Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «Партнер» - ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партнер» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер» обратилось в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной оценки», в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельных участков (земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: здания, сооружения, территория завода), расположенных по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков (земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: здания, сооружения, территория завода), расположенных по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость составляет <данные изъяты> руб.

Вместе с тем согласно отчету об оценке № 11.3/05-19 РБ от 09 августа 2019 года, составленному ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб., согласно отчету об оценке № 11.2/05-19 РБ от 09 августа 2019 года, составленному ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб. Рыночная стоимость названных земельных участков определена по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости – на 01 января 2018 года. Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> значительно превышает их рыночную стоимость.

В судебном заседании представители административного истца просили удовлетворить требования.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

ООО «Партнер» является собственником земельных участков (земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: здания, сооружения, территория завода), расположенных по адресу: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, кадастровая стоимость которого установлена в размере <данные изъяты> руб., и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере <данные изъяты> руб.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке № 11.3/05-19 РБ и № 11.2/05-19 РБ от 09 августа 2019 года, составленные ООО «<данные изъяты>», которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Представленные административным истцом отчеты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительными и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.

Оценщик ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты>., составивший отчеты, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство «<данные изъяты>», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 мая 2009 года, ответственность его застрахована в АО «<данные изъяты>», эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года № 58. Ответственность ООО «<данные изъяты>» застрахована в АО «<данные изъяты>».

Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>., предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердил выводы своих отчетов, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов и применение корректировок.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту – ФСО № 7).

В обоих случаях оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земель, разрешенное использование, площадь, стоимость, имущественные права, возможность торга.

Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.

Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Саратове по Вольскому тракту и Московское шоссе (Ленинский район), вблизи основной транспортной магистрали.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектамм оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектами сегменту рынка.

Оценщиком применена корректировка на перевод цены предложения в цену сделки. Оценщиком применена корректировка на цену предложения, на местоположение, на передаваемые права, на масштаб (исходя из зависимости цены от площади), которая была рассчитана по методике, указанной в отчете на основании информации «Справочника оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» (Т.3 // Н. Новгород, табл. 194, стр. 297). При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Партнер» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: здания, сооружения, территория завода, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 12 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева