Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 696/16 по иску ООО «Волга-Рест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Волга-Рест» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, - равной его рыночной стоимости в размере 11 531 403 руб.

Свои требования административный истец обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности, размер налоговых платежей зависит от размера кадастровой стоимости участка, которая не соответствует его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 17 470 284,93 руб.

Согласно отчету об оценке № №, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, - на дату оценки 01.01.2013 года составила 11 531 403 руб.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просят требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ООО «Волга-Рест» - Пикичева А.В., действующая на основании доверенности № № г., поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в административном иске, просила административные исковые требования удовлетворить.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Правительства Самарской области, Администрации г.о. Новокуйбышевск в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще. ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило суду отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, показания свидетеля ФИО1., изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Волга-Рест» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Волга-Рест» владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 17 470 284,93 рубля.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно отчету об оценке № № г., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, - на дату оценки 01.01.2013 года составила 11 531 403 руб.

Согласно положительному экспертному заключению на данный отчет от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ФИО2., регистрационный номер № в реестре <данные изъяты>», экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного истцом отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от использования других подходов и методов обоснован на страницах 32-43 отчета.

В соответствии с пунктом 12 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В представленном отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (страницы 19-32 отчета), анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из которого оценщик делает вывод о том, что земельный участок оценивается исходя из его фактического использования – административно-торгового назначения (страницы 47-48 отчета).

Использованные в отчете объекты аналоги (стр. 61-65) имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности расположены в <адрес>. Оценщиком определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки и осуществлен расчет с использование программного продукта ЭВМ «Программа для оценки объектов сравнительным подходом», данный программный продукт является проверенным на условия качества расчетов сертифицированным продуктом, что подтверждается Сертификатом качества продукции № №., выданным <данные изъяты>». Стоимость одного кв.м. составила 3 029 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определенная в отчете составила 11 531 403 рубля.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования ООО «Волга-Рест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Суд также принимает во внимание, что ДД.ММ.ГГГГ г. Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области. Решением Комиссии ДД.ММ.ГГГГ заявление административного истца было отклонено по тому основанию, что он не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1. все выводы отчета об оценке поддержала, пояснила, что при проведении оценки, спорный земельный участок был осмотрен, в результате чего установлено, что он в деловом центре города, на первой, «красной линии», используется по назначению, в здании находятся, в том числе кафе и кулинария. На земельном участке имеются все коммуникации. Объект оценивался как условно свободный от строений. В <адрес> не было найдено необходимое количество аналогов, что указано на странице 40 отчета. В качестве аналогов были использованы коммерческие участки Самарской области из базы данных «<данные изъяты>». Выбор аналогов обоснован на странице 55 отчета. В качестве ценообразующих факторов были выбраны площадь участка, категория, назначение, вид передаваемых прав, наличие коммуникации. С учетом использования метода многофакторного корреляционно-регрессионного анализа отобрано 15 участвующих в расчетах объектов-аналогов, что дало возможность построить наиболее достоверную функцию, коэффициент корреляции по использованным факторам выше 0,50 по абсолютному значению. Стоимость одного кв.м. 3 029 руб., что соответствует анализу рынка.

По замечанию комиссии о том, что исходный источник информации по объектам-аналогам (<данные изъяты>») содержит в части объявлений информацию по транспортной доступности объектов (расположение на первой линии или внутриквартально, на транспортной магистрали и т.д.), данный фактор стоимости оценщиком не выделен и не анализируется, хотя авторы объявлений считают его значимым – п. 22 ФСО № 7, пояснила, что по объектам-аналогам данный фактор указан, однако, при расчетах было выяснено, что он имеет коэффициент корреляции менее 0,5, в связи с чем, он не был включен в расчеты, хотя был описан.

Таким образом, суд полагает, что замечание Комиссии на отчет об оценке является необоснованным, поскольку иных допустимых и относимых доказательств несоответствия отчета об оценке требованиям действующего законодательства, не представлено.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим заявлением является 19.10.2016г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 06.09.2016г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Волга-Рест» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 11 531 403 рублей.

Дата подачи ООО «Волга-Рест» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 06.09.2016 года, в суд – 19.10.2016г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.11.2016г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь