Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 НикО.ча об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО2 НикО.ч (далее административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «КГФУ», по состоянию на дату оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена по результатам государственной кадастровой оценки.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов и их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании не оспаривал результаты дополнительной судебной оценочной экспертизы, требования уточнил, просил установить стоимость объектов в размере определенном в дополнительном заключении эксперта ФИО1

Представители Министерства имущественных отношений Московской области с дополнительным заключением эксперта не согласились, представили возражения, просили о назначении по делу повторной и вновь дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» с дополнительным заключением эксперта также не согласился, представил возражения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Ступино Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав представителей административного истца, Министерства имущественных отношений Московской области, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки, с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названных объектов установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года. Стоимость утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018 (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияет на права и обязанности ФИО2 как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец 05.04.2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ФИО2 в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов был представлен отчет, подготовленный ООО «КГФУ», в котором по состоянию на 01.01.2018 года определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 0105/2021 от 21.06.2021 года отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

Указанное заключение подвергнуто сомнению со стороны административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки», представлены возражения. Представитель административного истца результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

В ходе рассмотрения дела, экспертом ФИО1 в судебном заседании представлены письменные возражения на замечания административных ответчиков, где эксперт указал, что не проводил самостоятельного сбора материалов для проведения экспертизы, схема, приведенная им на стр. 16 и стр. 61 заключения находятся у эксперта, так как он является официальным аккредитованным оценщиком ЗПРФ «ТрастЮнион-Рентный». При этом, необходимо отметить, что эксперт не производил никаких расчетов на основе вышеуказанной схемы, а показал ее для более наглядного восприятия неточностей, допущенных в отчете оценщика. Согласно пояснения эксперта, данных в судебном заседании, именно, исходя из ч. 6 ст. 49 эксперт не учитывал в расчетах данную схему, так как ее нет в материалах дела.

Также, вопреки доводам представителей Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» согласно п.24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, вместе с тем, экспертом приведен обоснованный отказ от доходного подхода на страницах 38-39 экспертного заключения, от затратного подхода на странице 37 заключения.

Кроме того, из пояснений эксперта следует, что ссылка на п. 20 ФСО-4 приведена им в заключении информативно не как обоснование, а как усиление довода об использовании сравнительного подхода.

Из представленного заключения следует, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. С указанием интервала значений цен приведен экспертом на стр. 23-27 заключения.

В таблице на стр. 28 заключения четко приведены выводы по использованию земельных участков.

На стр. 39-40 заключения (раздел 4.3) экспертом описана процедура выбора аналогов.

При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода для определения корректировок эксперт использует данные, опубликованные в Сборнике корректировок» межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости – 2017., Эксперт отметил, что на стр. 3 справочника указано – что анализ проводился общероссийскими объединениями по рынку земельных участков России. Цель исследования: создание четкой структуры факторов, удобной в пользовании профессионалами: риелторам при сравнении объектов и удобства работы с клиентами, аналитикам для использования данных с целью факторного анализа рынка, оценщикам при применении метода сравнения продаж и в частности при применении метода корректировок в соответствии с п. 22 ФСО № 7 для г. Омска и Омской области.

Из вышесказанного следует, что анализ проводился в том числе, с учетом данных по Омской области, и может быть использован не только для Омской области. Из пояснений эксперта следует, что данный справочник использован им информативно только для определения корректировок.

Экспертом информативно для более точного описания местоположения оцениваемых земельных участков относительно водных объектов и автомагистралей приведена Схема зон особого использования территорий участков. При этом, эксперт отметил, что водоохранные зоны, санитарные разрывы автодорог не менялись. Кроме того, на стр. 15 заключения экспертом указано, что наличие зон особого использования территорий и рельеф участков не оказывают существенных ограничений по использованию земельных участков. Потенциальный собственник может производить застройку территории исходя из разрешенных норме по плотности застройки.

Учитывая вышесказанное, указанные выше ограничения не учитываются, как отрицательные факторы при дальнейшем расчете рыночной стоимости.

Анализ земельных участков на расположение относительно водных объектов приведен экспертом на стр. 42 заключения (таблица 4.3-1). Для всех объектов водоемы расположены в шаговой доступности. Объект-аналог № 1 расположен в непосредственной близости с р. Ситня.

На замечание представителя ГБУ Московской области Центр кадастровой оценки о применении к объектам-аналогам №№ 1,3 понижающей корректировки в размере -23% эксперт пояснил, что ввел корректировку на вид разрешенного использования в связи с тем, что объекты-аналоги №№ 1,3 имеют официально зарегистрированный в Росреестре и оплаченный собственником вид разрешенного использования иной нежели оцениваемые земельные участки. По мнению эксперта, данная корректировка отражает различие в виде разрешенного использования участков по данным Росреестра. Корректировка по правилам землепользования и застройки территории Ступинского района для аналога № 1 не вводится, так как они схожи с оцениваемыми участками. Относительно того, что более 20% земельного участка аналога № 1 находиться в ЗОУИТ инженерных коммуникаций и земель лесного фонда и застройка данной части объекта аналога невозможна эксперт пояснил, что данные факторы никак не мешают застройке участка-аналога исходя из разрешенной плотности застройки. При этом, из пояснений эксперта следует, что данных об официально зарегистрированных обременениях объекта-аналога № 1 у эксперта нет, следовательно, такая информация не учитывалась им при проведении оценки.

Кроме того, на стр. 73 заключения в объявлении аналога № 3 указано – «Земля населенных пунктов/для комплексного освоения в целях жилищного строительства». В связи с тем, что ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог, эксперт ввел корректировку на вид разрешенного использования.

Согласно объявлениям, аналоги №№ 5,6 предназначены для индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем эксперт полагал возможным для исключения сомнений в отношении применения сборника корректировок исключить из расчета объекты-аналоги №№1, 3.

Определением Московского областного суда по делу назначена дополнительная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов.

Суду представлено дополнительное заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость объектов определена у земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> в размере 121 860 038.00 рублей, <данные изъяты> в размере 422 085 169.00 рублей и <данные изъяты> в размере 35 528 220.00 рублей.

Оценивая заключение судебных экспертиз и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 29-30 экспертного заключения. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Не может суд согласиться с доводами приведенными стороной административных ответчиков относительно не согласия с экспертным заключением в рамках дополнительной судебной оценочной экспертизы при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. В рамках дополнительной экспертизы экспертом для исключения сомнений в отношении применения сборника корректировок исключены из расчета объекты-аналоги №№ 1,3.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение по дополнительной судебной оценочной экспертизе соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и обоснованием отказа от доходного и затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Приведенный в обоснование не согласия с размером определенным экспертом рыночной стоимости объектов, размер стоимости определенный в рамках иного административного дела по иным объектам недвижимости суд не может принять, поскольку определяется рыночная стоимость индивидуально каждого объекта с учетом его особенностей и характеристик. Сравнительный анализ спорных объектов и объектов, приведенных стороной из другого дела, не проводился. Суждение стороны основаны на общем не согласии с проведенной экспертизой, без приведения каких-либо обоснованных доводов.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов в размере равном рыночной на основании выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 05.04.2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 НикО.ча, поданное 05.04.2021 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 561800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: комплексное освоение земельного участка в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 121 860 038,00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1945900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: комплексное освоение земельного участка в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 422 085 169,00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 163800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: комплексное освоение земельного участка в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 35 528 220,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 17.09.2021г.

Судья М.Ю. Елизарова