ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № 3А-6/19 от 11.06.2019 Приморского краевого суда (Приморский край)

Дело № 3а-6/2019

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

город Владивосток 11 июня 2019 года

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Зайцевой О.А.

при секретаре Сылко Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Трегубова Евгения Вячеславовича к Администрации Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованные лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, администрация города Владивостока, Дубовой Виталий Васильевич, Дубовая Екатерина Витальевна, Трегубова Ирина Ивановна об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

постановлением Администрации Приморского края от 12 декабря 2012 года № 413-па «О результатах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края; средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) кадастровых кварталов Приморского края; минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов), Приморского края. Данное постановление опубликовано в газете «Приморская газета» 9 января 2013 года № 1(732).

Здание с кадастровым номером , назначение: нежилое здание, 5, цокольный, технический – этажный (подземных этажей – 1), общая площадь ... кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, поставлено на кадастровый учет 25 июня 2012 года.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 30 декабря 2016 года была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером в размере 1815195291,07 рубль.

Трегубов Е.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным представителем ФИО11 в ходе слушания дела, об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес>, в размере равной его рыночной стоимости 1339750000 рублей по состоянию на 30 декабря 2016 года; о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости. В обоснование своих требований указал, что ему принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на вышеназванное здание. Установленная кадастровая стоимость здания в размере 1815195291,07 рубль значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете , составленном ООО ФИО10 28 августа 2018 года, чем нарушаются его права как плательщика налога на недвижимость.

До рассмотрения дела по существу, суд изменил статус департамента земельных и имущественных отношений Приморского края с административного ответчика на заинтересованное лицо, статус Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заинтересованного лица на административного ответчика, привлек к участию в деле в качестве административного ответчика Администрацию Приморского края, в качестве заинтересованного лица администрацию города Владивостока.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО11 поддержала уточненные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске, ходатайстве об уточнении требований. Дополнительно пояснила, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены как доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленной в Отчете административным истцом, так и не предоставлен иной Отчет об оценке его рыночной стоимости, не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель администрации города Владивостока ФИО13 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, ранее представила письменный отзыв на административный иск. По существу показала, что Отчет об оценке от 28 августа 2018 года является ненадлежащим доказательством, подтверждающим реальную рыночную стоимость здания с кадастровым номером . Так, при определении рыночной стоимости спорного здания доходным подходом оценщиком был использован метод примой капитализации. В последующем, для расчета арендной ставки объекта оценки оценщиком использовались четыре объекта-аналога. Вместе с тем, оценщиком не применена корректировка по площади, при том что площадь нежилых помещений и оценка стоимости 1 кв.м имеет самое важное ценообразующее значение для определения арендной платы за использование таких объектов недвижимости. Рыночная стоимость здания определена путем вычитания из рыночной стоимости такого объекта недвижимости стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:575. В связи с чем, оценщиком была определена рыночная стоимость указанного земельного участка. Для определения рыночной стоимости спорного земельного участка был использован сравнительный подход и выбрано четыре объектов-аналогов. Однако, при осуществлении сравнительного анализа специалистом не верно учтены индивидуальные характеристики земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:575.

Трегубов Е.В., Дубовой В.В., Дубовая Е.В., Трегубова И.И., представители Администрации Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Трегубов Е.В., Дубовой В.В., Дубовая Е.В., Трегубова И.И., представители Администрации Приморского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили. Ранее от Администрации Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО11, возражения представителяадминистрации города Владивостока ФИО13., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В силу статьи 15 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

Как предусмотрено положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе, - иные здание, строение, сооружение, помещение).

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Трегубов Е.В. указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости здания, находящегося у него на праве общей долевой собственности (1/4 доля в праве), его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость здания существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его (административного истца) прав, который в соответствии со статьей 400 Налогового кодекса РФ является плательщиком налога на недвижимость, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости здания, признаваемого объектом налогообложения.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 400 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, Трегубову Е.В. принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером , назначение: нежилое здание, 5, цокольный, технический – этажный (подземных этажей – 1), общая площадь ... кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 29 августа 2013 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Приморскому краю 19 апреля 2018 года.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 22 мая 2018 года, в отношении объекта недвижимости – здания с кадастровым номером установлена кадастровая стоимость в размере 1815195291,07 рубль, которая определена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 30 декабря 2016 года на основании Акта об утверждении кадастровой стоимости от 30 декабря 2016 года .

В судебном заседании установлено, что распоряжениями департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 22 декабря 2016 года № 451-ри, от 20 декабря 2017 года № 363-ри и от 25 декабря 2018 года № 281-ри здание с кадастровым номером , расположенное по адресу: <адрес>, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год под № 1127, на 2018 год под № 1115 и на 2019 год под № 1059.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований Трегубовым Е.В. представлен Отчет , составленный оценщиком ООО ФИО10ФИО17 28 августа 2018 года, из которого следует, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером , назначение: нежилое здание, 5, цокольный, технический – этажный (подземных этажей – 1), общая площадь ... кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, по состоянию на 30 декабря 2016 года составляет округленно 1339750000 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств несоответствия Отчета № 193 от 28 августа 2018 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного здания административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости здания ими не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункт 20).

Из пункта 16 ФСО № 1 следует, что доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункт 17).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1.

Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Положения пункта 5 ФСО № 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчет № 193 от 28 августа 2018 года, составленный оценщиком ООО ФИО10ФИО17, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация об общих характеристиках оцениваемого объекта капитального строительства, в частности о его назначении, текущем использовании, общей площади и др.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка продажи и аренды нежилой недвижимости города Владивостока по итогам 4 квартала 2016 года, анализа наиболее эффективного использования, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта капитального строительства. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения затратного и доходного подходов и обоснован отказ от применения сравнительного подхода. В рамках затратного дохода был использован метод с использованием показателей Ко-Инвест (стр. 83-89 Отчета). В рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации (стр. 89-107 Отчета).

Рыночная стоимость оцениваемого объекта капитального строительства, рассчитанная в рамках затратного подхода, по состоянию на 30 декабря 2016 года составляет 1410054 339 рублей (стр. 89 Отчета).

Из таблиц 14.1 – 14.7 Отчета следует, что стоимость объекта капитального строительства в рамках затратного подхода с использованием показателей Ко-Инвест получена с учетом показателей: наименования объекта оценки (торговый центр), восстановительной стоимости (затраты на замещение) (руб.), состояния, износа (%, руб.) (стр. 86-89 Отчета). При этом оценщиком приведены расчеты стоимости объекта оценки, описана методика оценки.

Рыночная стоимость объекта капитального строительства, рассчитанная в рамках доходного подхода методом прямой капитализации, по состоянию на 30 декабря 2016 года составляет 1277404 131 рубль (стр. 107 Отчета)

Так, из таблицы 14.25 Отчета следует, что рыночная стоимость объекта капитального строительства получена путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (1324301206 рублей) рыночной стоимости земельного участка (46897075 рублей) (стр. 107 Отчета).

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости (объекта капитального строительства и земельного участка) произведен с учетом чистого операционного дохода от сдачи в аренду офисно-торговых помещений (Оф/Т помещений) (руб./год), ставки капитализации (%) и чистого операционного дохода от сдачи в аренду складских помещений (Скл. помещений) (руб./год), ставки капитализации (%), что отражено в таблице 14.17 Отчета (стр. 100 Отчета).

В Отчете приведено обоснование ставки капитализации (стр. 100 Отчета).

Согласно таблице 14.16 Отчета чистый операционный доход от сдачи в аренду Оф/Т помещений (руб./год) рассчитан с учетом показателей: площади Оф/Т помещений (кв.м), арендопригодной площади Оф/Т помещений (кв.м), предполагаемой величины арендной платы за Оф/Т площади (руб./кв.м/мес.), потенциального валового дохода от сдачи в аренду Оф/Т площадей (руб./год), величины недозагрузки при сдаче в аренду Оф/Т помещений (%), потери от недоиспользования Оф/Т площадей (руб./год), эффективного валового дохода от сдачи в аренду Оф/Т помещений (руб./год), операционных расходов (%), операционных расходов от сдачи в аренду Оф/Т помещений (руб./год); чистый операционный доход от сдачи в аренду Скл. помещений (руб./год) рассчитан с учетом показателей: площади Скл. помещений (кв.м), арендопригодной площади Скл. помещений (кв.м), предполагаемой величины арендной платы за Скл. площади (руб./кв.м/мес.), потенциального валового дохода от сдачи в аренду Скл. площадей (руб./год), величины недозагрузки при сдаче в аренду Скл. помещений (%), потери от недоиспользования Скл. площадей (руб./год), эффективного валового дохода от сдачи в аренду Скл. помещений (руб./год), операционных расходов (%), операционных расходов от сдачи в аренду Скл. помещений (руб./год) (стр. 99 Отчета).

Результат расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью метода сравнительных продаж представлен в таблице 14.24 Отчета (стр. 106 Отчета). При расчете рыночной стоимости земельного участка в качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым объектом по следующим элементам сравнения: скидке на торг, правовому статусу, условиям финансирования, условиям продажи, условиям рынка (времени), местоположению (характеристике района), расположению относительно красной линии, наличию электроснабжения, наличию водоснабжения, разрешенному использованию, площади, а на различия между объектом оценки и объектами-аналогами были применены соответствующие корректировки, а именно корректировка «Скидка на торг», корректировка на правовой статус, корректировка на район расположения, корректировка на расположение относительно красной линии, корректировка на наличие электроснабжения, корректировка на наличие водоснабжения, корректировка на площадь, что отражено в таблице 14.20 Отчета (стр. 104-105 Отчета). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 105-106 Отчета).

В Отчете приведен детальный расчет рыночной арендной ставки для административно-торговых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, которая на дату оценки 30 декабря 2016 года составила округленно 870 руб./кв.м./мес. (стр. 92-95 Отчета).

Так, размер арендной ставки для оцениваемого здания определен методом сравнительного анализа рыночных ставок аренды. Подбор четырех объектов-аналогов для расчета сделан по результатам проведенного анализа объектов, предлагаемых в аренду в городе Владивостоке, с учетом функциональных качеств и сопоставимых по значениям ценообразующих факторов с объектом оценки. Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цене предложения, ставке аренды, коммунальным платежам, скидке на торг, условиям финансирования, условиям рынка (времени), местоположению (району), расположению относительно красной линии, внутренней отделки, характеру использования, площади, а на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка «Скидка на торг», корректировка на расположение относительно красной линии, что отражено в таблице 14.11 Отчета (стр. 92-93 Отчета). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 93-94 Отчета).

Также в Отчете приведен детальный расчет рыночной арендной ставки для складских помещений, расположенных по адресу: <адрес>, которая на дату оценки 30 декабря 2016 года составила округленно 320 руб./кв.м./мес. (стр. 95-98 Отчета).

Размер арендной ставки для оцениваемого здания определен методом сравнительного анализа рыночных ставок аренды. Подбор четырех объектов-аналогов для расчета сделан по результатам проведенного анализа объектов, предлагаемых в аренду в городе Владивостоке, с учетом функциональных качеств и сопоставимых по значениям ценообразующих факторов с объектом оценки. Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цене предложения, ставке аренды, коммунальным платежам, скидке на торг, условиям финансирования, условиям рынка (времени), местоположению (району), доступности объекта, состоянию объекта, наличию отопления, капитальности, характеру использования, площади, а на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на коммунальные платежи, корректировка «Скидка на торг», корректировка на доступность объекта, корректировка на состояние объекта, корректировка на площадь, что отражено в таблице 14.14 Отчета (стр. 96 Отчета). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 97 Отчета).

Согласно пункту 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: затратного и доходного, оценщиком определена итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства по состоянию на 30 декабря 2016 года округленно в размере 1339750000 рублей (без учета НДС), что отражено в таблице 15.3 Отчета (стр. 109 Отчета).

В таблице 15.4 Отчета приведены весовые параметры, характеризующие степень учета факторов при реализации каждого из подходов: затратному подходу присвоен весовой коэффициент 47,0 %, доходному подходу – 53,0 % (стр. 108 Отчета).

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Так, оценщиком использованы данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с интернет-сайта http://www.to25.rosreestr.ru/, сведения из еженедельников «Дальпресс» и «Из рук в руки», а также данные интернет-сайтов: www.farpost.ru, www.irr.ru (стр. 110 Отчета).

В Приложении № 2 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 179-188 Отчета).

Поскольку Отчет от 28 августа 2018 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований Трегубова Е.В. об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: Приморский край, город Владивосток, улица Черемуховая, дом 1, равной его рыночной стоимости в размере 1339750000 рублей.

При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в суд (направления административного иска по почте) 28 декабря 2018 года.

Одновременно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, поскольку согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения указанного требования отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Трегубова Евгения Вячеславовича к Администрации Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованные лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, администрация города Владивостока, Дубовой Виталий Васильевич, Дубовая Екатерина Витальевна, Трегубова Ирина Ивановна об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером , назначение: нежилое здание, 5, цокольный, технический – этажный (подземных этажей – 1), общая площадь ... кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1339750000 рублей по состоянию на 30 декабря 2016 года, на период с 1 января 2018 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 28 декабря 2018 года.

В удовлетворении административных исковых требований о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости Трегубову Е.В. - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева