Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 13 декабря 2017 года №,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 05.03.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 13.12.2017 года №, которым на основании заявления ООО «Партнер» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 955 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.05.2012 года в размере 2 745 070 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 79 % ниже его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, а представленный ООО «Партнер» отчет об оценке от 02.10.2017 года № (составлен оценщиком ФИО1, являющимся членом Общероссийской общественной организации оценщиков «Российское общество оценщиков»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не является недостоверным, поэтому не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Определяя рыночную стоимость объекта оценки оценщик, тем не менее, не применил корректировки, которые подлежали применению, либо применил их некорректно. Объект оценки имеет назначение – для размещения магазинов, такое же назначение имеет и объект-аналог № 3. Остальные земельные участки имеют иные назначения: объекты-аналоги № 1 и №2 - для размещения объектов бытового обслуживания (для хранения автотранспортных средств), объект-аналог № 4 – для размещения административного здания –административного офиса. Поэтому оценщику надлежало применить корректировку «на назначение». Но, в нарушение пункта 10 ФСО №1 и пункта п.22 «б» ФСО №7 он этого не сделал. Оценщик некорректно произвел корректировку «на местоположение», что повлекло занижение стоимости объектов-аналогов №№ 1, 2 и 4, и неверное определение рыночной стоимости объекта оценки. Производя эту корректировку оценщик применил для всех объектов-аналогов единый коэффициент 0,13350, установленный постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012 года № 157-па для подгруппы ВРИ 5.1 –«земельные участки для размещения объектов оптовой и розничной торговли», хотя объекты-аналоги относятся к разным подгруппам ВРИ. Также оценщик не учел, что объекты-аналоги имеют разную транспортную и пешеходную доступность, близость к центру города, разное развитие инфраструктур, разную обеспеченность автопарковками, что существенно влияет на установление рыночной цены объекта. Указанные обстоятельства подлежали обязательному учету, как указано в пункте 22 «е» ФСО № 7. При расчете корректировки «на вид разрешенного использования» оценщик применил коэффициенты, определенные постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2011 года № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год». Но оценка производилась на дату – 28.05.2012 года, на которую указанное постановление уже не действовало. Корректировка «на условия продажи» оценщиком не применялась, хотя продажа земельных участков, выбранных оценщиком в качестве объектов-аналогов, фактически осуществлялась на торгах по ликвидной цене, которая значительно ниже рыночной стоимости. Это явилось следствием того, что земельные участки фактически продавались в нагрузку к капитальным строениям, и именно в их покупке был заинтересован покупатель, что вынуждало муниципальное образования снижать цены на земельные участки. Это обстоятельство оценщиком не было учтено при подборе объектов-аналогов. Также оценщик оставил без внимания тот факт, что объекты-аналоги №1 и №4 имели обременения – земли ограниченного пользования, и не применил корректировку «на имущественные права, ограничения (обременения) этих прав при совершении сделок». Определяя рыночную стоимость, оценщик исходил из того, что все земельные участки являются незастроенными, что не соответствует требованиям пункта 20 ФСО №7. Состояние и тип построек, находящихся на земельных участках имеют существенное значение и подлежат учету при определении рыночной цены объекта оценки. Поскольку объекты-аналоги имеют разные подгруппы ВРИ, тип и состояние их застройки отличается, некоторые объекты имеют обременения, то оценщик не мог применять сравнительный подход в классическом виде, а должен был применить доходный подход в целом и метод остатка в частности для определения рыночной стоимости объекта оценки, которые применяется при отсутствии корректных аналогов.

Представители административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, заинтересованного лица ООО «Партнер», уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

В письменных возражения административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Партнер» представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Исследовав материалы дела, представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договоров аренды № от 10.12.2012 года, № от 30.05.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «Партнер» владел и пользовался на праве аренды земельным участком с кадастровым номером №, площадью 4955 кв.м. (в том числе земельный участок ограниченного пользования площадью 298,00 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, цель пользования – с целью эксплуатации объектов торговли – магазинов, находящимся по <адрес>. Договоры зарегистрированы в Управление Росреестра по Хабаровскому краю, срок действия аренды установлен по 16.05.2066 года.

На этом земельном участке размещены нежилые здания: склад-магазин оптовой торговли площадью 1347, 2 кв.м. с кадастровым номером №, и магазин смешанных товаров площадью 1128, 6 кв. м., с кадастровым номером №, принадлежащие на праве собственности ООО «Партнер» (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 01.02.2016 года, номера регистрации №). Также на земельном участке имеется сооружение – тепловая трасса с кадастровыми номерами №, принадлежащий МУП «Горводоканал».

