Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Яскина Анатолия Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Яскин Анатолий Владимирович (далее – Яскин А.В., административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ Пермского края», административный ответчик) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости путем установления кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

– помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **2122, общей площадью 180,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 544 309 рублей по состоянию на 30.10.2018;

- помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **2076, общей площадью 441,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9 794 646 рублей по состоянию на 28.03.2018.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость нежилых помещений не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещений нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. От представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие; на требованиях, изложенных в исковом заявлении, настаивает.

Административный ответчик ГБУ «ЦТИ Пермского края» в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Учреждения.

Заинтересованное лицо Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направило, представило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Министерства, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований.

От заинтересованного лица администрации г. Перми также представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В направленном суду отзыве на административный иск указано на несогласие с требованиями, изложенными в административном иске, со ссылкой на недоказанность со стороны административного истца обстоятельств, позволяющих снизить кадастровую стоимость спорных помещений.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (в лице филиала по Пермскому краю) в суд представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом; правовую позицию по заявленным требованиям не выразило.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Яскин А.В. является собственником следующих объектов недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером **2122, общей площадью 180,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, а также нежилого помещения с кадастровым номером **2076, общей площадью 441,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Вышеназванные нежилые помещения являются частью здания с кадастровым номером **36, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорные нежилые помещения, принадлежащие административному истцу по праву собственности, с 01.01.2018 являются объектами налогообложения, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости помещений, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещений безусловно нарушаются его права и обязанности.

Из представленных в материалы дела Выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **2122 установлена в размере 7 384 634, 37 рубля, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **2076 установлена в размере 17 631 173,26 рубля и определена в обоих случаях актом № 388 от 10.10.2019 ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, установленном ст. 16 Закон о кадастровой оценке, для помещения с кадастровым номером **2122 по состоянию на 30.10.2018, для помещения с кадастровым номером **2076 по состоянию на 28.03.2018.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Яскин А.В. представил отчеты об оценке № 115.1/О-20 от 25.02.2020, № 115.2/О-20 от 25.02.2020, выполненные оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б. Согласно отчету об оценке № 115.1/О-20 от 25.02.2020 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **2122 по состоянию на 30.10.2018 составила 3 544 309 рублей. Согласно отчету об оценке № 115.2/О-20 от 25.02.2020 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **2076 по состоянию на 28.03.2018 составила 9 794 646 рублей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Так, оценщик ООО «Р-Консалтинг» Б. является членом саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается Свидетельством ** от 03.04.2018. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом специалиста ФГБОУ ВПО «Пермский государственный национальный исследовательский университет» от 04.07.2014, регистрационный номер **, с присвоением квалификации «Экономист» по специальности «Финансы и кредит»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 10.08.2018 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия» со сроком действия с 28.08.2019 по 27.08.2020.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объектов исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в г. Перми.

Из содержания отчетов об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки) на территории г. Перми за 4 квартал 2017 года в отношении помещения с кадастровым номером **2076, за 3 квартал 2018 года в отношении помещения с кадастровым номером **2122, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенных в г. Перми. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен, установившийся на помещения коммерческого назначения, расположенные на нижних этажах жилых домов, в 2-4 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми, который составил от 12 336,45 руб./кв.м. до 72 067,59 руб./кв.м., средняя цена – 40 051,24 руб./кв.м. (для помещения с кадастровым номером **2076 средняя цена составила 39 410,47 руб./кв.м.). Учитывая местоположение объектов (3 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), тип (встроенные помещения), площадь (средняя), физические характеристики (состояние удовлетворительное), оценщик в отчетах делает выводы о том, что стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **2122 может находиться в диапазоне от 7 746,06 руб./кв.м. до 45 251,24 руб./кв.м., ниже среднего значения – 25 148,17 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 % (без учета прав на земельный участок); стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **2076 может находиться в диапазоне от 8 438,14 руб./кв.м. до 49 294,23 руб./кв.м., ниже среднего значения – 26 956,76 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).

Также на основании проведенного анализа цен предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Перми, оценщик указал, что для нежилого помещения с кадастровым номером **2122 диапазон цен на земельный участок составил от 1 086,96 руб./кв.м. до 9 990,01 руб./кв.м., средняя цена составляет 4 584,70 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (3 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 976,09 руб./кв.м. до 8 971, 03 руб./кв.м., ниже среднего значения 4 156,35 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,2 %. Для нежилого помещения с кадастровым номером **2076 диапазон цен на земельный участок составил от 2 509,7 руб./кв.м. до 8 839,78 руб./кв.м., средняя цена составляет 4 806,06 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (3 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), вид прав (собственность), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 2 251,2 руб./кв.м. до 8 265,46 руб./кв.м., ниже среднего значения 4 371,88 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.

При составлении отчетов оценщик в каждом случае определил основные факторы, влияющие на цену помещений коммерческого назначения: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог, площадь, материал стен, физическое состояние, состояние отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения. Также оценщик определил основные факторы, влияющие на цену земельных участков коммерческого назначения: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог, площадь, рельеф, коммуникации, разрешенное использование.

При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещений не были использованы доходный и затратный подходы.

Применяя в каждом случае сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: имущественные права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка). Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 22 объекта-аналога для помещения с кадастровым номером 59:01:4413647:2122 и 9 объектов-аналогов для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на данный объект, а также 20 объектов-аналогов для помещения с кадастровым номером 59:01:4413647:2076 и 7 объектов аналогов для расчета земельного участка, приходящегося на указанный объект. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (даты предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, в том числе относительно красной линии крупных автодорог, площади и этажа, физического состояния, сведения о стоимости единых объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

При определении рыночной стоимости каждого помещения оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к каждому объекту капитального строительства земельного участка.

Суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

При подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.

Возражения заинтересованного лица администрации г. Перми судом отклоняются с учетом вышеизложенных обстоятельств и сделанных на их основе выводов.

При таком положении, суд полагает, что требования об установлении кадастровой стоимости помещений в размере равном их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 30.03.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Яскина Анатолия Владимировича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **2122, общей площадью 180,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 544 309 рублей по состоянию на 30.10.2018.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **2076, общей площадью 441,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9 794 646 рублей по состоянию на 28.03.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30.03.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 15.05.2020.

Судья подпись