Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства административного истца Плахиной И.В., административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Плахиной Ирины Викторовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

установил:

Плахина И.В. обратилась в суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., обязать внести изменения в государственный кадастр недвижимости. Также административный истец просит взыскать понесенные судебные расходы – <данные изъяты> руб. государственной пошлины и <данные изъяты> руб. на оплату услуг представителя.

Административный истец находит кадастровую стоимость указанного нежилого здания в размере <данные изъяты> руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этого здания.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Плахина И.В. представила отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО «<данные изъяты>», которым определена рыночная стоимость данного здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта <данные изъяты>.

Определением Белгородского областного суда от 30.01.2017 по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также с целью установления соответствия отчета об оценке стандартам и правилам в области оценочной деятельности. Производство экспертизы было поручено ФИО11

В результате проведенной по делу экспертизы экспертом ФИО12 составлено заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, полагал достоверным отчет об оценке № №. считал, что экспертное заключение содержит ряд нарушений федеральных стандартов оценочной деятельности, ввиду чего не может быть принято судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области, представитель заинтересованного лица администрации города Белгорода возражений по существу административного иска не имели, однако считали, что достоверной стоимостью является стоимость, установленная экспертом ФИО13

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ Плахиной И.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № №, кадастровым паспортом нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Правительства Белгородской обл. от 23.11.2015 № 414-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» и составляет <данные изъяты> руб. (согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии со ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ.

Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.

В силу ч. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (ч. 2 ст. 402 НК РФ).

Законом Белгородской области от 02.11.2015 N 9 "Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", вступившим в силу с 1 января 2016 года, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Нежилое здание с кадастровым номером № вошло в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2016 год, утвержденный Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 года № 416-пп в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ (под номером 4445) в Перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости была утверждена Постановлением Правительства Белгородской обл. от 23.11.2015 № 414-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» и составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> руб.

Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

Оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество в отношении нежилого здания с кадастровым номером №.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно заключению эксперта № №, составленному экспертом ФИО14, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

Оценивая заключение эксперта по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого здания, исследование проведено на основании федеральных стандартов оценки.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Отчет об оценке № №, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта ФИО15 Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением административного истца.

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.

Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Как следует из заключения эксперта, экспертом сделаны выводы о неполном соответствии отчета № № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены некорректно.

Данные выводы экспертом подробно мотивированы в заключении и по существу не оспорены участвующими в деле лицами. Указанные нарушения являются существенными и достаточными для вывода о недостоверности рыночной стоимости нежилого здания, указанной в отчете об оценке, который представлен административным истцом.

Положительное экспертное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не опровергает выводы эксперта, изложенные в заключении, а также вышеуказанные выводы суда о недостоверности названного отчета. По смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра нежилого здания, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Как следует из заключения, эксперт произвел расчет рыночной стоимости земельного участка с целью определения стоимости земельного участка, приходящегося на здания, что является промежуточным результатом, необходимым для расчета итоговой рыночной стоимости зданий. При оценке участка эксперт применил сравнительный подход.

Стоимость земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб.

Рассчитывая стоимость здания, эксперт применил затратный, сравнительный и доходный подходы.

В рамках затратного подхода для расчета затрат, необходимых для замещения объектов экспертом выбран метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Рассчитывая стоимость данным подходом, эксперт рассчитал стоимость с учетом предпринимательской прибыли и без таковой. Указав, что оцениваемый объект соответствует современной экономической среде, эксперт пришел к выводу, что спорный объект не обладает признаками внешнего износа.

Рыночная стоимость, определенная при помощи затратного подхода, на дату оценки составила <данные изъяты> руб.

Для расчета стоимости спорного нежилого здания сравнительным подходом эксперт выбрал три объекта-аналога сопоставимые с объектом оценки. Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена из открытых источников – газеты объявлений «Моя реклама. Белгород» от 14.05.2015 № 38/1621 и от 25.06.2015 № 50, http: belgorod.briz.ana.net.

Характеристики аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении, площадь.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб.

Стоимость нежилого здания определялась экспертом также с применением доходного подхода, в рамках которого использовался метод прямой капитализации дохода. В рамках данного подхода эксперт определил стоимость торгово-офисного помещения на 1-м, 2-м и 3-м этажах, определил стоимость складских помещений 1-го этажа.

Выполненные расчеты подробно обоснованы экспертом в заключении.

Рыночная стоимость спорного нежилого здания определенная доходным подходом, без учета стоимости земельного участка, составила <данные изъяты> руб.

На основании пункта 25 ФСО № 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод средневзвешенного значения, а также опирался на свое субъективное мнение. Стоимость нежилого здания после согласования результатов составила <данные изъяты> руб.

В опровержение экспертного заключения № № об оценке сторона спорного объекта недвижимости, административный истец представил документ, именуемый анализом исследования подготовленный директором ООО «<данные изъяты>».

Оценивая представленный документ как письменное доказательство по правилам ст. ст. 70, 84 КАС РФ, суд не может признать его достоверным доказательством рыночной стоимости.

Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.

Представленный анализ исследования представляет собой рецензию на экспертное заключение, которая получена вне рамок рассмотрения настоящего административного дела, причем без учета положений названного Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, то есть по сути своей является субъективным мнением автора данного документа, достоверность которого не гарантирована каким-либо правовым механизмом.

Приведенный в рецензии довод о том, что экспертом не соблюдался Федеральный стандарт оценки «Требование к отчету об оценке» (ФСО № 3) является несостоятельным. Эксперт в заключении указал, что при подготовке экспертного заключения были использованы положения ФСО № 3, в той мере, в какой они могут быть применены к заключению эксперта и не противоречат процессуальному законодательству, Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности».

Довод, содержащийся в рецензии о том, что эксперт нарушил пункт 5 ФСО № 3, судом отвергается как несостоятельный.

Согласно вышеприведенного пункта ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Все приведенные требования экспертом выполнены. Само по себе отсутствие информации в заключении о том, что оцениваемый объект представляет собой торговый центр «Форт» не свидетельствует об ошибочности сделанных экспертом выводах. Предмет судебной экспертизы, все характеристики спорного объекта необходимые для определения его рыночной стоимости определены верно и описаны в заключении экспертом.

Утверждение в рецензии о том, что в заключении отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, а анализ наиболее эффективного использования земельного участка определен неверно, во внимание судом не принимается, поскольку в разделе 6.3 экспертного заключения такой анализ содержится. Несогласие с ним не свидетельствует о его ошибочности. Более того, каких-либо объективных доказательств тому, что наиболее эффективное использованием спорного объекта недвижимости является иным, нежели то которое установлено экспертном на дату оценки – в соответствии с видом разрешенного использования, суду не представлено.

Несостоятельным является приведенный в рецензии довод о том, что в заключении (таблица № 9 и № 10 заключения) не приведен текст объявлений, поскольку в названных таблицах приведены полные адреса нахождения объявлений в сети Интернет, а также номера и дата печатных изданий содержащих тексты объявлений.

Отвергается судом и утверждение о том, что на дату оценки имелись иные предложения о продаже, которые должны были быть учтены экспертом, поскольку объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяется оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 658-р.

Иные содержащиеся в рецензии доводы, в том числе указанные в анализе исследования по второму вопросу, основаны исключительно на предположении лица ее подготовившем, в то время как эксперт провел глубокий анализ, исследовал всю необходимую информацию, в том числе об объектах-аналогах, привел ссылки на источники ее получения, что позволяет суду сделать вывод об авторстве данной информации. Экспертом приведены не только подробные расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Рецензия в отличии от экспертного заключения не обеспечивает проверяемость ее содержания, не гарантирован порядок ее получения какими-либо правилами, получена произвольным способом, не позволяющим установить ее достоверность, а следовательно не может быть надлежащим письменным доказательством исходя из положений ч. 1 ст. 70 КАС РФ.

Более того, о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено, что свидетельствует о формальном характере приведенных в рецензии доводах, не ставящих целью установление действительной рыночной стоимости на дату оценки.

Таким образом, суд полагает достоверной рыночную стоимость спорного нежилого здания, определенную в заключении эксперта ФИО16

Вместе с тем судом установлено, что рыночная стоимость спорного нежилого здания, определенная экспертом ФИО17, превышает его кадастровую стоимость.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Предметом доказывания по настоящему делу являлась проверка доводов истца о нарушенном праве применительно к представленным им доказательствам, а задачей административного судопроизводства - защита права принимаемым судом решением. При отсутствии факта нарушения права по смыслу закона в иске следует отказать.

Административный истец просил установить рыночную стоимость участка в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Установив, что по результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость спорного нежилого здания превышает его кадастровую стоимость, суд приходит к выводу, что отсутствует факт нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, то есть отсутствует одно из необходимых условий для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления Плахиной Ирины Викторовны об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, о возложении обязанности по внесению изменений в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 13 июня 2017 года.