Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению КДН к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

КДН обратилась с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указывая, что на основании договора купли-продажи от <...> являлась собственником ? доли в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенное по адресу: Омская область, <...>, р. <...>. Сособственником доли в праве собственности на указанный объект недвижимого имущества также являлась ФЮС

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 г. № 1-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области» по состоянию на 20 июня 2012 г. кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> установлена в размере <...>.

В то же время, из договоров купли-продажи от <...>, заключенных между КДН и ТАА, между ФЮС и МИР, усматривается, что стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> определена как <...>.

В соответствии с отчетом от <...>№ <...>, подготовленным ООО «<...>», по состоянию на <...> рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> составляет <...>.

Указывая на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной, повлекшей к увеличению налогообложения, ссылаясь на положения ст. ст. 24.12, 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец, с учетом уточнений административного иска, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости – <...> (т.1 л.д.5-8; т.2 л.д.100).

В судебном заседании КДН, надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела, участия не принимала, её представитель КВА, действующий на основании доверенности от <...> (т.1 л.д.124), требования своей доверительницы поддержал.

Представители: Министерства имущественных отношений Омской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Росреестра по Омской области, Администрации Горьковского муниципального района Омской области, Управления Федеральной налоговой службы по Омской области; заинтересованные лица: МИР, ТАА, ФЮС надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебном заседании участия не принимали.

В представленных отзывах представители Минимущества Омской области, Управления Росреестра по Омской области, Управления Федеральной налоговой службы по Омской области полагали возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости при условии установления судом обстоятельств, доказывающих достоверность заявленной рыночной стоимости нежилого здания (т.2 л.д.154-155, 158, 161-162).

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1абз. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений, содержащихся в п.1 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно п. 1 ст. 207 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. К числу доходов от источников в Российской Федерации, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации относит доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации (абз.2 подп. 5 п. 1 Налогового кодекса Российской Федерации).

Для налогоплательщика, владевшего объектом налогообложения менее пяти лет, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, налог исчисляется как производное кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, и понижающего коэффициента 0,7.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого здания, строения, сооружения.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

П. 1 ч. 5 ст. 8 указанного федерального закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего федерального закона вносятся в уведомительном порядке (п.3 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу положений ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, КДН на основании договора купли-продажи от <...> являлась собственником ? доли в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенное по адресу: Омская область, <...>, р. <...>. Сособственником доли в праве собственности на указанный объект недвижимого имущества также являлась ФЮС (т.1 л.д.9).

На основании договора купли-продажи от <...> указанный объект недвижимости отчужден КДН покупателю ТАА (т.1 л.д.11-18).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <...> затрагивают права и интересы административного истца, поскольку размер налоговых платежей за объект недвижимого имущества исчисляется с использованием величины кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии у КДН права оспорить в судебном порядке результаты установления кадастровой стоимости посредством определения рыночной стоимости нежилого здания.

Материалами дела установлено, что нежилое здание с кадастровым номером <...> поставлено на кадастровый учет <...> (т.1 л.д.147).

В соответствии с абз.4 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз.2 ст.24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела усматривается, что объект недвижимости, в отношении которого заявлены требования, является ранее учтенным, какие-либо количественные или качественные изменения характеристик нежилого здания отсутствуют.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 г. № 1-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области».

Результаты определения кадастровой стоимости объекта утверждены 01 февраля 2013 г. по состоянию на 20 июня 2012 г.

Таким образом, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...>, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, должна быть определена по состоянию на 20 июня 2012 г.

Согласно представленному КДН отчету от <...>№ <...>, подготовленному ООО «<...>», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> по состоянию на <...> составляет <...>.

Проанализировав представленный административным истцом отчет, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве достоверного и достаточного доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, поскольку оценщиком осуществлена незначительная выборка объектов-аналогов, используемых для сравнения (4 объекта), при составлении отчета в качестве элементов сравнения использованы такие элементы, как местоположение объекта недвижимости, престижность района местоположения, удаленность от центра деловой активности, материал стен и качество отделки, техническое состояние здания, доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, обеспеченность парковочными местами.

Несмотря на то, что объекты-аналоги расположены в р.<...>, р.<...>, р.<...>, корректировки на местоположение объекта недвижимости (удаленность от центра деловой активности) оценщиком не применялись. В отсутствие сведений о конструктивных элементах, техническом состоянии объектов недвижимости, коммуникациях в отношении объектов-аналогов, расположенных в р.<...>, р.<...>, р.<...>, оценщиком не применены соответствующие корректировки на материал стен, набор коммуникаций, техническое состояние, что свидетельствует о несоответствии отчета Федеральным стандартам оценки №№ 1, 3, 4, 7, утвержденным приказами Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 г., № 299 от 20 мая 2015 г., № 508 от 22 октября 2010 г., № 611 от 25 сентября 2014 г.

По ходатайству представителя административного истца КВА определением Омского областного суда от <...> была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от <...>№ <...>, выполненному ООО «<...>», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> по состоянию на 20 июня 2012 г. составляет <...> (т.2 л.д.1-92).

Проанализировав содержание данного отчета, суд приходит к выводу о том, что он отвечает требованиям ст. ст. 60, 61 КАС РФ и вышеуказанных Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 4, 7.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, эксперт имеет значительный стаж работы оценщиком (18 лет), предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика о рыночной стоимости нежилого здания сделаны на основе сравнительного и затратного подходов с использованием сведений об аналогичных объектах недвижимости, предложенных к продаже в июне 2012 года, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, для проведения исследований отобрано 18 объектов, обладающих сходными характеристиками. В ходе исследования экспертом применены корректировки на торг, местоположение вид разрешенного использования, наличие инженерных коммуникаций. Отказ от доходного подхода мотивирован тем, что объект исследования является объектом свободного назначения, требует капитального ремонта, после проведения которого может использоваться различными способами; достоверная и точная информация о возможном использования объекта на момент проведения экспертных исследований отсутствует, кроме того, не имеется рыночной информации об аренде объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах Омской области. Судебным экспертом верно указана дата определения кадастровой стоимости, выводы эксперта сомнения у суда не вызывают.

При таких обстоятельствах, оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы установленную рыночную стоимость земельного участка, административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, суд не находит оснований ставить указанное доказательство под сомнение.

В силу предписаний ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не остановлено иное.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд полагает установить кадастровую стоимость нежилого знания с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенного по адресу: Омская область, <...>, р.<...>, в размере его рыночной стоимости - в сумме <...>.

Как было указано выше, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 г. № 1-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области», на день рассмотрения административного иска является актуальной.

В силу положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, период действия установленной кадастровой стоимости является с 01 января 2018 г. до даты утверждения новой кадастровой оценки.

Принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление КДН к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого знания с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенного по адресу: Омская область, <...>, р.<...>, в размере его рыночной стоимости <...>, определенной по состоянию на 20 июня 2012 г.

Датой подачи заявления считать <...>

Период действия установленной кадастровой стоимости является с 01 января 2018 г. до даты утверждения новой кадастровой оценки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Харламова