Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ратниковой Натальи Анатольевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Ратникова Н.А. обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: скверы; некапитальные строения предприятий общественного питания, местоположение участка: <адрес>, кадастровый номер № указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, поскольку увеличивает размер налоговых обязательств.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Относительно отчета об оценке отмечено, что оцениваемый земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – многофункциональные деловые и обслуживающие здания. Однако, подобранные оценщиком аналоги, не сопоставимы с объектом оценки ни по категории земли, ни по виду разрешенного использования. Все аналоги имеют вид разрешенного использования «земли сельскохозяйственного назначения», вид «сельскохозяйственное производство». Корректировка на категорию земли не проводилась, между тем правовой режим земельного участка определяется его категорией и видом разрешенного использования. При прочих равных условиях участки с категорией «земли поселений» и «земли промышленности» стоят дороже земель сельскохозяйственного назначения, пригодных для коммерческой застройки и расположенных в том же районе Ленинградской области. Кроме того, на стр. 45 Отчета указан диапазон удельного показателя стоимости земельных участков с потенциальным использованием многофункциональные деловые и общественные здания, который составляет от 40 до 60 руб. за кв.м. При этом, согласно Отчету, оценщиком для определения указанного диапазона был проанализирован рынок земель сельскохозяйственного назначения. Данный вывод не соответствует информации изложенной на стр. 37 Отчета, где приведена таблица с указанием УПС предложений земельных участков сельхозназначения в разрезе административных районов Ленинградской области – по Ломоносовскому району УПС составляет 161 руб./кв.м. Помимо прочего, аналог №1, как указано в объявлении, продается срочно (не типичные условия продажи). При определении ликвидационной стоимости аналога №1, применён коэффициент в размере 31% или 0,69 для земель сельхозназначения - активный рынок. Однако подтверждение того, что указанный участок расположен в зоне активных продаж, в Отчете отсутствует. На стр. 43 Отчета указано, что оценщику удалось найти только три объекта аналога, следовательно, необходимо применить коэффициент в размере 45% или 0,55 (для неактивного рынка) и согласно формуле на стр. 57 Отчета ликвидационная стоимость аналога будет составлять 3 636 364 руб. Аналог №2 расположен в ином районе (Кингисеппском районе), корректировка на местоположение не проведена.

В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области отражено, что для расчета кадастровой стоимости спорного земельного участка применялся УПКС для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в с. Копорье Ломоносовского района Ленинградской области, в размере 1925, 41 руб./кв.м., утвержденное Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 43920527,51 руб. (исходя из площади – <данные изъяты> кв.м. и УПКС – 1925,41 руб./кв.м.) Дата внесения (определения) кадастровой стоимости в ЕГРН – 30.12.2016. Разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда.

В письменных возражениях административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из его площади и удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1925,41 руб./кв.м., утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области № 356 от 29.12.2007. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка 30.12.2016. Разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда.

В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области указано, что с учетом места расположения спорного земельного участка, категории земли и вида разрешенного использования, указанная в отчете об оценке рыночная стоимость не соответствует действительности.

В письменных возражениях администрации МО Копорское сельское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области отмечено, что бюджет МО Копорское сельское поселение дотационный, с низкой бюджетной обеспеченностью, налоговые сборы являются основным источником доходов. Необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка нанесет ущерб бюджетному процессу. Дополнительно указаны возражения относительно представленного отчета об оценке. Так, при определении рыночной стоимости оценщиком необоснованно использованы аналога относящиеся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельского хозяйства», поскольку указанные аналоги не сопоставимы с оцениваемым участком ни по категории, ни по виду разрешенного использования. С учетом изложенного, просит в удовлетворении требований административного иска отказать и назначить судебную экспертизу по оценке.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованных лиц администрации МО «Копорское сельское поселение» Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Ратников Д.А. поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участков в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов, содержащихся в заключение судебной экспертизы.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно ст.24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.03.2010 Ратникова Н.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>.

Из выписки из ЕГРН <данные изъяты> следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 43920527,51 руб. Дата определения кадастровой стоимости 30.12.2016.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке <данные изъяты> следует, что по состоянию на 30.12.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 1 169 000 руб.

Отчет подготовлен оценщиком ФИО11, членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

При исследовании представленного административным истцом отчета судом установлено, что корректировка на категорию земли не проводилась. При прочих равных условиях участки с категорией земли «земли поселений» и «земли промышленности» стоят дороже земель сельскохозяйственного назначения, пригодных для коммерческой застройки и расположенных в том же районе Ленинградской области. На стр. 45 Отчета указан диапазон УПС земельных участков с потенциальным использованием многофункциональные деловые и общественные здания, который составляет от 40 до 60 руб. за кв.м. При этом, оценщиком для определения указанного диапазона был проанализирован рынок земель сельскохозяйственного назначения. Данный вывод не соответствует информации изложенной на стр. 37 Отчета, где приведена таблица с указанием УПС предложений земельных участков сельхозназначения в разрезе административных районов Ленинградской области – по Ломоносовскому району УПС составляет 161 руб./кв.м. Помимо прочего, аналог №1, как указано в объявлении продается срочно (не типичные условия продажи). При определении ликвидационной стоимости аналога №1, применён коэффициент в размере 31% или 0,69 для земель сельхозназначения - активный рынок. Однако подтверждение того, что указанный участок расположен в зоне активных продаж, в Отчете отсутствует. На стр. 43 Отчета указано, что оценщику удалось найти только три объекта аналога, следовательно, необходимо применить коэффициент в размере 45% или 0,55 (для неактивного рынка) и согласно формуле на стр. 57 Отчета ликвидационная стоимость аналога будет составлять 3 636 364 руб. Аналог №2 расположен в ином районе (Кингисеппском районе), корректировка на местоположение не проведена.

Согласно заключению судебной экспертизы <данные изъяты> в отчете об оценке от <данные изъяты> допущены нарушения требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертиза выполнена экспертом ООО «Евро Аудит Групп» ФИО12, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта <данные изъяты> и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.

В заключение судебной экспертизы указано, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен экспертом в рамках сравнительного подхода с использованием метода процентных корректировок. Наиболее эффективным использованием участка является «многофункциональные деловые и обслуживающие здания», что позволяет отнести этот участок к сегменту общественно-деловых земель. По итогам анализа рынка экспертом сделан вывод о том, что реализация сравнительного подхода к оценке стоимости объекта возможна. Рынок промышленных и коммерческих земельных участков Ломоносовского района в частности и Ленинградской области в целом относится к активным рынкам. В Ленинградской области наиболее дорогие ценовые зоны для участков под промышленную и общественно-деловую функцию – это зоны прилегания к КАД, крупным трассам – не далее, чем 5 км. от городской черты и давно сложившиеся и развитие промышленные зоны. Уровень цен предложения находится в интервале от 3 500 до 9 000 руб./кв.м. в зависимости от инженерного обеспечения и локального расположения участка. Расчет рыночной стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода приведен в разделе 5.2 Заключения.

В качестве аналогов экспертом отобраны 4 объекта, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектом оценки. Объекты сравнения выбирались по следующим критериям: местоположение, площадь, возможность использования для общественно-деловой застройки, возможность идентификации по кадастровому номеру. Все аналоги были проверены на соответствие заявленным характеристикам по данным Росреестра и ПЗЗ соответствующих поселений. По результатам анализа, эксперт пришел к выводу о том, что на всех участках-аналогах возможна реализация общественно-деловой функции, которая или прямо указана в виде разрешенного использования, или возможна по ПЗЗ.

В рамках метода процентных корректировок к стоимости объектов-аналогов внесены следующие поправки: на объем передаваемых прав, торг, площадь, удаленность от КАД, местоположение относительно красной линии, предполагаемое использование/функциональное назначение участка. Далее экспертом проведено согласование скорректированных цен аналогов. Для каждого аналога экспертом определен показатель, обратный количеству выполненных поправок и суммарной корректировке по модулю. Доля в стоимости (весовой коэффициент) рассчитывалась, как отношение этого показателя к их сумме по всем аналогам. Таким образом, наиболее сходные объекты получили более высокий вес.

В заключении экспертом выполнена проверка влияния аналогов на результат оценки. По результатам проверки сделаны следующие выводы: результаты изменения стоимости объекта при последовательном удалении аналогов не превышают +/10%, что соответствует минимальной величине полуинтервала; в выборке присутствуют аналоги, оказывающие и повышающее, и понижающее воздействие на результат оценки. Далее проведена проверка на «сходимость результатов». Экспертом сделан вывод о том, что выборка аналогов соответствует цели настоящей оценки, а результаты, полученные с ее использованием – достоверны.

Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление Ратниковой Натальи Анатольевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равном 4 310 000 (четыре миллиона триста десять тысяч) рублей по состоянию на 30 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 23 мая 2022 г.