Между продавцом администрацией города Комсомольска-на-Амуре и покупателем ООО «Партнер» 07.02.2018 года заключен договор купли-продажи №, предметом которого является объект недвижимости - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 4955 кв.м., расположенный по <адрес>, на расстоянии 20 м в северо-восточном направлении от жилого дома по <адрес>. Цена договора определена в 2 745 070 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 27.02.2018 года (номер регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договоров аренды, заключенных между администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и ООО «Партнер» в отношение земельного участка с кадастровым номером №, установлена обязанность арендатора ООО «Партнер» вносить арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером в № размере 13 153 543 рублей по состоянию на 28.05.2012 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05.06.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Так как ООО «Партнер» являлся плательщиком арендной платы и является плательщиком земельного налога, и базовая ставка этих платежей определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «Партнер» обратилось 28.11.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № об определении рыночной стоимости, составленный 02.10.2017 года оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28.05.2012 года составляет 2 745 070 рублей.

Заявление ООО «Партнер» рассмотрено на заседании Комиссии 13.12.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № от 13.12.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 28.05.2012 года в размере 2 745 070 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, а в настоящее время является получателем земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 13.12.2017 года №, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО7, а в случае её отсутствия – ФИО8.

Из протокола № от 13.12.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО2, членами комиссии ФИО4 и ФИО6; протокол заседания комиссии вела секретарь ФИО3. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № от 13.12.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 02.10.2017 года № на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 02.10.2017 года № указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 28.05.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 955 кв.м., расположенного по <адрес>, на расстоянии 20 м в северо-восточном направлении от жилого дома по <адрес>, разрешенное использование –магазины, имеет значение 2 745 070 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 28.05.2012 года определена в размере 13 153 543 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 02.10.2017 года №, составленного ИП ФИО1, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке объекта от 02.10.2017 года № соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, - фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен его печатью. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлено 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок размещена на официальных сайтах Росреестра (раздел «Мониторинг рынка недвижимости») и администрации города Комсомольска-на-Амуре. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами (с указанием всех характеристик земельных участков), размещена на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и портале Росреестра.

Пункт 22 ФСО №7 предусматривает, что в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировки: «на дату продаж», «на вид разрешенного использования», «на местоположение», «на площадь участка», «расположение относительно красной линии». Описание корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (таблицы 5.1 и 5.2 на страницах 42-49), и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Не соглашаясь с отчетом об оценке административный истец ссылается на то, что оценщику надлежало применить доходный метод оценки, а не сравнительный подход.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Содержание отчета об оценке свидетельствует о том, что на земельном рынке города Комсомольска-на-Амуре в 2010-2011 годах имелись предложения и заключались сделки купли-продажи только права собственности на земельные участки, право аренды на земельные участки, предназначенные под застройку коммерческого назначения на торги, не выставлялось. Также отсутствует информация о затратах, понесенных покупателями при приобретении земельных участков. Это не позволило оценщику применить метод доходного подхода при выполнении расчета рыночной стоимости объекта оценки, так как невозможно определить действительный валовый доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных земельных участков, и определить чистый операционный доход от продаж, являющийся разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек. Административный истец не представил доказательства обратного. При таком положении суд не может согласит с такой позицией административного истца, поскольку она основана исключительно на его субъективном мнении и не имеет иного подтверждения.

Не соглашаясь с отчетом об оценке объекта № от 02.10.2017 года, административный истец ссылается на то, что объекты-аналоги имеют разные подвиды назначения, поэтому подлежала применению корректировка «на назначение», которая оценщиком не применена.

Как указано в статье 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. 2. Земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому одним из видов разрешенного использования земельных участков является предпринимательство – размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Содержание отчета об оценке объекта № от 02.10.2017 года и сведения, размещенные на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре и портале Росреестра об объектах-аналогах, выбранных оценщиком, свидетельствуют о том, что все объекты-аналоги и объект оценки относятся к единой категории земель – земли населенных пунктов, и единое назначение земельных участок – под застройку коммерческого назначения. Это свидетельствует о том, что все земельные участки относятся к одной категории земель и имеют одинаковое назначение – под застройку коммерческого назначения. Поэтому отказ оценщика от применения корректировки «на назначение» является обоснованным.

Административный истец считает, что оценщик некорректно произвел корректировку «на местоположение», что повлекло занижение стоимости объектов-аналогов №№ 1, 2 и 4, и неверное определение рыночной стоимости объекта оценки.

