Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-729/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сервис ЛТД" к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис ЛТД» (далее ООО «Сервис ЛТД») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу, который установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2017 года в размере 9 910 478 рублей.

Требования мотивированы тем, что общество является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки определена по состоянию на 15.11.2017 года в размере 31 655 592 рубля 94 копейки.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.

В обоснование заявления ООО «Сервис ЛТД» ссылается на Отчет об оценке от 30.11.2017г. №№, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки», которым по состоянию на 15.11.2017 года определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 9 910 478 рублей.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 10.01.2018 года ФИО1 заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости на основании отчета об оценке от 30.11.2017г. №№, подготовленного ООО «Центр экспертизы и оценки».

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2, действующая на основании доверенностей от 27.12.2017 года № №, от 26.12.2017 года № №, возражала против удовлетворения административного искового заявления, поскольку снижение налогооблагаемой базы негативно скажется на формировании местного бюджета.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов по делу не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Сервис ЛТД» подлежат удовлетворению.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке №, площадью 4426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу, который установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 12.01.2018 года.

Вышеуказанный земельный участок на основании договора аренды находится в пользовании ООО «Сервис ЛТД».

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 15.11.2017 года и составила 31 655 592 рубля 94 копейки.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 04.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от 18.12.2017 года №17/23с-13 заявление отклонено, в качестве замечаний указано, что в соответствии с п.8 ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать описание объекта оценки с приведением его количественных и качественных характеристик. В первичной информации по объектам-аналогам (приложение к отчету) информация по наличию/отсутствию коммуникаций на объектах-аналогах или по их границе существенно различается друг от друга, в то время, как в таблице 68 указано на наличие всех коммуникаций по всем аналогам. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО № 3. корректировки по фактору стоимости «коммуникации» не введены – нарушен п.22 ФСО № 7.

В соответствии с п.22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. На странице 83 отчета указано, что один из объектов-аналогов представляет собой часть земельного участка № (земельный участок «для дальнейшей эксплуатации складов, овощехранилища, сторожки и оздоровительного комплекса»), что не соответствует сегменту рынка объекта оценки (земельные участки коммерческого назначения). Нарушен п.22 ФСО № 7. Кроме того, указанный объект-аналог № 1 на стр.68 описан как имеющий значение – под коммерческое использование. Нарушен п.5 ФСО № 3- отчет вводит в заблуждение.

На каждой странице отчета внизу указано «отчет об оценке № 2017/11-16», что не соответствует действительности – отчет об оценке имеет номер № №, отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО № 3.

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 30.11.2017г. №№, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 9 910 478 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 15.11.2017 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Центр Экспертизы и оценки» ФИО3 следует, что первичная информация по объектам-аналогам (расположение в черте г.Тольятти, наличие коммуникаций) подтверждает наличие всех коммуникаций, что отражено в таблице на стр.68. На стр.70 отчета в разделе «корректировка на коммуникации» дано пояснение по применению данного фактора «коммуникации» при расчете рыночной стоимости объекта оценки.

По второму замечанию пояснил, что на странице 87 отчета представлена первичная информация по объектам-аналогам городской базы недвижимости I-Real (ООО «Волга-Инфо»). На стр.87 отчета не представлена информация, на которую ссылаются члены комиссии, а именно об объекте с кадастровым номером №. Более того, выдуманный членами комиссии объект не является аналогом, который используется в расчетах. Объект-аналог № 1, представленный в справке городской базы недвижимости I-Real (ООО «Волга-Инфо»), описан как под коммерческое использование, что отражено в таблице на стр.68.

В отношении третьего замечания пояснил, что техническая опечатка в колонтитуле имеет место быть, которая не влияет на расчет рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15.11.2017 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Сервис ЛТД» с заявлением в Комиссию является 04.12.2017 года, в суд – 16.01.2018 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Сервис ЛТД» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу, который установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2017 года в размере 9 910 478 рублей.

Датой подачи ООО «Сервис ЛТД» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 04.12.2017 года, в суд –16.01.2018 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.03.2018 г.

Председательствующий М.А.Панкова