Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Агеева О.В., при секретаре Степановой Е.Д., с участием представителя административного истца индивидуального предпринимателя Дельмана А.И. – Тарасова А.М., представителя заинтересованного лица администрации г.Чебоксары Степанова А.А., рассмотрев в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дельмана А.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Кабинету Министров чувашской Республики, Государственному комитету по имущественным и земельным отношениям Чувашской Республики об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель Дельман А.И. обратился в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Кабинету Министров чувашской Республики, Государственному комитету по имущественным и земельным отношениям Чувашской Республики об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Требование административным истцом мотивировано тем, что в аренде у него имеется земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, - производственный корпус, склад закрытого хранения материалов, производственный корпус – закрытая площадка для стоянки автомашин, котельная.

Кадастровая стоимость названного земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, согласно кадастровой справке, на 3 февраля 2014 года составляет 67930695 руб. 24 коп.

С целью установления рыночной стоимости земельных участков он обратился к независимому оценщику – индивидуальному предпринимателю Разумову В.А., который произвел оценку рыночной стоимости земельного участка, подготовил отчет № 02-28-15Р от 25 августа 2015 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 55263600 руб.

Ссылаясь на ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, указывая, что размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права, в том числе ввиду размера арендных платежей и налога на землю, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 69166 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 55263600 руб.

При производстве по делу административный истец изменял требования исходя из проведенных по делу судебных экспертиз по определению рыночной стоимости земельного участка: сначала просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 45995390 руб. (т. 2 л.д. 75-76), затем – в размере 48751000 руб. (т. 3 л.д. 200-202).

В судебном заседании представитель административного истца Тарасов А.М. требование поддержал по изложенным основаниям.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Чебоксары Чувашской Республики Степанов А.А. просил отказать в удовлетворении требования за необоснованность, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 55263600 руб.

Другие лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, административные ответчики и заинтересованные лица свою позицию по измененному требованию административного истца не выразили.

Выслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства, заключения экспертов, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

В силу ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п. 3 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденного постановлением администрации г. Чебоксары от 23 декабря 2009 № 293, размер годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, определяется в том числе с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец ИП Дельман А.И. владеет на правах аренды земельный участком с кадастровым номером № площадью 69166 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от 28 мая 2015 года, заключенного с администрацией г.Чебоксары на срок до 1 марта 2018 года и зарегистрированного 10 июня 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Земельный участок предоставлен для эксплуатации производственных зданий. По указанному договору аренды от 28 мая 2015 года арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, согласно приложению № 2 к договору.

Поскольку административный истец ИП Дельман А.И. является арендатором земельного участка из земель населенного пункта г.Чебоксары Чувашской Республики, и размер арендной платы и налога на землю рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности административного истца по уплате арендной платы и налога на землю, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленными требованиями.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 утверждена кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2013 года на территории Чувашской Республики, вступившая в силу с 1 января 2014 года, и в государственный кадастр недвижимости была внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № согласно Приложению №1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года №396, равная 68266842 руб. В июне 2013 года в отношении указанного земельного участка был осуществлен учет изменений, и кадастровая стоимость земельного участка пересчитана согласно Приложению №2 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года №396 и составила 67930695,24 руб. При этом акт об утверждении кадастровой стоимости составлен 24 января 2014 года, дата утверждения кадастровой стоимости – 24 января 2014 года, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 3 февраля 2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 августа 2015 года (т. 1 л.д. 14).

По заказу административного истца индивидуальный предприниматель ФИО1 произвел оценку рыночной стоимости земельного участка № площадью 69166 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и составил отчет № 02-28-15Р, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 55263600 руб.

На отчет ИП ФИО1 № 02-28-15Р было получено положительное экспертное заключение от 20 октября 2015 года № 5256/2015 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет (т. 1 л.д. 126-139).

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4 утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508) массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представленный административным истцом отчет № 02-28-15Р составлен оценщиком ИП ФИО1, состоящим в саморегулируемой организации оценщиков СРО «Российское Общество Оценщиков» и обладающим профессиональными знаниями, в отчете имеются сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В связи с этим оценщик ИП ФИО1 является субъектом оценочной деятельности, а составленные им отчет являются допустимым доказательством.

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В разделе 3.2 отчета № 02-28-15Р исходя из принципа достаточности приводится анализ рынка недвижимости и земельных участков Чувашской Республики, включая производственно-складской недвижимости, необходимый (анализ) для оценки земельного участка, которым владеет административный истец. При этом составлены таблицы с объектами-аналогами с указанием сведений о предложениях продаж, доступными на апрель - август 2013 года.

К оценке земельного участка оценщик ИП ФИО1 применил сравнительный подход с учетом корректировки цен продаж по аналогам (для сравнения приняты объекты – аналоги с предложениями о продажах на июнь– июль 2013 года) в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектами оценки, согласования скорректированных цен. Корректировка цены на дату оценки произведена с учетом динамики цен в исследуемом сегменте рынка. В связи с этим в отчете приведено суждение оценщика о качестве результата, согласно которому полученный результат входит в диапазон цен предложений в Чувашской Республике.

Имеющийся в деле отчет № 02-28-15Р соответствует федеральным стандартам оценки.

Заинтересованным лицом администрацией г.Чебоксары оспаривалась рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 69166 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, указанная в отчете ИП ФИО1 № 02-28-15Р.

