Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 декабря 2017 года № 12,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 01.03.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 06.12.2017 года № 12, которым на основании заявления ООО «АБЗ» определена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером № площадью 65 911 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.02.2012 года в размере 9 230 176,44 рублей; с кадастровым номером № площадью 3 136 кв.м, расположенного по адресу<адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.02.2012 года в размере 298 766,72 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объектов более чем на 30 процентов – на 92% и 94 % соответственно, ниже их кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, а представленный ООО «АБЗ» отчет об оценке от 20.05.2017 года № 57/ЗУ/2017 (составлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО1, являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не является ненадлежащим доказательством и не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Отказываясь от применения корректировки «на условия продажи», оценщик исходил из того, что в качестве потенциальных аналогов использована информация о состоявшихся сделках. При этом в качестве потенциальных аналогов использована информация о состоявшихся в 2011 году сделках с земельными участками. При этом он не учел, что в это время вторичный земельный рынок не был развит, на территории г.Комсомольска-на-Амуре существовал только первичный рынок земли, который не отражал реальные рыночные цены, ибо формировался из распродаваемых муниципальным образованием по ликвидной цене объектов, либо земельные участки фактически продавались в нагрузку к зданиям, строениям, находившимся на них. Это повлекло за собой нарушение части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая рыночную стоимость объекта как наиболее вероятная его цена на открытом в условиях конкуренции рынке. Используя достаточное количество объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщик, тем не менее, не учел, что земельные участки с кадастровыми номерами №, находящиеся на <адрес>, фактически являются единым земельным участком, на котором располагалась воинская часть с единым имущественным комплексом, и нежилые здания требуют капитального ремонта. Исходя из принципа единства земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимости, состояние зданий и строений существенно влияет на цену земельного участка, на котором они находятся. Поэтому эти объекты-аналоги, исходя из положений пункта 10 ФСО № 1, нельзя признать сопоставимыми объекту оценки, и они не должны были использоваться оценщиком при определении рыночной цены объекта оценки. Также в нарушение пункта 20 ФСО №7 оценщик определяет все земельные участки как незастроенные, хотя на всех возведены здания, строения. Применяя только сравнительный подход при оценке земельного участка, оценщик отказался от применения доходного подхода и метода остатка, которые применяются при оценке рыночной стоимости земельных участков при отсутствии корректных аналогов. А оценщику надлежало учесть, что фактически рынок продаж земельных участков в г.Комсомольске-на-Амуре не был сформирован в 2011 году, а продаваемые земельные участки реализовывались по льготной, сниженной более чем на 90%, цене. При таком положении, как следует из содержания пункта 13 ФСО №1, применять только сравнительный подход было нельзя. Отказавшись от применения корректировки «на дату продажи», оценщик не учел, что сделки с объектами-аналогами были заключены в июле-сентябре 2011 года, а рыночная стоимость объекта оценки определялась на 01.01.2012 года. Поэтому необходимо было применить корректировку, учитывающую изменение рыночных цен за этот период. Не применяя корректировку «на назначение участка», оценщик исходил из того, что объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному виду разрешенного использования (ВРИ), что не соответствует действительности, поскольку земельные участки имеют разный подвид разрешенного использования: у объекта-аналога с кадастровым номером № ВРИ «с целью использования объектов промышленности – нежилых зданий: конторы и мастерских, бытовых помещений, битумохранилища, цеха битумных мастик и сооружения камеры пропарочной»; у объекта-оценки с кадастровым номером № ВРИ «с целью эксплуатации сооружения: железнодорожный подъездной путь»; объект-аналог №4 имеет ВРИ «занимаемый объектом материально-технического снабжения нежилым зданием – склад металлический». Также оценщик не учел, что некоторые объекты-аналоги не могли использоваться по назначению, поскольку находящиеся на них здания, строения длительное время не эксплуатировались и требовали значительных капитальных вложений для их восстановления. Подлежала применению и корректировка «на ограничение (обременение) прав», так как объекты-аналоги, находящиеся на <адрес> имели обременение в виде ипотеки и аренды, что повлияло на установление их рыночной цены при проведении торгов. Оценщик не применил корректировку «на местоположение», исходя из того, что земельные участки находятся в одной территориальной зоне. При этом он исходил из зонирования территории города, определенной постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Но объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. И оценщик также не учел, что фактически земельные участки располагаются в зонах разной транспортной доступности, в разном удалении от делового центра города, что, как указано в пункте 22 ФСО №7, имеет важное значение при определении местоположения объекта оценки. В нарушение пунктов 5, 11 ФСО №3 к отчету не приложены копии источников, откуда оценщик получил используемую им информацию при составлении отчета. Так в отчете имеется ссылка на аналитический обзор ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края в 2010 и 2011 гг.», копия которого к материалам отчета не приобщена. А этот источник информации отсутствует в свободном доступе в сети «Интернет», что лишает административного истца возможности проверить достоверность полученных из него сведений. Приобрести же этот источник информации администрация г.Комсомольска-на-Амуре не может, поскольку эти расходы не заложено в бюджет города. В нарушение пункта 12 ФСО №3 к отчету приложены копии документов, представленные заявителем, которые не заверены в установленном порядке. Также в отчет внесена недостоверная информация, так на странице 131 в таблице 21.2 площадь земельного участка с кадастровым номером № вместо 3 136 кв.м. указана как 65 911 кв.м..

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

В письменных возражения административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «АБЗ» представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Представитель заинтересованного лица ООО «АБЗ» ФИО2, давая объяснения в судебном заседании, просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «АБЗ» является собственником объекта недвижимости - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью использования объектов промышленности – нежилых зданий: конторы и мастерских, бытовых помещений, битумохранилища, цеха битумных мастик и сооружений камеры пропарочной, площадью 65 911 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 15.01.2010 года (запись регистрации №).

На этом земельном участке размещаются битумохранилище площадью 703,6о кв.м., бытовые помещения площадью 382,40 кв.м., контора и мастерские площадью 391,80 кв.м., принадлежащие на праве собственности ООО «АБЗ» (право собственности зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество).

На основании договора аренды № 9385/3 от 28.03.2015 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «АБЗ» владеет и пользуется на праве аренды земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения железнодорожных путей – с целью эксплуатации железнодорожного подъездного пути №81 лит.1, площадью 3 136 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Хабаровскому краю 07.08.2015 года (запись регистрации №). Срок действия договора установлен с 14.01.2015 года по 01.01.2025 года.

На этом земельном участке находится железнодорожный подъездной путь протяженностью 789 п.м., инв.№ 81, лит.1, принадлежащий на праве собственности ООО «АБЗ» (право собственности зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № от 28.01.2015 года установлена обязанность арендатора ООО «АБЗ» вносить арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером № в размере 112 146 907,39 рублей по состоянию на 01.01.2012 года; с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года в размере 5 323 610,88 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года и 13.03.2015 года, соответственно.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Так как ООО «АБЗ» является плательщиком арендной платы и земельного налога, базовая ставка которых определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «АБЗ» обратилось 13.11.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, приобщив к нему также и отчет № 57/ЗУ/2017 об определении рыночной стоимости, составленный 20.05.2017 года оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года имеет значение 9 230 176,44 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года имеет значение 298 766,72 рублей.

Заявление ООО «АБЗ» рассмотрено на заседании Комиссии 06.12.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельных участков составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 12 от 06.12.2017 года: определить кадастровую стоимость объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами №, в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года – соответственно в размере 9 230 176,44 рублей и 298 766, 72 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей и земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 06.12.2017 года № 12, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО7, а в случае её отсутствия – ФИО8.

Из протокола № 24 от 06.12.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО3 (председательствовал на заседании), членами комиссии ФИО4 и ФИО6; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 24 от 06.12.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 20.05.2017 года № 57/ЗУ/2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 20.05.2017 года № 57/ЗУ/2017 указано, что оценка объектов недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № площадью 65 911 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – с целью использования объектов промышленности –нежилых зданий: конторы и мастерских, бытовых помещений, битумохранилища, цеха битумных мастик и сооружения камеры припарочной, имеет значение 9 230 176, 44 рублей; земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 136 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: с целью эксплуатации сооружения – железнодорожный подъездной путь № 81, лит. 1, имеет значение 298 766, 72 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость тех же объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 112 146 907, 39 рублей и 5 323 610,88 рублей, соответственно, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении них рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 20.05.2017 года № 57/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО1, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 20.05.2017 года № 57/ЗУ/2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков вида разрешенного использования ВРИ-9: «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из фактического использования земельных участков под нежилые здания, и среднего значения УПКЗС (удельного показателя кадастровой стоимости) для кадастрового квартала ВРИ-9. Также он руководствовался такими критериями отбора потенциальных аналогов, как: информация только о состоявшихся сделках; единые объекты недвижимости, информация по которым носит полный характер; единые объекты недвижимости по функциональному назначению соответствующие объекту оценки; единые объекты недвижимости, земельные участка находящиеся в собственности; информация об объектах завершенных строительством.

Оценщиком выявлено 8 объектов, сопоставимых с объектами оценки. Информация о совершенных в отношении этих земельных участков сделок размещена на официальных сайтах Росреестра (раздел «Мониторинг рынка недвижимости») и администрации города Комсомольска-на-Амуре. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете в таблицах 16, 17, 18. Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировки: «на местоположение», «на масштаб (на размер площади)». Расчет и описание корректировок представлены в Отчете (страницы 125 – 132, таблица 22.1 на страницах 133-135), и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Не соглашаясь с отчетом об оценке административный истец ссылается на то, что оценщику надлежало применить доходный метод оценки, а не сравнительный подход.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Содержание отчета об оценке свидетельствует о том, что на земельном рынке города Комсомольска-на-Амуре в 2011 году имелись только предложения и заключались сделки купли-продажи права собственности на земельные участки, право аренды на земельные участки, предназначенные под производственно-складскую застройку на торги, не выставлялось. Также отсутствует информация о затратах, понесенных покупателями при приобретении земельных участков. Это не позволило оценщику применить метод доходного подхода при выполнении расчета рыночной стоимости объекта оценки, так как невозможно определить действительный валовый доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных земельных участков, и определить чистый операционный доход от продаж, являющийся разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек. Административный истец не представил доказательства обратного. При таком положении суд не может согласит с такой позицией административного истца, поскольку она основана исключительно на его субъективном мнении и не имеет иного подтверждения.

Выражая несогласие с отчетом об оценки административный истец ссылается на то, что отбор объектов-аналогов произведен некорректно, так как подлежала применению корректировка на «условия продажи», поскольку продажа объектов-аналогов в 2011 году производилась в условиях чрезвычайных обстоятельств по ликвидной стоимости, что не отражало их фактическую рыночную стоимость. Также административный истец считает, что информация об объектах-аналогах - земельных участках с кадастровыми номерами 27:22:0011401:105, 27:22:0011401:404 и 27:22:0011401:103 (Северное шосе,16) в отчете представлена неверно, поскольку это единый земельный участок, на котором размещены строения, требующие значительных материальных затрат на восстановление. Состояние строений, находящихся на земельном участке, оценщиком не учтено, и все объекты им определены как незастроенные. Суд находит эти доводы несостоятельными.

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В пункте 20, подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена на официальных сайтах администрации г.Комсомольска-на-Амуре и Росреестра. Сведения о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках отсутствуют. Также в источниках информации отсутствуют сведения о том, что земельные участки с кадастровыми номерами № (Северное шосе,16) на день заключения сделок и регистрации перехода права собственности на них являлись единым земельным участком.

Административный истец также не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что сделки с объектами-аналогами совершались при чрезвычайных ситуациях, и что три земельных участка, находящихся по <адрес> являются единым земельным участком.

Объекты-аналоги и объект оценки обоснованно определены оценщиком как незастроенные земельные участки, поскольку определению подлежала рыночная стоимость земельного участка для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, тип застройки и её состояние не имеет значение для определения рыночной стоимости земельного участка.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у некоторых объектов-аналогов.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра, не содержит сведений о наличии у объектов недвижимости – объектов-аналогов земельных участков, каких-либо обременений. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения) на день заключения сделки или регистрации перехода права собственности. То обстоятельство, что строения (здания), находящиеся на земельных участках, выбранных оценщиком как объекты-аналоги, были обременены правами третьих лиц - арендаторами зданий, не свидетельствует о наличии обременений у объектов недвижимости – земельных участков, продаваемых по договорам купли-продажи. Доказательств того, что это обстоятельство повлияло на установление рыночной цены отчуждаемых прав на объекты-аналоги, административным истцом не представлено.

Административный истец считает, что надлежало применить корректировку «на назначение участка», поскольку земельные участки имеют разные подвиды разрешенного использования.

Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены.

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков вида разрешенного использования ВРИ-9: «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из фактического использования земельных участков, сведения о котором представлены на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре. В размещенной на интернет-сайте информации об объектах-аналогах указано, что земельные участки используются для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. При таком положении оценщик обоснованно определил вид разрешенного использования как ВРИ-9, поскольку к такой группе вида разрешенного использования отнесены данные участки. Доказательств обратного административный истец, в подтверждение своих доводов, не представил.

Производя корректировку «на местоположение» оценщик применил коэффициент 2,25, исходя из того, что все объекты-аналоги и объект оценки находятся в пределах единой средней зоны. При определение границ и описаний зон оценщик руководствовался постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

Административный истец считает, это постановление применению не подлежало, поскольку распространяет свое действие на здания и сооружения, каковым земельный участок не является. И также не было учтено оценщиком, что фактически объекты-аналоги имеют разную транспортную доступность, разную удаленность от делового центра города.

Оценив установленные по делу обстоятельства, суд находит такую позицию административного истца несостоятельной.

Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 "Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" определены границы зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" и их схема, с целью определения выкупной цены земельных участков и исчисления размера арендных платежей за землю.

Постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 N 3540-па (ред. от 27.03.2012) "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" (действовавшем до 01.01.2013 года) утвержден расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности, установлены: -значение коэффициента, учитывающего зональность расположения используемого здания, помещения, строения; -зоны территории г.Комсомольска-на-Амуре (границы которых совпадают с зонами, утвержденными решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 "). Иные документы, определяющие градостроительные зоны г.Комсомольска-на-Амуре, органами местного самоуправления городского округа «Города Комсомольска-на-Амуре» не приняты. Поскольку корректировка на местоположение применяется в случае нахождения объекта оценки и объектов-аналогов в градостроительных зонах, имеющих разную ценность, а все объекты-аналоги и объект оценки находятся в единой – средней зоне, о этом свидетельствует и карта градостроительного зонирования г.Комсомольска-на-Амуре, то оценщик обоснованно применил коэффициент 2,25, установленной для этой зоны. Дополнительно учитывать транспортную доступность и удаленность от делового центра города не требуется, поскольку эти факторы уже учтены при определении границ зон градостроительной ценности города Комсомольска-на-Амуре.

Заявляя о недостоверности отчета об оценки, административный истец ссылается на то, что отчет содержит сведения, которые не подтверждены достоверными источниками. Так оценщик при определении рыночной стоимости исходил из ценового диапазона стоимости 1 кв.м. земли, информация о котором была им получена из аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011гг». Копия этого обзора к отчету не приобщена, в свободном доступе он отсутствует.

Пункт 11 ФСО №3 устанавливает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В отчете указано (страницы 118-121), что сведения о рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка, используемой при определении рыночной стоимости объекта оценки, получены оценщиком при оценке методом прямого сравнения в рамках расчетов сравнительным подходом, и за основу была принята рыночная стоимость реализованных земельных участков – объектов-аналогов.

В отчете (страница 136) указано, что согласно анализу рынка по итогам II полугодия 2011 года средняя цена сделок в г.Комсомольске-на-Амуре составляет 133 руб/кв.м. Средние цены сделок земли под производственно-складскую застройку находятся в диапазоне от 40 до 400 рублей за кв.м.. Эта информация получена оценщиком из печатного издания - аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах». Поскольку этот обзор не опубликован в сети Интернет, его материалы имеются в доступном печатном источнике, то приобщать его скриншот к отчету об оценке, исходя из требований пункта 11 ФСО №3, не имеется. Факт того, что административный истец не имеет денежных средств для приобретения этого печатного издания не свидетельствует о том, что данный отчет опубликован не в общедоступном печатном издании и его копия должна приобщаться к материалам отчета.

Довод административного истца о том, что в нарушение пункта 12 ФСО №3, к отчету приложены ксерокопии документов, представленных заказчиком, которые не заверены в установленном порядке, суд не принимает во внимание, ибо он является следствием неверного толкования положений закона.

Пункт 12 ФСО №3 устанавливает, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, заверять копии документов требуется в том случае, если оценщику не могут быть представлены их подлинники. При этом к отчету приобщаются копии этих документов, и удостоверять их не требуется

Содержание отчета свидетельствует о том, что к нему приобщены ксерокопии документов, предоставленных заказчиком исполнителю-оценщику. Доказательства того, что оценщику не были представлены подлинники этих документов, отсутствуют, а их надлежало представить административному истцу.

Сведения о площади объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011401:4, указанные на странице 131 отчета об оценке, - 65911,00 кв.м. вместо фактической площади этого участка 3 136,00 кв.м., суд расценивает как техническую описку, не повлиявшую на результат определения рыночной стоимости этого объекта. В приведенном на страницах 134-135 (таблица 23.1 «Расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011401:127» и таблица 23.2 «Расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011401:4») площадь земельных участков указан верной, в соответствии с кадастровым паспортом.

Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 декабря 2017 года № 12, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 30 марта 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская