Гражданский кодекс часть 1

представителя административного истца Местной молодежной общественной организации «Клуб авиационного самодеятельного технического творчества «Стародуб» Введенской И.А.,

представителя Управления имущественных отношений Брянской области Хвалевой О.А.,

представителя Управления Росреестра по Брянской области по доверенности Богушевской Н.С.,

представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Брянской области Прудниковой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Местной молодежной общественной организации «Клуб авиационного самодеятельного технического творчества «Стародуб» к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ООО «Городской центр оценки и консалтинга» об изменении кадастровой стоимости земельного участка, в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Местная молодежная общественная организация «Клуб авиационного самодеятельного технического творчества «Стародуб» (далее - КАСТТ «Стародуб») обратилась в суд с административным иском, просит изменить по состоянию на 1 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в связи с использованием недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости; установить по состоянию на 1 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> исходя из среднего значения удельного показателя для 11 группы вида разрешенного использования 432,42 руб./кв.м., в размере 498 045 356,46 рублей.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 12 декабря 2011 года № 116, заключенного с администрацией города Стародуба Брянской области. В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды, на земельном участке расположены: кордодром, взлетно-посадочная полоса 180/360, взлетно-посадочная полоса 90/270, стоянка самолетов, ветроуказатель, парашютный городок, хозпостройки.

По результатам проведенной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости установлена Приказом Управления имущественных отношений Брянской области №1857 от 26 ноября 2015 года по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 532 203 733, 14 руб.

Узнав о завышенной кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в ООО «Городской центр оценки и консалтинга».

ООО «Городской центр оценки и консалтинга» письмом от 07 ноября 2017 года сообщило, что при наличии уточненных данных, содержащихся в договоре аренды земельного участка о том, что участок используется для размещения аэродрома, он должен быть отнесен к 11 группе вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов). В результате перерасчета, кадастровая стоимость земельного участка составит 432,42 руб. за 1 кв.м. или 498 045 356, 46 руб.

С указанными сведениями административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В результате рассмотрения обращения комиссия, признавая факт ошибки, допущенной исполнителем работ, при определении кадастровой стоимости земельного участка, сделала вывод о достоверности сведений об объекте оценки, отклонив заявление КАСТТ «Стародуб» решением от 01 декабря 2017 года № 298/18.

Истец указал, что при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № оценщиком неверно были определены условия, влияющие на стоимость объекта недвижимости, а именно: фактическое использование земельного участка под аэродром, что повлекло за собой неверное отнесение объекта к группе оценки 17 вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии), вместо группы 11 вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов), что повлекло нарушение его прав как арендатора, поскольку от установленного размера кадастровой стоимости зависит размер арендных платежей.

Представитель административного истца КАСТТ «Стародуб» по доверенности Введенская И.А. в судебном заседании поддержала требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости. Действительная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 498 045 356, 46 руб., что подтверждается заключением эксперта ООО «Городской центр оценки и консалтинга» от 15 февраля 2018 г., проводившим оценку кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Брянской области.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Хвалева О.А. при разрешении спора полагалась на усмотрение суда, считая верными выводы ООО «Городской центр оценки и консалтинга» о необоснованном отнесении спорного земельного участка к 17 группе вида разрешенного использования, поскольку на данном участке отсутствуют капитальные строения (административные здания), спорный участок используется как аэродром. Представленные истцом доказательства не оспаривала. Не оспаривала наличие недостоверности сведений в виду того, что при оценке не было учтено фактическое использование земельного участка как аэродром, что подтверждено исполнителем работ по оценке земель Брянской области.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области Богушевская Н.С. разрешение спора оставила на усмотрение суда, полагаясь на мнение ООО «Городской центр оценки и консалтинга» являвшегося исполнителем работ по определению кадастровой стоимости, по отнесению земельного участка к 11 группе вида разрешенного использования, учитывая его фактическое использование и отсутствие на спорном участке административных зданий.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Брянской области Прудникова Н.Н. полагала оставить разрешение исковых требований на усмотрение суда, представленные истцом доказательства не оспаривала.

Представитель ООО «Городской центр оценки и консалтинга», представитель администрации города Стародуб Брянской области, в судебное заседание не явились, своих возражений относительно заявленных требований суду не представили. От главы администрации города Стародуб Брянской области поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя администрации.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что КАСТТ «Стародуб» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации учебно-летного процесса, на основании договора аренды земельного участка от 12 декабря 2011 года № 116, заключенного с администрацией города Стародуба Брянской области.

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области №1857 от 26 ноября 2015 года утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа «Город Стародуб», в том числе, утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 532 203 733, 14 руб.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области данные об установленной кадастровой стоимости недвижимости имущества внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Полагая, что в ходе государственной кадастровой оценки земель, использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости, и кадастровая стоимость земельного участка определен неверно, КАСТТ «Стародуб» обратилась с указанным выше исковым заявлением в суд.

В силу ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Таким образом, действующим законодательством закреплена возможность в случае неправильного определения оценщиком при проведении кадастровой оценки условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в частности вида разрешенного использования объекта недвижимости, его целевого использования, заинтересованное лицо вправе обратиться за защитой своих прав в рамках административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в порядке, установленном главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости объект недвижимости, находящийся в аренде КАСТТ «Стародуб» имеет вид разрешенного использования «для организации учебно-летного процесса» (т.1 л.д.32-34). Указанные сведения об объекте недвижимости были предоставлены заказчиком работ по кадастровой оценке в перечне объектов недвижимости, сформированного на дату 01 января 2015г.

Согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 (далее - ФСО № 4), выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.

Согласно пункту 6 ФСО № 4 для его целей под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. В пункте 7 указаны этапы определения кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки.

В силу пункта 16 ФСО № 4 при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

При группировке земельных участков, Оценщик руководствовался Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 №39.

Как усматривается из Отчета № 2015.13-Б-2015-02 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Брянской области от 12.10.2015г., составленного ООО «Городской центр оценки и консалтинга» земельный участок с кадастровым номером № отнесен к 17 группе видов разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что на земельном участке вышеуказанные объекты, а именно административные здания, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии отсутствуют.

Как следует из договора аренды земельного участка №116 от 12.12.2011г., предметом договора является земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. из земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> для использования в целях: «для организации учебно - летного процесса». На данном участке имеются: кордодром, взлетно-посадочная полоса 180/360, взлетно-посадочная полоса 90/270, стоянка самолетов, ветроуказатель, парашютный городок, хозпостройки (пп.1.1, 1.2 Договора).

Согласно представленным фотографиям подтвержден факт наличия на земельном участке указанных временных объектов.

Кроме того, в отношении спорного земельного участка разработан и утвержден зарегистрированный в Международном территориальном управлении воздушного транспорта Центрального региона Федерального агентства воздушного транспорта (МТУ ВТ ЦР) 28.12.2011г. № ЦПЗ-218 Аэронавигационный паспорт посадочной площадки (АНППП) «Старобуд», которым установлены географические и административные данные посадочной площадки для самолетов и вертолетов (т.3, л.д. 67-114).

Указание на спорную территорию, как аэродром, содержится и в Законе Брянской области от 09.03.20095 №3-З «О наделении муниципальных образований статусом городского округа, муниципального района, городского поселения, сельского поселения и установлении границ муниципальных образований в Брянской области» при описании границ города Стародуба.

Материалы инвентаризации земель города Стародуба также указывают на принадлежность спорного земельного участка к территории аэродрома (т.2 л.д.183).

Согласно информационному письму ООО «Городской центр оценки и консалтинга» от 07.11.2017г., а также заключению ООО «Городской центр оценки и консалтинга» о величине кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в рамках отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Брянской области № 2015.13-Б-2015-02 от 12.01.2015г. земельный участок с кадастровым номером № был отнесен к 17 группе вида разрешенного использования, исходя из сведений об объекте оценки, включенных в соответствующий перечень объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области, а также принятых в ходе оценки допущений.

После проведения работ по определению кадастровой стоимости правообладателем земельного участка был предоставлен заключенный до выгрузки перечня договор аренды №116 от 12.12.2011г., в соответствии с п.1.2 которого на арендуемом земельном участке располагаются: кордодром, взлетно-посадочная полоса 180/360, взлетно-посадочная полоса 90/270, стоянка самолетов, ветроуказатель, парашютный городок, хозпостройки.

Исходя из дополнительных сведений предоставленных после проведения работ по определению кадастровой стоимости, согласно которым на арендуемом земельном участке располагаются: кордодром, взлетно-посадочная полоса 180/360, взлетно-посадочная полоса 90/270, стоянка самолетов, ветроуказатель, парашютный городок, хозпостройки (п.1.2 Договора аренды 3116 от 12.12.2011), данный указанный земельный участок должен быть отнесен к 11 группе вида разрешенного использования, к которой отнесены - земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов. Оценщики считают целесообразным в качестве удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка принять средневзвешенное по площади значение УПКС земельных участков, расположенных в городе Стародуб и относящихся к группе 11 ВРИ, которое составляет 432, 42 руб., в связи с чем, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составит 432,32 руб. за 1 кв.м. или 498 045 356, 46 руб. за весь объект (т.1 л.д. 26-27, т.2 л.д.148-149).

Опрошенный в судебном заседании в качестве специалиста оценщик ООО «Городской центр оценки и консалтинга» Акиняев А.Г. пояснил, что при определении кадастровой стоимости спорного объекта оценки (земельного участка) использовались сведения о земельном участке содержащиеся в ЕГРН, представленные заказчиком. Исходя из того, что разрешенное использование данного участка значилось: «для организации учебно-летного процесса» оценщик отнес земельный участок к 17 группе, сделав вывод, что «учебно-летный» подразумевает наличие на земельном участке учебного учреждения, т.е. административного здания. Вместе с тем, после предоставления более полных данных о земельном участке (договор аренды, фотоматериалы, подтверждающие отсутствие административных зданий), оценочная организация признала наличие ошибки и указала, что данный участок должен быть отнесен к 11 группе вида разрешенного использования. При наличии данных сведений на момент проведения массовой оценки, указанный участок однозначно был бы отнесен к 11 группе вида разрешенного использования.

Таким образом, недостоверность сведений заключалась в неверном определении фактического использования земельного участка, в связи с чем земельный участок неправильно был отнесен к 17 группе видов разрешенного использования (целевого назначения) объектов недвижимости, хотя фактически должен быть отнесен к 11 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов).

При этом, ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих наличие на спорном земельном участке административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка находящего в аренде у административного истца, были использованы недостоверные сведения и указанное обстоятельство повлекло недостоверность сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, что недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости в силу ч.1 ст. 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, суд находит, требования административного истца КАСТТ «Стародуб» подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание вышеизложенное, исходя из того, что согласно Отчету № 2015.13-Б-2015-02 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Брянской области удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для 11 группы вида разрешенного использования городского округа Стародуб имеет значение 432, 42 руб./кв.м., кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> составит 498 045 356,46 руб. с учетом площади земельного участка <данные изъяты> кв.м. при удельном показателе кадастровой стоимости 432,42 руб./кв.м.

Руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Местной молодежной общественной организации «Клуб авиационного самодеятельного технического творчества «Стародуб» удовлетворить.

Изменить по состоянию на 1 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с использованием недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости.

Установить по состоянию на 1 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, исходя из среднего значения удельного показателя для 11 группы вида разрешенного использования 432,42 руб./кв.м., в размере 498 045 356,46 рублей.

Датой обращения Местной молодежной общественной организации «Клуб авиационного самодеятельного технического творчества «Стародуб» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Брянской области является 15 ноября 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

судья Брянского областного суда С.В. Катасонова