По ходатайству заинтересованного лица администрации г.Чебоксары определениями Верховного Суда Чувашской Республики от 10 ноября 2015 года, 5 февраля 2016 года, 31 марта 2015 года по делу назначалась экспертиза и повторная экспертиза для определения рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 3 февраля 2014 года.

При проведении экспертизы и составлении экспертом Автономной некоммерческой организации «Новгородский центр судебных экспертиз и оценки» ФИО2 заключения от 15 декабря 2015 года № 198-О (т. 1 л.д. 180-248) при использовании сравнительного подхода для сравнения выбраны объекты-аналоги, в отношении которых имелись сведения о предложениях, продажах: земельного участка по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ОАО «Текстильмаш» (сквер), - на июнь 2013 года; земельного участка по адресу: Чувашская Республика Ядринское шоссе – напротив (огороженный, часть заасфальтирована), - на апрель 2012 года; земельного участка по адресу: г.Новочебоксарск, ул. Первомайская, - на сентябрь 2012 года. При этом экспертом применена корректировка цен на дату экспертизы с использованием изменений индексов общей сметной стоимости строительно-монтажных работ на полный комплекс работ по Чувашской Республике, хотя продажи земельных участков не относятся к строительно-монтажным и иным работам. Следовательно, экспертом выбрана информация об объектах-аналогах не по ценам, соответствующим сложившимся уровню рыночных цен на февраль 2014 года, корректировка цены на даты произведена неправильно.

В заключении эксперта ООО «Экспертно-консультационный центр «Промышленная безопасность» (эксперт ФИО3) от 24 февраля 2016 года (т. 2 л.д. 143 – 224) при использовании сравнительного подхода для сравнения выбраны объекты-аналоги, в отношении которых имелись сведения о ценах сделок: земельного участка по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, - на сентябрь 2012 года; земельного участка по адресу: Чувашская Республика, с. Батырево, - на декабрь 2011 года; земельного участка по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, - на декабрь 2011 года. При этом в заключении указана дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, - 1 января 2013 года, то есть экспертом выбрана информация об объектах-аналогах не по ценам, соответствующим сложившимся уровню рыночных цен на февраль 2014 года, определена рыночная стоимость земельного участка не на дату, указанную в определении суда о назначении экспертизы от 5 февраля 2016 года, что в целом не соответствует п. 11 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4).

При проведении повторной экспертизы, назначенной определением суда от 31 марта 2016 года, эксперт ООО «Бизнес сервис» ФИО4 необоснованно отказался от применения сравнительного подхода с корректировкой цен на дату оценки при наличии предложений о продажах земельных участков на август 2013 года, применил метод остатка (технику остатка для земельного участка) при использовании доходного подхода, согласно заключению эксперта № 36Н.16 (т. 3 л.д. 89-191). Возможность применения сравнительного подхода с корректировкой цен на дату оценки при наличии предложений о продажах земельных участков на август 2013 года эксперт ФИО4 подтвердил в судебном заседании 26 мая 2016 года.

Согласно п. 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р, метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Экспертом ФИО4 при определении действительного валового дохода в составе чистого операционного дохода зданий (т. 3 л.д. 121) применены сведения риэлтерских агентств АН «Азурит», АН «Известия», АН «Леста+», АН «М2 Квадрат», АН «Капитал», однако форма получения сведений от указанных источников не указана, обоснованность сведений не подтверждена, в приложениях сведения отсутствуют. Следовательно, необоснованный отказ от применения сравнительного подхода с корректировкой цен на дату оценки, недостоверность сведений в заключении не позволяют принять отчет в качестве допустимого доказательства обоснованности заявленного истцом требования. Представленная административным истцом рецензия № 3 на заключение эксперта № 36Н.16 (рецензия составлена экспертом Автономной некоммерческой организации «Новгородский центр судебных экспертиз и оценки» ФИО4) не учитывает имеющиеся нарушения.

Таким образом, имеющиеся в деле заключения экспертов по назначенным судом экспертизам не подтверждают рыночную стоимость занимаемого истцом земельного участка, за основу принимается имеющийся в деле отчет ИП ФИО1 № 02-28-15Р от 25 августа 2015 года, судом устанавливается кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 69166 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 55263600 руб., которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. При этом в резолютивной части суд указывает дату обращения административного истца в суд о пересмотре кадастровой стоимости – 21 сентября 2015 года. В остальной части требование истца не подлежит удовлетворению.

Административным истцом понесены расходы по проведению судебных экспертиз в размере 45000 руб., что подтверждается документами об оплате, сообщением Автономной некоммерческой организации «Новгородский центр судебных экспертиз и оценки» об оплате. Данные расходы истца подлежат возмещению заинтересованным лицом администрацией г.Чебоксары, оспаривавшей рыночную стоимость земельного участка, согласно ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 177 - 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 69166 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 55263600 (пятидесяти пяти миллионов двухсот шестидесяти трех тысяч шестисот) рублей (дата обращения в суд о пересмотре кадастровой стоимости – 21 сентября 2015 года).

Взыскать с администрации г.Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя Дельмана А.И. расходы по проведению судебных экспертиз в размере 45000 (сорока пяти тысяч) рублей.

Индивидуальному предпринимателю Дельману А.И. отказать в удовлетворении остальной части административного искового заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Кабинету Министров чувашской Республики, Государственному комитету по имущественным и земельным отношениям Чувашской Республики об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 2 июня 2016 года.

Судья: Агеев О.В.