Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К.О.М. к Департаменту управления имуществом <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

К.О.М. обратился в суд с административным исковым заявлением к Департаменту управления имуществом <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, мотивировав свои требования следующим. Административный истец является арендатором земельного участка площадью «…» кв.м. с кадастровым номером «…», категория земель: «…», разрешенное использование: «…», расположенного по адресу: «…». Приказом Департамента управления имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории <адрес>. Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере «…» рублей «…» копеек. Поскольку расчет арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости либо удельного показателя кадастровой стоимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № «…» от «…» года, выполненному оценщиком ООО «…» Ш.С.А., рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет «…» рублей. Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением эксперта саморегулируемой организации оценщиков. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», площадью «…» кв.м., расположенного по адресу: «…», равной его рыночной стоимости в размере «…» рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец К.О.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.

В судебном заседании представитель административного истца В.И.И. заявленные требования изменила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», площадью «…» кв.м., расположенного по адресу: «…», равной его рыночной стоимости в размере «…» рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель административного ответчика Департамента управления имуществом <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, а также указали следующее. На территории <адрес> проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером «…» произведен по «…» группе видов разрешенного использования – «…». Представленный административным истцом отчет об оценке подлежит проверке судом на соответствие законодательству об оценочной деятельности. Рыночную стоимость земельного участка, установленную в представленном административным истцом отчете об оценке, не оспаривают, разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, а также указали следующее. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером «…», площадью «…» кв.м., расположенного по адресу: «…», категория земель – «…», разрешенное использование – «…», арендодатель – Администрация Заволжского муниципального района <адрес>, арендатор – К.ФИО3 Росреестра не осуществляют полномочия по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку Управление Росреестра по <адрес> не осуществляет функции по внесению кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, не имеет заинтересованности в исходе дела, разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Администрации Междуречнского сельского поселения Заволжского муниципального района <адрес> С.М.В. в судебном заседании против удовлетворения требований административного истца с учетом их изменения не возражала, заключение проведенной по делу судебной экспертизы не оспаривала.

Представитель заинтересованного лица Администрации Заволжского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, в отзыве на административное исковое заявление указали следующее. К.О.М. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером «…», площадью «…» кв.м., расположенный по адресу: «…». На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости: «…»,«…»,«…»,«…». В «…» году произведена кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в размере «…» рублей «…» копеек. Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка составляет «…» рублей. В отчете об оценке для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком использованы в качестве аналогов земельные участки для индивидуального жилищного строительства, расположенные в Шуйском и Лежневском муниципальных районах. По данным отдела земельно-имущественных отношений Администрации Заволжского муниципального района <адрес>, осуществляющего продажу находящихся в государственной собственности земельных участков, средняя стоимость 1 кв.м. земельных участков для индивидуального жилищного строительства в «…» году составила «…» рублей. Соответственно, рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, представленном административным истцом, считают недостоверной. Решением Совета Заволжского муниципального района <адрес> от «…» года № «…» утверждены значения корректирующих коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Учитывая увеличение кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, для указанной категории земельных участков установлен понижающий корректирующий коэффициент. Права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы не нарушены. В удовлетворении требований административного истца просили отказать.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, а также указали следующее. Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости «…» года. В случае установления судом иной кадастровой стоимости земельного участка, вступившее в законную силу решение суда является основанием для осуществления учета соответствующих изменений в государственном кадастре недвижимости. Административным иском К.О.М. законные интересы ФГБУ «ФКП Росреестра» не затронуты.

Заслушав представителя административного истца В.И.И., представителя заинтересованного лица Администрации Междуреченского сельского поселения Заволжского муниципального района <адрес> С.М.В., исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд считает административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора аренды земельного участка № «…» от «…» года, соглашения от «…» года о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от «…» года № «…», заключенных между Администрацией Заволжского муниципального района <адрес> и К.О.М., административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером «…», площадью «…» кв.м., расположенного по адресу: «…», категория земель – «…», разрешенное использование – «…».

Приказом Департамента управления имуществом <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории <адрес>. Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от «…» года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером «…» определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере «…» рублей «…» копеек. Указанный выше земельный участок согласно приказу Департамента управления имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ отнесен к «…» группе видов разрешенного использования: «…».

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом частью 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Учитывая, что размер арендной платы за пользование вышеуказанным земельным участком зависит от его кадастровой стоимости, административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Лицами, участвующими в деле, право К.О.М. на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером «…» в размере его рыночной стоимости не оспаривалось.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Представленным административным истцом отчетом об оценке № «…» от «…» года (далее по тексту – Отчет об оценке), выполненным оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «…» Ш.С.А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», расположенного по адресу: «…», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере «…» рублей. Согласно положительному экспертному заключению №«…» от «…» года, выполненному экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «…» П.Е.С., Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «…», выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, являются обоснованными и достоверными.

Оценив представленный административным истцом Отчет об оценке, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)» (далее по тексту – ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Как указано на странице 5 Отчета об оценке, объект оценки оценщиком не осматривался, поскольку рыночная стоимость определялась оценщиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а отчет составлен ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, по мнению оценщика, за период времени с даты оценки до даты составления отчета на объекте оценки могли быть произведены изменения. Однако в соответствии с п. 20 ФСО № оценка производилась исходя из предположения, что земельный участок является свободным от застройки и улучшений, соответственно, изменение улучшений за вышеуказанный период времени на стоимость земельного участка не влияет. Кроме того, в нарушение п. 5 ФСО № в отчете не указаны допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. При этом визуальный осмотр объекта оценки, от проведения которого оценщик отказался, позволяет описать инфраструктуру участка и кадастрового квартала, инженерные коммуникации, транспортную доступность и другие ценообразующие факторы, которые должны быть учтены при оценке земельного участка.

Оценщиком сегмент рынка, к которому относится объект оценки, определен как «земли населенных пунктов». Однако земли населенных пунктов – это категория земель. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Исходя из заключения проведенной по делу экспертизы, земли населенных пунктов могут быть разбиты на следующие сегменты: земли под индивидуальное жилищное строительство, офисно-торгового назначения, промышленного назначения и т.д. Из изложенного следует, что оценщиком в нарушение п. 11 ФСО № сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, не определен.

В Отчете об оценке в нарушение п. 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, действовавшего на дату составления отчета, оценщиком не выбрана единица сравнения оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами, при этом оценщиком используются при проведении оценки разные единицы измерения (квадратный метр, сотка, гектар).

Учитывая, что основания отнесения аналогов № «…» и № «…» к одному сегменту рынка с оцениваемым земельным участком в отчете не приведены, отказ от введения корректировки для указанных аналогов на вид разрешенного использования не обоснован.

Из изложенного следует, что Отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, в связи с чем не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка.

Судом по делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером «…», площадью «…» кв.м., расположенного по адресу: «…». Согласно экспертному заключению № «…» от «…» года, выполненному экспертом А.И.А., рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет «…» рублей.

Экспертное заключение соответствует положениям ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным, содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, подтвержденным приложенными к заключению документами.

Экспертное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов обоснован и сомнений не вызывает.

В процессе оценки экспертом определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах сделок и предложений на рынке земельных участков, а также рынок земель под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения. По результатам анализа эксперт определил ценообразующие факторы, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснованно выбрал для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги, последовательно с изложением обоснования произвел корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.

В экспертном заключении введена и обоснована шкала корректировок, ко всем объектам-аналогам применены единые шкала и процедуры корректирования единиц сравнения. Экспертом произведен расчет коэффициента вариации по скорректированным ценам одного квадратного метра объектов-аналогов, по результатам расчета сделан вывод об однородности выборки. Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным аналогам произведены экспертом в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что при составлении заключения экспертом правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, экспертом не допущено. При проведении исследования требования ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки экспертом соблюдены. Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, сомнений в обоснованности проведенное экспертом исследование не вызывает, противоречий не содержит. Лицами, участвующими в деле, достоверность заключения эксперта не оспаривалась и под сомнение не ставилась, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено

При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка, подлежат удовлетворению. При этом для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости суд считает возможным использовать рыночную стоимость земельного участка, определенную в заключении эксперта.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Датой подачи заявления К.О.М. об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка следует считать дату обращения с административным исковым заявлением в суд – «…» года.

Разрешая ходатайство ООО «…» о возмещении расходов на проведение экспертизы в размере «…» рублей, суд приходит к следующему.

По общему правилу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 7, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, следует, что поскольку Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№). Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном

порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административными ответчиками ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов (абзац 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№).

Как следует из материалов дела, административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в том числе после проведения экспертизы по делу.

Суд учитывает, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. При этом представленный административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Судом кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам судебной экспертизы.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что, несмотря на удовлетворение судом административного иска К.О.М. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, правовые основания для взыскания с административных ответчиков расходов на проведение экспертизы отсутствуют. Поскольку удовлетворение административного иска К.О.М. сводится к реализации в судебном порядке права истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое не оспаривается административными ответчиками, при этом рыночная стоимость земельных участков определена на основании заключения эксперта, судебные расходы по оплате судебной экспертизы следует отнести на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление К.О.М. к Департаменту управления имуществом <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», категория земель – «…», площадью «…» кв.м., расположенного по адресу: «…», равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере «…»рублей.

Датой подачи заявления К.О.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с административным исковым заявлением в суд – «…» года.

Взыскать с К.О.М. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «…» расходы на проведение экспертизы в размере «…» («…») рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Хрящева А.А.