Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «ХАТ» – Веприцкой Е.А., представителя заинтересованного лица Администрации г.Ростова-на-Дону – Пятницкого Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ХАТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г. Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,

у с т а н о в и л:

ООО «ХАТ» обратилось в суд с указанным заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость находящихся в собственности общества земельных участков:

- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 21 084 квадратных метров, разрешенное использование – объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2015 года в размере 12 629 316 руб.;

- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 5949 квадратных метров, разрешенное использование – объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2015 года в размере 3 658 635 руб.

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности – Веприцкой Е.А. уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2015 года и на 20 марта 2015 года в соответствии с заключениями эксперта ООО «Про-Эксперт» № 316-1/17-ОЗ, № 316-2/17-ОЗ от 7 декабря 2017 года, а именно участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 19 243 000 рублей, участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 5 969 000 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованных лиц – Администрация г. Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области.

Представитель административного истца по доверенности – Веприцкая Е.А. в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что против удовлетворения заявленных требований с учетом заключения судебной экспертизы ООО «Про-Эксперт», не возражает.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности – Пятницкий Е.Н. в суд явился, возражал против удовлетворения уточненного административного иска.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «ХАТ» является собственником следующих земельных участков:

Согласно кадастровым справкам от 26 июня 2017 года кадастровая стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 39 008 351,76 руб., дата определения кадастровой стоимости – 22 апреля 2015 года; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН –11 006 482,86 руб., дата определения кадастровой стоимости – 20 марта 2015 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец, как собственник земельных участков, имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

В пункте 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, указано, что в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Рассматриваемые земельные участки, исходя из кадастровых справок, не были включены в перечень земельных участков в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, поэтому кадастровая стоимость должна быть определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оспариваемых земельных участков отклонены решениеями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 25 сентября 2017 года.

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчеты ООО «Аркон» № 105Б/09-17, № 106Б/09 от 9 сентября 2017 года.

Согласно указанным отчетам оценщика рыночная стоимость земельных участков на дату определения кадастровой стоимости составила: участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 12 629 316 руб.; участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 3 658 635 руб.

Судом, учитывая наличие возражений представителя Правительства Ростовской области, Администрации г.Ростова-на-Дону относительно достоверности представленных истцом отчетов, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчетов в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельных участков.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Про-Эксперт» заключения № 316-1/17-ОЗ, № 316-2/17-ОЗ от 7 декабря 2017 года.

Согласно заключениям эксперта рыночная стоимость земельных участков составила: участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 19 243 000 рублей, участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 5 969 000 рублей.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, расположенные в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на условия рынка, на площадь, на наличие коммуникаций. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Возражая против удовлетворения требований, представителем Администрации г.Ростова-на-Дону указано, что стоимость участка, указанная в заключении судебной экспертизы значительно ниже кадастровой.

Основным доводом возражений указано на наличие существенной разницы между кадастровой стоимостью участка и его рыночной стоимостью, определенной экспертами.

При этом доводы возражений Администрации г.Ростова-на-Дону против удовлетворения уточненных административных исковых требований, основанных на заключении судебной оценочной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Более того, суд полагает необходимым отметить то обстоятельство, что в судебном заседании судом на обсуждении сторон был поставлен вопрос о назначении по делу повторной экспертизы. В свою очередь представитель Администрации г.Ростова-на-Дону указал, что несмотря на наличие возражений с его стороны, оснований для назначения повторной экспертизы, не имеется, ходатайств о допросе эксперта также не было заявлено.

Кроме того, представителем Администрации г.Ростова-на-Дону не было представлено каких-либо данных об иной стоимости земельного участка, как и не было представлено данных о наличии других объектов-аналогов.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.

Административным истцом, Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельных участков, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, указанная именно в заключениях эксперта, является отражением экономически обоснованного показателя налоговой базы.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 22 апреля 2015 года и на 20 марта 2015 года с учетом заключений ООО «Про-Эксперт» подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 15 сентября 2017 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в заключении эксперта ООО «Про-Эксперт», и данный размер рыночной стоимости участка административными ответчиками не оспаривается, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Из материалов дела следует, что определением суда от 8 ноября 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца.

ООО «Про-Эксперт» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 86 000 рублей.

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 86 000 рублей.

При таких обстоятельствах, с административного истца в пользу ООО «Про-Эксперт» подлежат взысканию денежные средства в размере 86 000 руб. в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 21 084 квадратных метров, разрешенное использование – объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2015 года в размере 19 243 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 5949 квадратных метров, разрешенное использование – объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2015 года в размере 5 969 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 15 сентября 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ХАТ» в пользу ООО «Про-Эксперт» денежные средства в размере 86 000 руб. за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-729/2017 (заключения № 316-1/17-ОЗ, № 316-2/17-ОЗ от 7 декабря 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 26 декабря 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков