использования доходного подхода. В общем виде, в рамках доходного подхода, стоимость рассчитывается по следующей формуле: V=I/R, где V – стоимость, I – чистый операционный доход, R – коэффициент (ставка) капитализации. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации: R= Iк/ Vк. Исходя из данных зависимостей, в случае использования в расчете аналогов, максимально схожих как оцениваемым объектом, так и между собой, стоимость объекта сопоставима стоимости определяемой в рамках сравнительного подхода для расчета ставки капитализации V= Vк. Исходя из чего, применение доходного подхода для объектов являющихся типичными для рынка недвижимости, нецелесообразно. При этом, оценщиком также учитывался ретроспективный характер оценки. В решении Комиссии не указано, какие конкретно принципы оценки нарушены оценщиком при составлении отчета, по анализу рынка у Комиссии замечаний нет, анализ рынка оценщиком выполнен в полном объеме, доходный подход при расчете рыночной стоимости объекта оценки не применялся. Правила отбора объектов-аналогов для расчета сравнительным подходом описаны на стр. № отчета. На стр. № отчета обоснован отказ от применения затратного подхода. Применение затратного подхода наиболее эффективно при оценке объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. Рынок недвижимости в сегменте оцениваемого имущества является активным, имеется достаточно данных, необходимых для применения сравнительного подхода к оценке. Оцениваемое имущество является типичным для рынка недвижимости, оно не является объектом специального назначения и использования, что также не может способствовать появлению необходимости в применении затратного подхода. Таким образом, оценщик полагает, что ссылки в решении Комиссии на нарушения при составлении отчета п. 5 ФСО №3, п. 11 ФСО №7, п. 23 ФСО №7, п. 22 ФСО №7 и п. 24 ФСО №7 надуманы и не соответствуют действительности. Комиссией не приведено ни одного замечания, устранение которого могло бы повлиять на конечный результат оценки.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на отчет об оценке. Пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не предоставлены суду доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах. Ходатайств о назначении по делу оценочной судебной экспертизы административные ответчики суду не заявили.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого здания на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным оценщиком ООО «<данные изъяты>», а требования ФИО4 - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 01.03.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Требование ФИО4 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (гараж, котельная) с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью ***,** кв.м., №, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013г. в размере 4 220 365 рублей.

Датой обращения ФИО4 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 01.03.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.08.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.