Производя корректировку «на местоположение» оценщик исходил из того, что стоимость объекта может изменяться в зависимости от его расположения, инфраструктуры района, предполагаемого вида использования объекта. Производя расчет корректировки оценщик применил коэффициент 0,13350, установленный постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012 года № 157-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2012 год" для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования – «для размещения объектов оптовой и розничной торговли» (ВРИ 5.1), поскольку объект оценки используется для размещения магазина.

Такой подход оценщика суд признает верным, поскольку в соответствии с подпунктом «ю» пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, анализ рынка недвижимости выполняется путем определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а не объект-аналог.

По мнению административного истца, оценщику надлежало учесть типы застроек объектов-аналогов и объекта оценки, а не оценивать их как незастроенные земельные участки, поскольку тип и состояние застройки существенно влияет на рыночную стоимость объекта. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. При таком положение оценщик обоснованно определил земельные участки как незастроенные.

Также не заслуживает внимания и доводы административного истца о том, что оценщиком необоснованно при расчете корректировки «на вид разрешенного использования» применено постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2011 года № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год», которое не действовало на дату проводимой оценки – на 28.05.2012 года.

Ссылка административного истца на неверное выполнение корректировки «на местоположение» объекта оценки с применением постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па и решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55, которые не действовали на 2012 года, не принимается судом во внимание по причине её несостоятельности.

В отчете оценки указано, что повышающая корректировка 1,65 «на вид разрешенного использования» применяется с учетом значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования и зонирование территории, установленного постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па «Об установлении значений коэффициента для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год», для земельных участков коммерческого назначения, расположенных в жилых зонах.

В постановлении администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па указано, что оно действует с 01.01.2011 года. В постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года № 640-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2012 год" указано, что оно распространяет свое действие на 2012 год.

Сопоставив содержание указанных постановлений, суд не усмотрел разницу в значении коэффициентов, установленных для земельных участков коммерческого назначения, расположенных в жилых зонах.

Также административный истец считает, что оценщик, производя корректировку «на местоположение», не учел тот факт, что объекты-аналоги имеют разную транспортную и пешеходную доступность, близость к центру города, разное развитие инфраструктур, разную обеспеченность автопарковками, что существенно влияет на установление рыночной цены объекта. Суд такую позицию истца признает несостоятельной, свидетельствующей о невнимательном прочтении содержания отчета.

Содержание отчета об оценке (страницы 43-44 таблица 5.1 «Расчет стоимости права собственности земельного участка сравнительным подходом») свидетельствует о том, что оценщиком было учтено, что объект оценки и один из объектов-аналогов находятся в зоне «красной линии», а остальные объекты-аналоги размещаются, относительно «красной линии» - «внутри квартала», и применил соответствующую корректировку. Доказательств того, что такая корректировка оценщиком фактически не произведена, или что выполненные им расчеты являются неверными, административный истец, как того требуют положения части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, не представил.

Не заслуживает внимания, по мнению суда, довод административного истца о том, что оценщиком не учтено наличие обременения у объектов-аналогов № 1 и 4 – «земли ограниченного пользования», и не применена корректировка «на имущественные права, ограничения (обременения) этих прав при совершении сделок».

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСР № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра (сайт госуслуг), содержит сведения о том, что в составе объектов-аналогов № 1 и № 4 имеются площади земель ограниченной пользования. Площадь с такими же ограничениями имеется и в составе земельного участка, оценка которого производилась оценщиком. Сведений о наличии иных обременений, представленная в официальных источниках информация не содержит. И таких доказательств и истцом не представлено.

По мнению административного истца, подлежала применению корректировка «на условия продажи», поскольку продажа объектов-аналогов фактически осуществлялась на торгах по ликвидной цене, которая не отражала реальную рыночную стоимость земельных участков. Установление низкой продажной стоимости явилось следствием того, что земельные участки продавались одновременно с находящимися на них капитальными строениями, и приобретались покупателями как в нагрузку к магазинам, предприятиям. Так как в покупке земельных участков покупатель не был заинтересован, это вынуждало продавца - муниципальное образование, снижать цены на земельные участки. Суд находит эти доводы несостоятельными.

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В пункте 20, подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка –продажа в собственность, и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация о совершенных с объектами-аналогами сделках, в том числе о её цене, размещена на официальных сайтах администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Сведений о том, что сделки с объектами продавец заключал в условиях, не отвечающих рыночным (в том числе по льготной или сниженной цене), в источниках не имеется. Административный истец также не представил, как того требуют положения части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, доказательства, подтверждающие, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, при чрезвычайных ситуациях.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 13 декабря 2017 года № 13 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 04 апреля 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская