Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рента» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, Министерству имущества Челябинской области об отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Рента» (далее – ООО «Рента») обратилось в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы Росреестра по Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, Министерству имущества Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> общей площадью 1553,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 04 август 2016 года в размере 29 720 000 рублей;

В обоснование заявленных требований указали, что ООО «Рента» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> общей площадью 1553,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18 ноября 2019 года № 7400/101/19-1071899, датой утверждения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> является 06 августа 2016 года, датой внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 23 ноября 2016 года, по состоянию на 04 августа 2016 года, кадастровая стоимость объекта составляет 62 632 140 руб. 43 коп.

ООО «Рента» полагает, что установленная кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость.

16 декабря 2019 года ООО «Рента» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением Комиссии в принятии стоимости было отказано в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Определением Челябинского областного суда от 25 марта 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Челябинска (л.д.1-2).

Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО1, действующая на основании доверенности от 13 декабря 2019 года (том 2, л.д. 16), в судебном заседании против удовлетворения административных требований в части требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости не возражала в случае предоставления истцом всех необходимых и допустимых доказательств по делу. В удовлетворении требования об отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области просила отказать.

Представитель ответчика Министерства имущества Челябинской области ФИО2, действующий на основании доверенности от 09 января 2020 года (том 2, л.д. 14), в судебном заседании считал возможным вынести решение о частичном удовлетворении исковых требований, с учетом заключения эксперта ФИО3.

Представитель административного истца ООО «Рента» - ФИО4, представитель административного ответчика - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, представитель заинтересованного лица – администрации г. Челябинска в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС Российской Федерации) рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Рента» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> общей площадью 1553,4 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 9-10).

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора ООО «Рента» соблюден. Административный истец 20 декабря 2019 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области (далее – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного нежилого помещения.

Решением Комиссии от 14 января 2020 года № 68 заявление ООО «Рента» от 20 декабря 2019 года об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости <адрес> было отклонено.

В обоснование принятого решения указано, что оформление и содержание отчета об оценке от 11 декабря 2019 года № 387-2019-11 не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, а именно: нарушены пункт 22 ФСО № 7 и пункт 5 ФСО № 3.

Объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки в связи с тем, что оцениваемый объект расположен на 1, 2, 3 этажах, а объекты-аналоги, применяемые в отчете, - на цокольных этажах. Вместе с тем, оценщиком не применяется корректировка на этажность по отношению к объектам-аналогам № 1 и № 2.

Кроме того, к объекту аналогу № 3 применяется корректировка на элемент сравнения «этаж расположения» (3%), не имеющая обоснования, что вводит заблуждение пользователей отчета (л.д. 72-74).

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены актом об утверждении кадастровой стоимости от 22 ноября 2016 года № б/н.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 ноября 2019 года кадастровая стоимость определена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:051005:912 - в размере 62 632 140 руб. 43 коп. по состоянию на 04 августа 2016 года (л.д. 11).

В силу части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 ноября 2016 года и очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Челябинской области не внесены в государственный кадастр недвижимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений, вошедшего в перечень объектов капитального строительства на территории Челябинской области, кадастровая стоимость которых утверждена указанным выше приказом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении спорного нежилого помещения по состоянию на 04 августа 2016 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № № от 27 декабря 2019 года, выполненный оценщиком ФИО9 состоящей в трудовых отношениях с <данные изъяты> и являющейся членом Саморегулируемой организации ассоциация «<данные изъяты>». Ответственность ФИО8. застрахована полисом <данные изъяты> №№

Согласно данному отчету об оценке, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 04 августа 2016 года составила 29 720 000 рублей (л.д. 13-71).

Из содержания статьи 12 Закона № 135-ФЗ следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд может установить, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения может быть и иной, чем она указана в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, согласно статье 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являющемся по делу одним из письменных доказательств.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем административного ответчика – Министерства имущества Челябинской области было заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 04 августа 2016 года.

В связи с необходимостью установления соответствия представленного истцом отчета требованиям Федеральных стандартов оценки, а также для определения рыночной стоимости нежилого помещения, судом была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой назначена частнопрактикующиму оценщику ФИО3

Согласно представленному заключению эксперта № № от 26 июня 2020 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 04 августа 2016 года составила 47 339 000 рублей (л.д. 13-71).

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, является заключение эксперта (статья 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере ее рыночной стоимости заключение эксперта № 01/10/2020 от 26 июня 2020 года, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, примененные экспертом корректировки и другие необходимые сведения.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в заключении экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка.

Достоверность выводов, содержащихся в заключении экспертизы, под сомнение никем из участников процесса не поставлена, не вызывает сомнений в своей объективности и допустимости в качестве доказательства по настоящему административному делу.

Вместе с тем, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> № № не может быть принят судом в качестве доказательства по делу поскольку: содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных пользователей отчета об оценке (нарушение п. 5 ФСО N23), так как: стоимости объекта-аналога №2 и №3 указанная в объявлениях (стр. 51-52 отчета), не соответствует той, которую оценщик использует в расчетах (стр. 37 отчета), объект-аналог №2 использующийся в расчете - готовый бизнес, а помещение, в котором он расположен находится в аренде и не принадлежит автору объявления, поэтому не может использоваться, как объект-аналог; в объявлении о продаже (стр. 50 отчета) объект - аналог № 1 расположен на цокольном этаже, а в расчетной таблице указан - 1 этаж (стр. 37 отчёта); на стр. 39 отчета, оценщик, обосновывая корректировку на этаж пишет, что корректировка не вводилась, хотя в расчетной таблице для аналога №3 введена корректировка 3%. Кроме того, отсутствует технический паспорт на объект оценки, без которого нельзя дать полноценного описания характеристик помещения. Номер страхового полиса оценщика, указанный в сведениях об оценщике (стр.6), не соответствует номеру полиса в приложении №3 (стр. 56). Отсутствуют фотографии объекта оценки внутри помещения, которые необходимы для того, чтобы оценить состояние отделки помещения. Не представлены ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации (нарушение п. 11 ФСО №3). Так в п. 7.8 Отчета, указан диапазон значения ценообразующих факторов без какого либо обоснования и подтверждения приведенных значений. В таблице 14, стр. 31 отчета приведена условная стоимость ремонта, без обоснований и ссылок на источник информации.

Таким образом, можно сделать вывод, что отчет № 387-2019-11 от 11 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <адрес>, выполненный оценщиком ООО «Негосударственная экспертная организация» ФИО10, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное, суд находит, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, его рыночную стоимость следует установить в размере 47 339 000 рублей.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 декабря 2019 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 года - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости); об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Согласно абзацам тридцать седьмому и тридцать восьмому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также бездействие Комиссии, выразившееся в нерассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в установленный законом срок, являются для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления условием для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и не могут быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости (пункт 26 названного Пленума).

Учитывая, что исходя из оснований иска, административным истцом выбран способ защиты в виде установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, требование об отмене решения Комиссии удовлетворению не подлежит, так как указанное решение не может быть предметом оспаривания.

В связи с тем, что работа эксперта ФИО3 по проведению судебной экспертизы и составлению экспертного заключения № № от 26 июня 2020 года не оплачена. Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом в полном объеме и представлено в материалы дела вместе со счетом на оплату № б/н от 16 июля 2020 года на сумму 30 000 рублей, которая в силу положений статей 106, 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит взысканию с административного истца и зачислению на расчетный ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Рента» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> общей площадью 1 553,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 04 августа 2016 года, в размере 47 339 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 20 декабря 2019 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Рента» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рента» в пользу эксперта ФИО3 расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова