Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес>ФИО5,

заинтересованного лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации Минераловодского городского округа <адрес> к Министерству имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об оспаривании решения комиссии,

установил:

Администрация Минераловодского городского округа <адрес> обратилась в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об оспаривании решения комиссии, в котором просит: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 1 245 000 рублей, установленной в отчете об оценке; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 6 811 864 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация Минераловодского городского округа <адрес> считает данное решение Комиссии незаконным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28, с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от. 2015 N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности.

Оспариваемое решение комиссии принято на основании отчета об оценке рыночной стоимости 7/2020, подготовленного ООО МЦО «Бизнес-Партнер». Полагает, что данный отчет не является достоверным, ввиду следующего.

В таблице 16 отчета (страница 30 отчета) указано назначение использованных в отчете аналогов «коммерческое назначение».

В скриншотах объявлений о продаже объектов-аналогов (страницы 41, 42 отчета) указаны виды разрешенного использования выбранных ФИО1 аналогов - «промназначение».

В строке 1 указанной таблицы применительно к аналогу № указано на расположение данного аналога рядом с трассой «Минеральные воды - Пятигорск 4км» от Минеральных вод в сторону Пятигорска.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вблизи автомобильных дорог могут размещаться только объекты дорожного сервиса.

В соответствии с информацией публичной кадастровой карты, объект оценки имеет разрешенное использование «Для общего пользования (уличная сеть)», по документу - «строительство магазина».

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (данный документ действовал на дату составления отчета), такой вид разрешенного использования, как «объекты дорожного сервиса» и «улично-дорожная сеть» не включают в себя возможность размещения объектов промназначения.

Из изложенного следует, что аналог, указанный строке 1 таблицы №, применен ФИО1 необоснованно.

Таким образом, отчет об оценке содержит противоречивые сведения, из чего следует недостаточность отчета и необоснованность оспариваемого решения комиссии.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 63-Ф3, в бюджеты поселений до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 50 процентов.

Администрация Минераловодского городского округа является органом местного самоуправления муниципального образования «Минераловодский городской округ», в бюджет которого поступают: соответствующие арендные платежи за использование земель, и снижение кадастровой стоимости объекта указанного в настоящем иске, влечет уменьшение соответствующих поступлений в местный бюджет, из чего следует нарушение прав и законных интересов муниципального образования в сфере гарантированного Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления» финансового обеспечения деятельности органов местного самоуправления за счет собственных доходов бюджета.

Заинтересованное лицо ФИО6 представил в суд возражения на административное исковое заявление, в котором указал, что истец в своём заявлении каких либо доводов о существенном снижении кадастровой стоимости не привел. Полагает, что административным истцом пропущен срок установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Комиссии - ФИО5 просил отказать в удовлетворении административного иска указывая на его необоснованность.

Представители административного истца, представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес>, заинтересованного лица ГБУ <адрес> «<адрес>имущество», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, что с учетом требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Частью 7 статьи 219 КАС РФ определено, что пропущенный по указанной в части 6 настоящей статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом.

Настоящий административный иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемое решение Комиссии состоялось ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на обращение заявителя за пределами установленного законом срока.

Заявляя ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения в суд, административный истец ссылался на то, что в соответствии с письмом управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№/ю, оспариваемое решение комиссии поступило в управление имущественных отношений вместе с обращением ФИО6 о перерасчете арендной платы за арендуемый им земельный участок.

Указанное обращение поступило в управление имущественных отношений ДД.ММ.ГГГГ (входящий №). К обращению было приложена копия оспариваемого решения комиссии.

Администрации МГО о факте принятия оспариваемого решения комиссии стало известно ДД.ММ.ГГГГ из письма управления имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ№/ю, но в администрацию Минераловодского городского округа копия оспариваемого решения поступила ДД.ММ.ГГГГ вместе с письмом Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№/ю.

Таким образом, администрации Минераловодского городского округа об оспариваемом решении стало известно ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного представитель администрации просил восстановить пропущенный истцом процессуальный срок для подачи административного искового заявления.

Представленные в суд письменное обращение руководителя Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа на имя руководителя правового управления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ содержащее указание об обжалуемом решении комиссии, а также заявление ФИО6 на имя руководителя Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают обстоятельства изложенные в ходатайстве о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Доказательств опровергающих указанные в ходатайстве о восстановлении пропущенного процессуального срока доводы и представленные письменные доказательства сторонами в суд не представлено.

Проанализировав изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что указанные представителем административного истца основания пропуска процессуального срока являются уважительными и подтверждаются представленными им документами, а потому суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Из материалов административного дела следует, что ФИО6 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2300 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 6 811 864 рубля.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 245 000 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете об оценке ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ№.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости 6 811 864 рубля, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 81,72 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ№, равной 1 245 000 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В <адрес> на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: ФИО7 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО8 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по <адрес>), члены комиссии: ФИО9 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в <адрес>), ФИО10 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «ФИО1 Россия»), ФИО11 (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе <адрес>вого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»), ФИО12 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «ФИО1»), ФИО13 (сопредседатель <адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты <адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округ), ФИО14 (начальника юридического отдела ФИО2 «Торгово-промышленная палата <адрес>»), секретарь комиссии ФИО15 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от ДД.ММ.ГГГГ№).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения ФИО1 оценки объекта оценки; сведения об ФИО1 или ФИО1, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения ФИО1 и сведения о членстве ФИО1 в саморегулируемой организации ФИО1; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых ФИО1 и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан ФИО1 или ФИО1, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью ФИО1 или ФИО1 либо печатью юридического лица, с которым ФИО1 или ФИО1 заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТ».

Согласно выводам заключения эксперта ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО16№-Э от ДД.ММ.ГГГГ при составлении отчета об оценке ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №ФИО1 допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно.

Ошибки при выполнении математических действий не выявлены.

Объекты-аналоги подобраны не корректно.

Информация, использованная ФИО1, не является достоверной, достаточной, проверяемой

Отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ№ составленный ФИО1 ООО МЦО «Бизнес-Партнер», не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Установленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

В заключении эксперт установил, что объект оценки по назначению соответствует следующему сегменту - земельные участки под офисно-торговую застройку.

Анализ же фактических данных о сделках с объектами недвижимости, согласно текс: на стр.15, проведен в сегменте земельных участков производственно-складского назначения.

На стр. 16 Отчета ФИО1 размещает таблицу 15, содержащую данные о продаже земельных участков коммерческого назначения в <адрес> и <адрес> (на основе данных предложений с сайта Архива бесплатных объявлений https://ruads.org/), и на стр. 17 делает следующий вывод: «Согласно данной таблицы стоимость земельных участков коммерческого назначения колеблется от 130руб./кв.м. до 3 333руб./кв.м.»

На самом же деле, в архиве, использованном ФИО1, формируется следующая картина (табл. далее по тексту), используя следующие критерии поиска:

Месторасположение - <адрес> пахарь, <адрес>

Категория - земельные участки;

Дата размещения (обновления) объявления - ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ Функциональное назначение - под коммерческую застройку.

Анализ вышеприведенных данных позволяет сделать следующий вывод: Стоимость земельных участков коммерческого назначения колеблется от 238 руб./кв.м. до 15000 руб./кв.м., среднее значение - 3800-3900 руб/кв.м.

На стр. 33-34 Отчета при описании корректировки на месторасположение ФИО1 указывает, что ко всем аналогам корректировка = 0,59.

Однако, во-первых, Аналоги № и № согласно текстам объявления расположены на 4км. и на трассе М29 - т.е. не в центральной части <адрес>, а в непосредственной близости от объекта оценки (порядка 4-5 км), во-вторых, согласно данным Справочника ФИО1 недвижимости - 2018, Земельные участки, ч. 1 стр. 110.

Численность диапазонов 12-25 тыс. чел. и 60-90 тыс.чел. - существенно различаются (диапазоны используемые ФИО1).

Диапазон численности, включающий 2455 чел., данной моделью вообще не предусмотрен.

В - третьих, данная модель применима к аналогам, расположенным в территориальной зоне: Культурный центр города (наименование таблицы), что не применимо к объектам аналогам, использованным ФИО1: Аналоги № и № расположены на трассе, на окраине, Аналог 3 - в промзоне.

Наиболее оправданным для расчета корректировки на месторасположение, в данном случае, было бы использование данных Справочника ФИО1 недвижимости -2018, Земельные участки, ч.1 стр.81

Корректировка = 0,72/0,49 = 0,68

На стр. 8 Отчета табл. 13 в отношении объекта оценки ФИО1 указывает, что земельный участок обеспечен коммуникациями.

В отношении объектов-аналогов (табл. 16 стр.30, табл.17 стр.32, табл.20 стр.34) ФИО1 указывает, что аналоги не обеспечены коммуникациями.

В расчетной таблице 20 на стр.35 ФИО1 сделал вывод об идентичности объекта оценки и объектов аналогов по данному ценообразующему фактору (корректировка =1).

На самом же деле, в связи с отсутствием подключенных коммуникаций на объектах аналогах, к ним необходимо применение повышающего коэффициента.

Аналогичный подход к учету коммуникаций содержится в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№:

Объекты-аналоги подобраны не корректно.

Выборка объектов аналогов должна удовлетворять условиям однородности и нормального распределения. Для проверки этих условий вычислим коэффициент вариации (допустимое значение - в пределах 33%).

Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

Следовательно, выборка объектов аналогов не удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения.

Достоверность информации - показатель качества информации, означающий её полноту и общую точность. Критериями достоверной информации являются: отсутствие ложных или искажённых данных.

Отчет содержит искаженные данные.

Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости):

Принцип проверяемости нарушен в связи с наличием искаженных данных.

Полнота (достаточность) информации означает, что она содержит минимальный, но достаточный для принятия правильного решения набор данных. О полноте информации можно говорить, когда какая-либо дополнительная информация об объекте будет уже избыточна.

При составлении отчета ФИО1 нарушил требования принципа достаточности, в связи с наличием искаженных данных.

Более того, проведя анализ о продаже земельных участков в <адрес>, можно сделать следующий вывод:

В период предшествовавший дате оценки стоимость предложений земельных участков под ИЖС в <адрес> находилась в диапазоне от 650 до 2500 руб/кв.м., в среднем - 1270 руб/кв.м. Зная соотношение стоимостей земельных участков разного функционального назначения, можно косвенно рассчитать удельную стоимость земельного участка под торговую застройку, использую удельный показатель стоимости ЗУ под ИЖС. Следовательно, зная, что удельный показатель стоимости ЗУ под ИЖС = 1270, можно сделать вывод, что удельный показатель стоимости земельного участка «под магазин» в <адрес> должен находиться в диапазоне от 1270 руб/кв.м до 1890 руб/к.м. (1270*1,49). В Отчете же удельный показатель стоимости равен 541 руб/кв.м. (стр.35 Отчета)

Заключение эксперта ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» №-Э от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ№ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости 1 245 000 рублей, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в Едином государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 6 811 864 рубля.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 250 000 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№.

Вместе с экспертным заключением ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 44 800 рублей.

Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана.

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений <адрес> в пользу ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 44 800 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить Администрации Минераловодского городского округа <адрес> срок для обжалования решения комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный иск Администрации Минераловодского городского округа <адрес> к Министерству имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес>, об оспаривании решения комиссии - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, в размере 1 245 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночную стоимость объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, в размере 1 245 000 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:23:140309:120, расположенного по адресу <адрес>, в размере 6 811 864 рубля.

Взыскать с Министерства имущественных отношений <адрес> в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 44 800 рублей, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ»

юридический адрес: <адрес>

ИНН <***> КПП263401001

ОГРН <***>

р/счет №

к/с 30№

БИК 040702615

банк: Ставропольское отделение № ПАО СБЕРБАНК

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата изготовления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.И. Дубинин