Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-740/16 по иску ООО «Яхт-Клуб «Химик» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Яхт-Клуб «Химик» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 481 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации яхт-клуба «Химик», расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 13 904 414 руб.

Свои требования административный истец обосновал тем, что он является арендатором указанного земельного участка, размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости участка, которая не соответствует его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 38 081 961,78 руб.

Согласно отчету об оценке № от 04.05.2016г., выполненному оценщиком ФИО1, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01.01.2013 года составила 13 904 414 руб.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просят требования удовлетворить.

В судебное заседание представитель ООО «Яхт-Клуб «Химик» не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, мэрии г.о.Тольятти в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще. В письменных отзывах ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, мэрия г.о.Тольятти возражали против удовлетворения исковых требований, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Правительство Самарской области не направило своего представителя в судебное заседание, о дате слушания дела извещено надлежаще, отзыв на заявленные требования не представило.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Яхт-Клуб «Химик» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Яхт-Клуб «Химик» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 481 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации яхт-клуба «Химик», расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды №1680 от 07.12.2007г., записью о государственной регистрации права №63-63-09/142/2007-409 от 16.03.2009г., срок аренды составляет 49 лет.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 38 081 961,78 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно отчету об оценке № от 04.05.2016г., выполненному оценщиком ФИО2 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 481 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации яхт-клуба «Химик», расположенного по адресу: <адрес> - на дату оценки 01.01.2013 года составила 13 904 414 руб.

Согласно положительному экспертному заключению № на указанный отчет от 07.06.2016г., выполненному экспертом ФИО3 регистрационный номер 0859 в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного заявителями отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от применения других методов и подходов обоснован.

В представленном отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из которого оценщик делает вывод о том, что земельный участок оценивается в качестве участка, используемого под объект производственно-складского назначения.

Использованные в отчете объекты аналоги (страница 51 отчета) имеют сходные с объектом оценки характеристики, в частности назначение, время предложения к продаже, право собственности, местоположение. В комментарии к расчету описан процесс внесения поправок и корректировок, приведено их обоснование (страницы 51-56 отчета).

Рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, составила 13 904 414 руб. Стоимость 1 квадратного метра объекта оценки составила 678,89 руб.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования ООО «Яхт-Клуб «Химик» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Суд также принимает во внимание то, что 04.08.2016г. ООО «Яхт-Клуб «Химик» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области. Решением Комиссии 25.08.2016г. № заявление административного истца отклонено по тому основанию, что он не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в частности величина корректировки на местоположение рассчитывается на основании методики размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания), утвержденные постановлением Тольяттинской городской Думы от 06.06.2000г. №456, несмотря на различные сегменты рынка (п.22 ФСО №7), также мнение оценщика об отсутствии необходимости введения корректировки на дату предложения носит экспертный характер и не подтверждено данными рынка (п.13 ФСО №3).

В соответствии с положениями пп.«е» п.22 ФСО №7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как усматривается из отчета об оценке (страница 49 отчета) корректировка на местоположение отсутствует. На основании указанного, суд делает вывод, что замечание Комиссии в этой части безосновательно и не может быть принято во внимание.

Как следует из п.13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В таблице 12 отчета об оценке (страница 51 отчета) для сравнения использованы объекты-аналоги, выставлявшиеся на продажу в ноябре-декабре 2012 года. Таким образом, даты времени предложения оценщиком взяты максимально приближенные к дате определения кадастровой стоимости. В связи с этим суд приходит к тому, что мнение эксперта в указанной части не является обязательным условием.

Таким образом, суд полагает, что замечания Комиссии на отчет об оценке являются необоснованными, поскольку иных допустимых и относимых доказательств несоответствия отчета об оценке требованиям действующего законодательства, не представлено.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим заявлением является 08.11.2016г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 04.08.2016., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Яхт-Клуб «Химик» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 481 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации яхт-клуба «Химик», расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 13 904 414 рублей.

Дата подачи ООО «Яхт-Клуб «Химик» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 04.08.2016г., в суд – 08.11.2016г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.11.2016г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь