Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Севзапдорстрой» А., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу К.,

в отсутствие представителя административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования «Обозерское»,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Севзапдорстрой» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Севзапдорстрой» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 23 ноября 2015 г. об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование административного иска указано, что общество является собственником этого земельного участка и плательщиком земельного налога. В целях определения налоговой базы по данному налогу применяется величина кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно превышает его рыночную стоимость. 12 ноября 2015 г. общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка по основанию установления в отношении этого имущества его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, представив требуемые документы. Вместе с тем, оспариваемым решением заявление общества отклонено со ссылкой на значительное расхождение величин рыночной и кадастровой стоимости, а также на несоответствие отчета об оценке и положительного экспертного заключения на этот отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности. Данное решение полагает незаконным, поскольку оценщиком нарушений требований действующего законодательства при составлении отчета, указанных в оспариваемом решении, не допущено, а определенная в результате оценки величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Севзапдорстрой» А. на удовлетворении административного иска настаивала по изложенным основаниям. Полагала, срок на обращение в суд с административным исковым заявлением пропущен обществом по уважительным причинам, ходатайствовала о его восстановлении.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу К. просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и в соответствии с действующим законодательством в сфере оценочной деятельности, прав и законных интересов ООО «Севзапдорстрой» не нарушает. Указала на пропуск административным истцом установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного производства Российской Федерации срока на обращение в суд за защитой нарушенного права.

Административный ответчик комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и заинтересованное лицо администрация муниципального образования «Обозерское», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили. В отзывах на административное исковое заявление просили требования административного истца оставить без удовлетворения, ссылаясь на их необоснованность.

Заслушав представителя административного истца ООО «Севзапдорстрой» А., специалиста – <данные изъяты>Н., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу К., члена комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу В., изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, в том числе, для целей налогообложения путем проведения государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением правительства Архангельской области от 18.12.2012 № 595-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области» (с последующими изменениями) утверждены определенные по состоянию на 5 июня 2012 г. результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области.

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области приказом Росреестра от 26 октября 2012 г. № П/496 в соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее по тексту также – Комиссия).

ООО «Севзапдорстрой», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, и плательщиком земельного налога, для расчета величины которого используется кадастровая стоимость этого имущества, 12 ноября 2015 г. обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости этого земельного участка по основанию, предусмотренному частью 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование этого заявления представило отчет №, составленный <данные изъяты>Н. 19 августа 2015 г., согласно которому по состоянию на 5 июня 2012 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб. Обоснованность определенной оценщиком величины рыночной стоимости объекта недвижимости и соответствие отчета об оценке требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности подтверждено экспертным заключением №, подготовленным 20 августа 2015 г. экспертом некоммерческого партнерства «<данные изъяты>» Ш.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 23 ноября 2015 г. это заявление отклонено в связи с несоответствием отчета об оценке от 19 августа 2015 г. № 05/07-Н-2015 подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (действовавших на дату составления отчета об оценке).

Не согласившись с данным решением, ООО «Севзапдорстрой» оспорило его в судебном порядке.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Заявление ООО «Севзапдорстрой» рассмотрено в срок и с соблюдением процедуры, установленных статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.

На дату рассмотрения заявления ООО «Севзапдорстрой» членами Комиссии являлись: <данные изъяты> Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу П.И. (председатель Комиссии, приказ Росреестра от 26 октября 2012 г. №), представитель Национального совета по оценочной деятельности В. (приказ Росреестра от 26 октября 2012 г. №), <данные изъяты> отдела кадастровой оценки министерства имущественных отношений Архангельской области О. (приказ Росреестра от 29 сентября 2014 г. №), <данные изъяты> юридического отдела филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» М. (приказ Росреестра от 7 сентября 2015 г. №). Полномочия секретаря Комиссии приказом Росреестра от 5 февраля 2015 г. № возложены на <данные изъяты> отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу П.А.

На заседании Комиссии, состоявшемся 23 ноября 2015 г., о времени и месте проведения которого заявитель был заблаговременно извещен, присутствовали все ее члены, что свидетельствует о наличии кворума для принятия решения. Решение об отклонении заявления ООО «Севзапдорстрой» о пересмотре кадастровой стоимости принято единогласно.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и с соблюдением установленной законом процедуры.

В соответствии со вторым абзацем пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отклоняя заявление ООО «Севзапдорстрой», Комиссия пришла к выводу о несоответствии представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19 августа 2015 г. № требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд не усматривает оснований не согласиться с таким выводом в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, пункту 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, действовавших на дату составления отчета об оценке, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). Используемая при проведении оценки информация должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Действующие классификаторы земель по целевому назначению и виду функционального использования (в частности, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540) относят земельные участки для размещения объектов придорожного сервиса (в том числе, автозаправочных станций), и для размещения складских помещений к различным группам видов разрешенного использования земельных участков («предпринимательство» и «производственная деятельность» соответственно). Как правило, земельные участки под коммерческую застройку пользуются большим спросом и имеют более высокую стоимость, чем предназначенные для размещения производственных зданий и складов.

Представленные суду материалы свидетельствуют о том, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> ООО «Севзапдорстрой» возведено нежилое здание автозаправочной станции; право собственности на этот объект в порядке статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло у административного истца 27 февраля 2003 г.

Из содержания отчета об оценке от 19 августа 2015 г. № следует, что земельный участок используется в соответствии с целевым назначением расположенного на нем объекта недвижимости – для эксплуатации здания автозаправочной станции; это целевое назначение (под строительство коммерческой недвижимости) признано оценщиком наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Данный вывод соотносится и с положениями пункта 16 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства, а также пункта 20 указанного федерального стандарта оценки, согласно которому застроенный земельный участок для целей внесения рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В то же время, как пояснила в судебном заседании <данные изъяты>Н., при составлении отчета об оценке она исходила из того, что автозаправочная станция используется ООО «Севзапдорстрой» в иных целях – для заправки машин собственного автопарка, занятых в производственном цикле, в связи с чем в качестве объектов-аналогов ею были использованы земельные участки, занятые в производственной деятельности, в частности, предназначенные для строительства и размещения складских помещений.

Вместе с тем, если при анализе наиболее эффективного использования земельного участка оценщик выявит иное, отличное от назначения расположенного на нем объекта капитального строительства, наиболее прибыльное направление использования этого имущества, это должно быть отражено в отчете с приведением мотивов, по которым оценщик пришел к такому выводу (пункт 14 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611). В противном случае нарушаются принципы существенности и однозначности.

Изложенное свидетельствует о правильности вывода Комиссии о том, что при определении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка оценщиком в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, и это обстоятельство свидетельствует о нарушении требований подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Правомерным признает суд и указание в оспариваемом решении Комиссии на то, что использованная оценщиком информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

Так, только в отношении одного из земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов (объект-аналог № 3, расположенный по адресу: <адрес>), имеются сведения о его разрешенном виде использования. Согласно объявлению, размещенному в печатном издании «<данные изъяты>» от 29 марта 2012 г. № этот участок предназначен для строительства производственно-складских помещений. Соответствующие сведения по объектам-аналогам № 1, 2 и 4 не содержатся в объявлениях, опубликованных в том же печатном издании и размещенных в сети Интернет, либо иных документах, полученных в ходе производства оценки, что не позволяет проверить соблюдение оценщиком требования сопоставимости объектов; по данным публичной кадастровой карты объект-аналог № 4 расположен в зоне индивидуальной жилой застройки, а не промышленной зоны.

Помимо изложенного, использованные оценщиком при определении рыночной стоимости данные о площади и виде прав на объект-аналог № 2, указанные в объявлении, размещенном в печатном издании «<данные изъяты>» от 29 марта 2012 г. № являются некорректными, их дополнительная проверка оценщиком не проведена, в связи с чем при определении рыночной стоимости с применением сравнительного подхода не были применены соответствующие поправки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у Комиссии предусмотренных пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263, оснований для отклонения заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего обществу земельного участка.

В отношении соблюдения ООО «Севзапдорстрой» срока на обращение в суд с рассматриваемым заявлением суд отмечает следующее.

В силу части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», решение Комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Пропущенный по указанной в части 6 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено данным кодексом (часть 7 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Копия оспариваемого решения получена ООО «Севзапдорстрой» 1 декабря 2015 г., обращение в суд с рассматриваемым административным исковым заявлением последовало 18 мая 2016 г., т.е. через 5 месяцев и 16 дней.

При этом в период с 11 февраля по 28 апреля 2016 г. (дата вступления в силу определения Арбитражного суда Архангельской области от 28 марта 2016 г. о прекращении производства по делу), т.е. 2 месяца и 17 дней, заявление ООО «Севзапдорстрой» об оспаривании решения Комиссии от 23 ноября 2015 г. находилось в производстве Арбитражного суда Архангельской области.

Руководствуясь частью 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пунктом 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным исключить указанный период из общей продолжительности процессуального срока на обращение в суд за защитой нарушенного права.

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении ООО «Севзапдорстрой» срока на обращение в суд с рассматриваемым административным исковым заявлением. Вместе с тем, требования административного истца не подлежат удовлетворению по иным основаниям.

При таких обстоятельствах в удовлетворении административного искового заявления ООО «Севзапдорстрой» надлежит отказать.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Севзапдорстрой» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба через Архангельский областной суд в апелляционную инстанцию Архангельского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в мотивированной форме изготовлено 28 июня 2016 г.

Судья Н.В. Лобанова