Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Континент» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Континент» (далее – ООО «Континент», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9263 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий и строений, расположенного по адресу: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности административного истца, поскольку размер налога исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости 7586000 руб.

Впоследствии, в связи с проведенной по делу судебной экспертизой представитель административного истца по доверенности Юмин К.С. (доверенность от 20 февраля 2019 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. – 7725000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Юмин К.С. заявленные требования (с учётом уточнений) поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представители административных ответчиков – Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 11 марта 2019 г.), ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» - Бубнова М.А., Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г. № 11) возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области - Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.) разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда, поддержав письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.

Представитель администрации г. Пензы Кудякина Е.А. (доверенность от 22 апреля 2019 г.), возражала против удовлетворения требований, поскольку снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пензенской области, будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явилось.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта-оценщика Попову И.В., суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Континент» является собственником земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9263 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий и строений, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 9 января 2019 г. (том 1 л.д. 6-8).

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. в размере – 14058362, 47 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 января 2019 г. (том 1 л.д. 3).

Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка следует считать 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 30 января 2019 г. №, подготовленный оценщиком ООО «Центр Бизнес-планирования» Аксененко Р.И., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки 1 января 2018 г. составила 7586000 руб.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО МАКФ «Аудитэкоконс» Ильину А.В.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 5 апреля 2019 г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила – 7725000 рублей (том 1 л.д. 173-197).

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного заключения эксперта судом назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО «Аксиома» Поповой И.В. Согласно заключению эксперта от 21 мая 2019 г. № рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 9411208 рублей (том 2 л.д. 1-34).

Суд, проанализировав заключение эксперта ООО МАКФ «Аудитэкоконс» Ильина А.В. от 5 апреля 2019 г. № применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что указанное заключение, как составленное с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не может служить доказательством рыночной стоимости спорных земельных участков на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что эксперт ООО МАКФ «Аудитэкоконс» Ильин А.В. при оценке стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года использовал данные о корректирующих коэффициентах из Справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А. 2016 г., тогда как не были использованы указанные сведения из того же Справочника оценщика 2017 г., который более приближен к дате оценки.

Кроме того, в результате сравнения спорного объекта недвижимости с налогами экспертом был применен понижающий процент поправки – скидка на торг в размере 17,9 %, коэффициент корректировки 0,821, для неактивного рынка, что противоречит предоставленному административным истцом отчету оценщика ООО «Центр Бизнес-планирования», в котором применены скидка на цены земельных участков под индивидуальную застройку для активного ранка равная 10,2 % и коэффициент корректировки 0,898.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы от 21 мая 2019 г. №, определившей рыночную стоимость спорного земельного участка, суд принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № с разрешенным использованием для размещения нежилых зданий и строений учтена информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков промышленного назначения, под производственно-складскую застройку, что соответствует сегменту рынка данных объектов.

После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. Экспертом были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки: на торг, на линию улицы (расположение относительно автомагистралей) по объекту-аналогу № 3), а для аналога № 1 на наличие ж/д ветки, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик Попова И.В., составившая вышеуказанное экспертное заключение №, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, также указала, что в экспертном заключении имеются технические ошибки в части описания в таблице № 3 позиция № 13 по стоимости - 6500000 рублей (правильно 5086000 рублей); в пункте № 1 исследования «Этапы метода» в части сбора и анализа информации предложений и спроса, существующих на рынке Пензенской области и г. Сердобска (правильно на рынке г. Пензы); в сведениях о предыдущих экспертизах по делу при изложении сделанных выводов наименования земельного участка с кадастровым №, общей площадью 34410 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную застройку, расположенного по адресу: <адрес> (правильно земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9263 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий и строений, расположенного по адресу: <адрес>), которые не повлияли на выводы о рыночной стоимости объекта исследования.

Суд, оценив показания эксперта, полагает, что допущенные при составлении заключения технические ошибки не повлияли на выводы о рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку из заключения эксперта следует, что при проведении расчетов по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, включенного в число объектов-аналогов земельный участок, указанный в предложении № 13 таблицы 3, принимался экспертом по актуальной цене – 5086000 рублей, что подтверждается данными таблицы № 6 заключения эксперта №; при производстве экспертизы фактически был исследован рынок земельных участков в г. Пензе.

С учетом представленного экспертом-оценщиком Поповой И.В. дополнения к заключению эксперта № доводы представителя административного истца по доверенности Юмина К.С. о невозможности идентификации объекта исследования при производстве первичной и повторной экспертиз, а также о стоимости аналога № 4 в размере 1278 руб. за 1 кв.м (таблица№ 4), подлежат отклонению.

По возражениям представителя административного истца на заключение эксперта №, полагавшего, что заключение не может являться надлежащим доказательством по административному делу, поскольку содержит противоречивые выводы эксперта о небольшом разбросе цен, тогда как рыночная стоимость предложений земельных участков промышленного назначения лежит в диапазоне от 400 до 3000 рублей, эксперт-оценщик Попова И.В. пояснила, что в заключении ею были указаны границы диапазона цен на земельные участки под производственно-складскую застройку. Текст заключения не содержит вывода о небольшом разбросе цен, а с учетом представленного диапазона указано об относительно небольшом разбросе цен, поскольку путем статистического анализа рыночной информации устранена информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости для обеспечения непротиворечивости; выбранные по принципу сопоставимости объекты-аналоги не имеют значительного разброса цен, в связи с чем судить о неоднородности проведенной выборки не представляется возможным.

Довод административного истца о том, что в заключении экспертом сделан вывод о достаточно большом объеме совершенных сделок, при этом в расчетной таблице в качестве объекта-аналога не принята ни одна из них, не свидетельствует о порочности заключения эксперта от 21 мая 2019 г. №, поскольку не соответствует содержанию заключения, в котором такой вывод отсутствует. Из показаний эксперта Поповой И.В. следует, что свой вывод об активности рынка она мотивировала наличием следующих параметров: относительно небольшой разброс цен, местоположение в большом городе, промышленном центре области, присутствие на рынке достаточного количества покупателей и продавцов). Такой параметр как достаточное количество покупателей и продавцов в заключении экспертом не указан.

Вопреки доводу административного истца о наличии в заключении эксперта несистемных ссылок на справочники оценщика различных авторов и отсутствии единообразия подхода к применяемым расчетным методикам исследуемое заключение содержит ссылки лишь на Справочник оценщика под редакцией Лейфера Л.А., 2017 г., о чем в судебном заседании подтвердила эксперт-оценщик Попова И.В.

Относительно довода представителя административного истца Юмина К.С. об отсутствии в заключения эксперта обоснования применения экспертом коэффициента корректировки 0,877 для аналога № 3, эксперт-оценщик Попова И.В. пояснила, что <адрес> в г.Пензе, на которой расположен данный объект-аналог, является достаточно оживленной, однако в ходе детального изучения данного аналога было установлено, что земельный участок находится за зоной основной городской застройки, в той части улицы, где интенсивность транспортного потока значительно ниже, чем в ее начале, с учетом совокупности всех факторов в данному аналогу ею был применен минимальный коэффициент корректировки.

В судебном заседании эксперт-оценщик Попова И.В. также обосновала применение корректировки на наличие ж/д ветки к аналогу № 1, указав, что расположение данного участка вдоль железнодорожных путей, а также рельеф местности позволяет организовать съезд непосредственно к железнодорожным путям; у других аналогов такая возможность с учетом их местоположения отсутствует. Эксперт также пояснила, что наличие на данном участке подземного сооружения (отстойника – нефтеловушки) не свидетельствует о необходимости обязательного применения корректирующего коэффициента, поскольку данное сооружение является подземным и корректировке не подлежит.

В возражениях представитель административного истца указывает на противоречивую информацию в заключении о стоимости земельных участков, в частности в районе <адрес>. Допрошенная в судебном заседании эксперт Попова И.В. пояснила, что <адрес> в г. Пензе имеет значительную протяженность и разделяется автомагистралью М5. В той части улицы, которая находится до трассы М5, интенсивность транспортного потока и плотность постройки выше, в связи с чем и цены на земельные участки в этой части <адрес> выше, чем после трассы. Что касается высокой стоимости земельного участка на <адрес> (предложение № 24), то она объясняется тем, что участок расположен на оживленном перекрестке, на первой линии, вблизи торгово-развлекательного центра, в зоне Ц5, что позволяет использовать данный участок под коммерческую застройку. Вместе с тем, данное обстоятельство никаким образом не влияет на вывод о том, что в черте города Пензы самые дешевые участки расположены в районе <адрес>.

Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта Поповой И.В, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения №.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 21 мая 2019 г. № выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 9411 208 руб.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 28 февраля 2019 года.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Доводы заинтересованного лица администрации г. Пензы о том, что снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку право арендатора на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости прямо предусмотрено законом.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9263 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий и строений, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости – 9 411208 (девять миллионов четыреста одиннадцать тысяч двести восемь) рублей.

Датой подачи ООО «Континент» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 февраля 2019 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2019 г.

Судья Л.А. Окунева