Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» (ПАО «ФСК ЕЭС») ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО2, представителя заинтересованного лица МТУ Росимущества в Курской и Белгородской областях ФИО3,

в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, представителя заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ПАО «ФСК ЕЭС» (далее – административный истец), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65, общей площадью 238242 кв. м, для обслуживания ПС 500 кВ «Старый Оскол», расположенного по адресу: РФ, Белгородская область Старооскольский район, с. Незнамово, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного участка в размере его рыночной стоимости - 61 006 000 руб. по состоянию на 01.01.2014 года.

Административный истец находит кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 88 991 487,23 руб. завышенной, что влияет на размер арендной платы за пользование данным участком, которая рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65 по состоянию на 01 января 2014 года ПАО «ФСК ЕЭС» представило отчет №40/1-1-7PM-2016 от 31.08.2016 года, составленный оценщиком АО «МКД Партнер» (далее – отчет об оценке №40/1-1-7PM-2016).

На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение №653/16-st от 01.09.2016 Экспертного Совета МСНО-НП «ОПЭО».

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая приняла решение об отклонении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании определения Белгородского областного суда от 10.02.2017 года с учетом определения Белгородского областного суда от 10.03.2017 года о замене эксперта по делу проведена судебная экспертиза экспертом - оценщиком <данные изъяты>ФИО10. На разрешение эксперта были поставлены вопросы о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65 по состоянию на 01 января 2014 года, а также об установлении соответствия отчета об оценке стандартам и правилам в области оценочной деятельности.

В результате проведенной по делу экспертизы экспертом ФИО11 составлено заключение №067.04.0623 от 30.11.2017, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65 по состоянию на 01 января 2014 года – 88 845 207 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, полагал достоверным отчет об оценке №40/1-1-7PM-2016.

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица МТУ Росимущества в Курской и Белгородской областях считал не подтвержденной заявленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка в размере 61 006 000 рублей.

Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам судебной экспертизы, признав необоснованной заявленную административным истцом рыночную стоимость этого участка.

Установлено, что ПАО «ФСК ЕЭС» является арендатором находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65, общей площадью 238242 кв. м, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания подстанции 500 кВ «Старый Оскол», расположенного по адресу: с. Незнамово, Старооскольский район, Белгородская область. Расчет арендной платы за пользование указанным земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости. Указанные обстоятельства подтверждаются договором аренды №175-арз/173ар-11-6 от 17.06.2011 (в том числе приложением № 2 к договору, что касается расчета арендной платы), распоряжением ТУ Росимущества в Белгородской области от 17.06.2011 №175-р, кадастровым паспортом земельного участка № 3105/201/11-2346 от 18.04.2011.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65 установлена по состоянию на 01 января 2014 года Постановлением Правительства Белгородской области от 27.10.2014 № 399-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Белгородской области» и составляет 88 991 487,23руб. (согласно кадастровой справке от 09.11.2016).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Учитывая расчет арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65, за административным истцом признается право на пересмотр кадастровой стоимости этого участка (статья 245 КАС РФ, статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Такой датой в данном случае является 01 января 2014 года, что подтверждается Постановлением Правительства Белгородской области от 27.10.2014 № 399-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Белгородской области». В связи с чем, юридическое значение по делу имеет рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65 по состоянию на 01.01.2014.

Материалы дела содержат два доказательства, которые направлены на подтверждение указанного юридически значимого обстоятельства: отчет об оценке №40/1-1-7PM-2016 и заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта ФИО12 (№067.04.0623 от 30.11.2017) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65 по состоянию на 01 января 2014г. составляет 88 845 207 рублей.

Данное заключение эксперта содержит вывод о допущенных оценщиком в отчете №40/1-1-7PM-2016 нарушениях статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначности толкования отчета об оценке, пункта 10 раздела V и пункта 22 раздела VII Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов, пункта 5 раздела II, пункта 11 раздела IV Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299. Кроме того, экспертом выявлены допущенные в отчете ошибки при выполнении математических действий, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости участка, примененные методы оценки основаны на федеральных стандартах оценки, в связи с чем, ставить заключение эксперта ФИО13 под сомнение оснований не имеется.

Отчет об оценке №40/1-1-7PM-2016, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года, не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств. Положительное экспертное заключение № 653/16-st от 01.09.2016 Экспертного Совета МСНО-НП «ОПЭО» на вышеназванный отчет не имеет решающего значения в оценке доказательств и по существу не опровергает выводы эксперта ФИО14

Определением суда от 21.12.2017 отказано в удовлетворении ходатайства административного истца о признании недопустимым доказательством заключения эксперта №067.04.0623 от 30.11.2017 на основании статей 59, 61 КАС РФ ввиду отсутствия признаков нарушения предусмотренного КАС РФ и иными федеральными законами порядка назначения и проведения экспертизы.

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.

Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Определение рыночной стоимости земельных участков возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.

В опровержение заключения эксперта ФИО15 сторона административного истца представила письменные возражения, которые, по сути, являются объяснениями по делу.

Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Представленные письменные возражения административного истца относительно заключения эксперта не содержат сведения, которые могли бы свидетельствовать о наличии объективных сомнений в выводах эксперта.

Заявляя о неоднородности выборки объектов-аналогов в заключении эксперта, представитель административного истца сослался на то, что коэффициент вариации составил 44,34%. Однако, сторона не обладает специальными познаниями в области оценки, ничем не доказаны расчет коэффициента вариации и его влияние на выводы эксперта.

Эксперт достаточно подробно описал выбор аналогов на страницах 49-52 заключения, обосновал расширение территории исследования.

Кроме того, на странице 54 заключения изложены условия, при которых полученные значимые величины могут достигать определенных значений. При этом, по мнению эксперта об однородности выборки свидетельствует нахождение значений корректировок, примененных к аналогам, в диапазоне 0-30%, что в заключении выполняется.

В качестве недостатков заключения эксперта представитель административного истца усматривает использование экспертом объектов-аналогов, расположенных в городе Старый Оскол, что якобы должно повлечь иную корректировку стоимости объектов-аналогов на местоположение, исходя из предположения о возможных отличиях в категории земли. Указанные доводы не мотивированы и не подтверждены никакими доказательствами.

Как следует из заключения эксперта, вид разрешенного использования объекта оценки и назначение объектов-аналогов соответствует коммерческому (индустриальному) назначению, в связи с чем, корректировка на назначение не потребовалась. Соответственно, эксперт выбрал аналоги из сегмента рынка, соответствующего оцениваемому земельному участку, чем обеспечена сопоставимость аналогов с объектом оценки по назначению.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт не обосновал распределение баллов при расчете значений корректировки на местоположение объектов-аналогов, опровергаются содержанием заключения эксперта, в котором на страницах 59,60 соответствующее обоснование имеется.

Мнение о необходимости применения корректировки к объекту-аналогу № 3 на дату предложения является субъективным мнением стороны административного истца.

Письмо директора Московского филиала АО «МКД Партнер» от 18.12.2017 №228, в котором подвергается сомнению заключение эксперта, нельзя признать достоверным доказательством (на основании статьи 84 КАС РФ), поскольку истинность изложенных в нем суждений ничем не гарантирована.

Исходя из положений части 1 статьи 59 КАС РФ, допустимость и достоверность доказательства обеспечивается порядком его получения, предусмотренным либо КАС РФ, либо другим федеральным законом.

Законодательством не предусмотрена возможность опровержения заключения эксперта письмом физического или юридического лица.

Таким образом, все высказанные стороной административного истца сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения, а соответственно, отсутствовали предусмотренные законом основания (ст. 83 КАС РФ) для назначения повторной экспертизы. Ходатайство стороны административного истца о назначении повторной экспертизы было отклонено протокольным определением от 21.12.2017 года.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости земельного участка исходить из определенной в заключении эксперта ФИО16. рыночной стоимости, учитывая, что заключение эксперта является единственным достоверным доказательством рыночной стоимости участка на 01.01.2014, не опровергнутым по существу.

Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с чем, резолютивная часть решения суда должна содержать дату подачи административным истцом настоящего административного иска – 15.09.2016 года (дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, что подтверждается соответствующим решением комиссии).

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:05:0503001:65, расположенного по адресу: РФ, Белгородская область, Старооскольский район, с. Незнамово, равную его рыночной стоимости в размере 88 845 207 рублей по состоянию на 01.01.2014.

Датой подачи заявления ПАО «ФСК ЕЭС» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 15.09.2016.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 26.12.2017