Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-700/2017 по иску ООО «Консультативно-диагностическая поликлиника» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Консультативно-диагностическая поликлиника» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м., с категорией земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <****>.

В обоснование иска указало, что является собственником земельного участка.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеуказанного в размере <****> рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является ДД.ММ.ГГГГ.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ФИО1. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м., с категорией земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, его рыночная стоимость составила <****> рублей.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ из числа заинтересованных лиц исключено Управление Росреестра по Самарской области и привлечено к участию в дело в качестве административного ответчика, из числа административных ответчиков исключен филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и привлечено в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель истца Сидорова Т.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, доводы административного иска поддержала в полном объеме, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица администрации г.о. Чапаевск – Черкасова А.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ возражала против удовлетворения исковые требований, пояснила, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа. Ходатайство о проведении экспертизы не заявила.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области», в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще, представили суду отзывы, в которых ФГБУ «ФКП Рсреестра» в лице филиала по Самарской области» оставило разрешение требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной на усмотрение суда, Управление Росреестра по Самарской области возражает против удовлетворения заявленных требований, просит дело рассмотреть в свое отсутствие.

Правительство Самарской области не направило своего представителя в судебное заседание, отзыва по делу не представило, о дате слушания дела извещен надлежаще.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, свидетеля ФИО2, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м., с категорией земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>.

Собственником вышеуказанного земельного участка является ООО «Консультативно-диагностическая поликлиника», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.9-11/.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ

Приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что датой определения кадастровой стоимости земельного участка является ДД.ММ.ГГГГ. и кадастровая стоимость установлена в размере <****> рублей.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и ДД.ММ.ГГГГ обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение Общества в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ФИО1, из которого следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составила – <****> рублей.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО №7 /п.10,11/.

Оценщиком в отчете определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а именно: к сегменту рынка земельных участков для <данные изъяты> /страница 26 отчета/.

На странице 17 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве земельного участка <данные изъяты>.

Из представленного заявителем отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, отказ от применения других подходов и методов обоснован на страницах 41-44 отчета.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка /страница 50 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки (ДД.ММ.ГГГГ.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: ФИО3 (архив оценщика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ), журнала ФИО4 Приложение к обозрению ФИО5,

В качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 4 земельных участка, коммерческого использования, расположенные в <адрес>, сопоставимые по ценообразующим факторам /таблица на страницах 45-46 отчета/.

Введены корректировки на торг 10%, на местоположение, на площадь, поскольку площади объекта оценки и объектов-аналогов находятся в диапазоне от 1 200 кв.м. до 40 000 кв.м., на наличие проведенных инженерных коммуникаций, поскольку на оцениваемом земельном участке и на объектах-аналогах имеются различные виды коммуникаций.

Обоснование внесения корректировок, их описание, приведены на страницах 50-53 отчета и в таблице № 5 на страницах 54-55 отчета. Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составила <****> рубля. Стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила <****> рублей.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <****> рублей.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление административного истца отклонено по тому основанию, что отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что выражается в следующем: - отсутствует анализ рынка <адрес>, обоснование его расширения до территории Самарской области – нарушен п. 11 ФСО №7;

- не ясно, почему в анализе фактических сделок на рынке отсутствуют предложения по объектам, расположенным в <адрес>. Использование части аналогов не обосновано – нарушен п. 22 ФСО №7;

- не ясно, кого и как может ввести в заблуждение наличие у объекта-аналога указанное на стр. 31 наличие у объектов-аналогов нескольких вариантов или видов использования. Мнение оценщика о необходимости исключения таких аналогов ничем не обосновано. Нарушен п. 22 ФСО №7;

- анализ рынка явно недостаточен – оценщик изучил только один выпуск: журнала ФИО4 и неизвестный и неподтвержденный ничем источник свой собственный архив. Нарушен п.11 ФСО №7 (недостаточность исследования рынка), п. 11 ФСО №3 (неподтвержденность информации по объектам-аналогам).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик – ФИО2 выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме и показала, что отчет об оценке составлялся ею лично и выполнялся по состоянию на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ Для расчета рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход, в рамках которого был применен метод сравнения продаж. Вводились корректировки на торг, на местоположение, на площадь участка, на наличие коммуникаций. В качестве объектов-аналогов было использовано 4 земельных участка, расположенных в <адрес>.

По замечаниям комиссии пояснила следующее.

Согласно п.11 ФСО № 7 при определении сегмента рынка, если рынок недвижимости не развит, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Рынок недвижимости <адрес> неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объектов-аналогов в <адрес> найдено не было. П. 11 ФСО № 7 позволяет расширить рынок, к тому же отсутствует необходимость приведения обоснования расширения рынка, анализ рынка местоположения объектов-аналогов и вывод об их идентичности по ценообразованию сегмента рынка объекта оценки имеется в отчете об оценке. ВК расчету приняты объекты, расположенные <адрес>, в связи с тем, что данные аналоги имеют различное местоположение по ценообразованию сегмента рынка объекта оценки, была введена соответствующая корректировка, что отражено на стр. 36 отчета. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Данный принцип не нарушен. Анализ рынка проведен точно в соответствии с п. 11 ФСО №7.

По второму замечанию пояснила, что непонятно на основании чего должны были быть использованы аналоги из <адрес>. Как указывает Комиссия. <адрес> – это города областного подчинения субъекта РФ с высоким потенциалом инвестиционного развития, рынок земли <адрес> под торгово-административные объекты характеризуется как стабильный, средняя цена предложения находится на уровне 7,4 тыс. руб./кв.м. <адрес> является городом областного подчинения субъекта РФ с низким потенциалом инвестиционного развития, где рынок земли под торгово-административные объекты неразвит – средняя цена предложения по Самарской области находится на уровне 553 руб./кв.м. Стоимость земельных участков под коммерческое использование <адрес> намного дороже земельных участков для размещения объектов коммерческого назначения, находящихся в Самарской области, использование объектов налогов, расположенных в <адрес> не корректно. Согласно анализу рынка на странице 25 приведенного в п. 8.2.2 <адрес>, крупнейшем после <адрес> городе области, подобные предложения единичны. В ходе сбора информации на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ среди представленных к продаже земельных участков в <адрес> под коммерческое использование найдено не было. В <адрес> объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта-оценки не найдено. Таким образом, к расчету приняты 4 объекта-аналога, расположенные на территории Самарской области <адрес>, сопоставимы с объектом оценки по площади, находятся в собственности, свободны от строений и по данным объектам имеется наиболее полная информация о назначении земельных участков, а также имеют типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена за единицу площади.

Информация обо всех доступных оценщику рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведена на странице 30 отчета. На странице 31 содержится обоснование, почему используется только часть земельных участков. Согласно п. 22 ФСО № 7 гласит, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Объекты №№ 5,6,7,9 имеют несколько видов использования (<данные изъяты>), <данные изъяты>, что может ввести в заблуждение при выборе объектов для расчетов. Вид разрешенного использования земельного участка по документам может быть один, также стоит обратить внимание, что стоимость земельных участков под коммерческое использование намного дороже земельных участков для размещения объектов <данные изъяты>, несопоставимы между собой, в связи с чем, данные аналоги при расчетах не использовались. Отметила, что в принятых ранее решениях комиссии присутствовали замечания, где указание нескольких вариантов или видом использования земельных участков вводили в заблуждение пользователя отчета об оценке. Однако, теперь указывает, что исключение таких вариантов, вводит в заблуждение.

В связи с тем, что дата оценки является ретроспективной (ДД.ММ.ГГГГ), то количество источников информации, из которых можно почерпнуть информацию об объектах-аналогах крайне ограничено.

По состоянию на дату оценки в её распоряжении имелась ФИО3, особенностью которой является возможность просматривать архив объявлений о продаже недвижимости на любую дату. Данная система позволяет открывать все характеристики и карточки каждого объекта. Также были подобраны аналоги из журнала ФИО4

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО2 у суда не имеется, её показания последовательны, логичны, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетами рыночной стоимости. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Доводы заинтересованного лица Администрации г.о. Чапаевск, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд является ДД.ММ.ГГГГ, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – ДД.ММ.ГГГГ что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Консультативно-диагностическая поликлиника» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м., с категорией земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <****>.

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – ДД.ММ.ГГГГ, в суд – ДД.ММ.ГГГГ

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.08.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь