Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-708/2017 по иску ООО «Жилградстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Жилградстрой» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года.

В обоснование иска административный истец указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости данного земельного участка являются недостоверными и нарушают его права, как плательщика арендных платежей.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка – 25.11.2013 года, кадастровая стоимость составляет: 6 287 876,94 рублей.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, на дату оценки 25.11.2013 года составила – 1 962 574 рубля.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца Стенин Н.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., доводы административного иска поддержал в полном объеме.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Представитель Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве просил в удовлетворении заявленных требований отказать, рассмотреть дело в его отсутствие.

Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, письменный отзыв на заявленные требования не представили.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Жилградстрой» является собственником нежилого здания, площадью * ***,** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

Вышеуказанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.

Административный истец является арендатором данного земельного участка, что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ.. /л.д.№/.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 25.11.2013 года составляет 6 287 876,94 рублей.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Реализуя свое право на оспаривание кадастровой стоимости, административный истец, 22.06.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Жилградстрой» отклонено.

Полагая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Нормой ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., от выполненного ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, на дату оценки 25.11.2013 года. составила – 1962 574 рубля.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполнен по состоянию на 25.11.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО №7 /п.10,11/.

Оценщиком в отчете определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а именно: к сегменту рынка земельных участков производственно-складского назначения г. Тольятти Самарской области /страница № отчета/.

На странице № отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование для эксплуатации административного здания и открытого склада строительных материалов и конструкций.

Из представленного истцом отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный метод в рамках сравнительного подхода, отказ от применения других методов и подходов обоснован (страница № отчета).

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка /страница № отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база недвижимости ООО «Волга-инфо».

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбрано 5 земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области сопоставимые по ценообразующим факторам

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице на странице 65 отчета.

Были введены корректировки на торг, на транспортную доступность, на площадь, на коммуникации.

Рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составила 570,35 рублей и подпадает в средний ценовой диапазон 50% всех земельных участков Автозаводского района от 230 до 1 136 рублей за 1 кв.м., согласно анализу рынка, приведенного в п. № отчета.

Величина стоимости объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила 1 962 574 рубля.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчетов основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Судом установлено, что 22.06.2017 года Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление административного истца отклонено по тому основанию, что отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что выражается в следующем: - на странице № отчета оценщик указывает на 32 предложения о продаже аналогичных объектов на рынке, при этом тут же указывает на наличие 27 предложений – отчет вводит в заблуждение (п.5 ФСО№3);

- в соответствии с информацией на стр. № отчета средний срок экспозиции объектов-аналогов – 1,5 года, при этом даты объектов-аналогов – с августа по октябрь 2013 года. Таким образом, видно, что объем анализа рынка, выполненный оценщиком, недостаточен (п.11 ФЧСО №7);

- правила отбора аналогов отсутствуют, указание на стр. № «схожесть с объектом оценки по наиболее значимым ценообразующим характеристикам» не раскрывает суть действий оценщика по выбору аналогов. Мнение оценщика не обоснованно (п.13 ФСО №3), использованы не все аналоги – п. 22 ФСО №7.

Суду представителем истца были представлены письменные пояснения оценщика ООО «<данные изъяты>» ФИО1 на замечания Комиссии, из которых следует, что:

- в тексте на стр. № отчета говорится, что общее количество объектов составляет 32. Далее говорится, что из них были исключены земельные участки, на которых заведомо известно о наличии улучшений, остается 27;

- указание, что срок экспозиции в среднем для рынка г.о. Тольятти составляет 1,5 года означает, что в приведенной информационной системе «Волга-Инфо» - «I-Real», периодически повторяются одни и те же аналоги. Для того, чтобы не повторяться, проводится анализ рынка на дату близкую дате оценки. Принцип достаточности (п. 11 ФСО №7) выполнен;

- в результате проведенного анализа рынка составлена выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода. Главным правилом отбора аналогов является принцип максимального приближения значений ценообразующих параметров объекта аналога к значениям ценообразующих параметров у объекта оценки (п. 22 ФСО №7). Подавляющее большинство статистических методов основываются на предположениях, что набор данных имеет нормальное распределение. По этой причине для корректного использования статистических методов требуется предварительно провести проверку предположения о том, что выборочные данные принадлежат генеральной совокупности, имеющей нормальное распределение. При проверке малых выборок на соответствие нормальному распределению применяют упрощенный критерий – проверка при помощи коэффициентов вариации. Если значение коэффициента вариации не превышает 33 % (в данном случае результат 28,95% страница 70), то гипотеза о нормальном распределении представленной выборки подтверждается коэффициентом вариации и вычисляется по формуле указанной в разделе 9.3.3 на странице 61.

Для выполнения п. 22 б) ФСО №7 были выбраны аналоги, с близкими и сопоставимыми характеристиками по ценообразующим факторам.

В разделе № на странице № отчета имеется раздел «Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов». Оценщиком проанализированы данные по предложениям (раздел № страница №), взятых из открытых источников - информационная система «Волга-Инфо» - «I-Real» на рынке недвижимости объектов, аналогичных объекту оценки по назначению, на дату оценки – 25.11.2013г. Для расчетов достаточно использовать не менее 3 объектов-аналогов. Оценщик вправе самостоятельно принимать решения о выборе объектов-аналогов и вводить при расчетах соответствующие корректировки, в соответствии со стандартами ФСО № 7 (п.22). Правила отбора аналогов описаны на стр. №. В выводах на стр. № отражено, что полученный результат 570,35 рублей за 1 кв.м. лежит в диапазоне рынка (230-1136 рублей за 1 кв.м.), что подтверждает правильность выбора аналогов.

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 25.11.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 1 962 574 рубля, а требования ООО «Жилградстрой» подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 18.07.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22.06.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Жилградстрой» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013г. в размере 1 962 574 рубля.

Дата подачи ООО «Жилградстрой» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22.06.2017 года, в суд – 18.07.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.08.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь