Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей: административного истца индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. – Черкасенко И. Ю., заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Кузнецовой В. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинов А. М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, площадью 2142265 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5,5 км по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира : …, в размере его рыночной стоимости – 3 734 478 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный земельный участок принадлежит ему на праве аренды сроком на 3 года, с 13 июля 2020 года по 12 июля 2023 года, на основании распоряжения Правительства Ставропольского края от 18 августа 2020 года № … и договора аренды земельного участка от 19 августа 2020 года № ….

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 года № 1169 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2020 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 15 381 462, 70 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «Арабеска» для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.

Согласно отчету об оценке № … от 17 июня 2021 года рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … определена в размере 3 734 478 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. – Черкасенко И. Ю. поддержала заявленные требования с учетом их уточненные по выводам судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … в размере 5 214 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Кузнецова В. В. в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на доводы, приведенные в письменных возражениях о несогласии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и правильность проведенной кадастровой оценки объекта исследования.

Административный истец - индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинов А. М. в судебное заседание не явился, представив заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие (том 1 л. д. 114).

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, категорией земель : земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2 142 265 кв. м., расположенном по адресу: …, кадастровой стоимостью 15 381 462, 70 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка внесены в ЕГРН 30 декабря 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 декабря 2020 года № 1169 (том 1 л. д. 133-136).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованного лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, допросив эксперта … А. Д., проводившую по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) – часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2019 года № 1183 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка следующих категорий земель на территории Ставропольского края: земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель лесного фонда, земель запаса.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 08 июля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Из содержания части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи за находящийся у индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. в аренде земельный участок с кадастровым номером … рассчитываются исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из взаимосвязанного толкования приведенных положений части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, на основании распоряжения Правительства Ставропольского края от 18 августа 2020 года № … между министерством имущественных отношений Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудиновым А. М. 19 августа 2020 года заключен договор № … аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, сроком на 3 года, с 13 июля 2020 года по 12 июля 2023 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 03 сентября 2020 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31 марта 2021 года № … (том 1 л. д. 13-16, 17-25).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …, площадью 2142265 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5,5 км по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира : …. На участке объектов недвижимости не имеется. Участок сервитутом и арестом не обременен (пункт 1.2 договора). Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 24).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01 февраля 2021 года № … кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2020 года установлена в размере 15 381 462, 70 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 декабря 2020 года (том 1 л. д. 12).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Полагая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику - ООО «Арабеска» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке № … от 17 июня 2021 года, выполненному ООО «Арабеска», рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2020 года составила 3 734 478 рублей (том 1 л. д. 26-98).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка и установления юридически значимых обстоятельств по ходатайству представителя административного истца - индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. – Черкасенко И. Ю. определением Ставропольского краевого суда от 30 июля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» (том 1 л. д. 122-125).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 13 сентября 2021 года рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2020 года составила 5 214 000 рублей (том 1 л.д. 141-205).

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт … А. Д. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 13 сентября 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом по материалам административного дела № 3а-753/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Эксперт исходил из того, что исследуемый объект представляет собой земельный участок с кадастровым номером …, площадью 2142265 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5,5 км по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира : …, в активном сельскохозяйственном районе края, в зоне с благоприятной экологической обстановкой, на удалении 1 км от границы населенного пункта, от крупных автомагистралей, используемый по назначению – как пастбище, имеющий подъездную автомобильную дорогу с гравийно-грунтовым покрытием в удовлетворительном состоянии, транспортную доступность пригородным, личным, служебным транспортом, имеющий незначительный риск затопления. Земли объекта исследования по своему составу относятся к пастбищам.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования за 2019 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в … крае, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже таких земельных участков в сельскохозяйственных районах … края. Также экспертом произведен анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – сельскохозяйственного назначения, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорного земельного участка путем сведения результатов, полученных в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты и в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж, который включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым. В качестве единицы сравнения в рамках сравнительного подхода принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 га общей площади земельного участка. Отказ от применения затратного подхода экспертом подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Объекты-аналоги для расчета в рамках сравнительного подхода выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из 22 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке, экспертом выбрано 3 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение (пастбища), грунтовые подъездные пути, аналог № 1 расположен в … районе … края и находится в собственности, аналог № 2 расположен в … районе … края и находится в долгосрочной аренде, аналог № 3 расположен в … районе … края и находится в собственности.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы 20 «Расчет стоимости 1 га земельного участка сравнительным подходом» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от их применения, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 га определена экспертом в размере – 25 267 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода экспертом применен метод капитализации земельной ренты, при этом экспертом рассчитана среднеотраслевая рентабельность сельскохозяйственного производства через показатель среднесуточного привеса животных в пастбищный период. Для определения коэффициента капитализации использовался «Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под ред. Лейфера Л. А. – коэффициент для земельных участков под кормовые угодья.

Результаты согласования полученных расчетов в отношении спорного земельного участка сведены в таблицу 21 на странице 31 экспертного заключения и рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … составила – 5 214 000 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с кадастровым номером … с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт … А. Д., проводившая по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердила свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на возражения заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество».

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорного земельного участка от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество», приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной экспертизы, являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки.

Исходя из положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером … по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендных платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, нежели установленную экспертным заключением № … от 13 сентября 2021 года.

Как указано выше, статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями вышеуказанного Федерального закона, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этого объекта.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 13 сентября 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 17 июня 2021 года данные об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером ….

В суд вместе с экспертным заключением № … от 13 сентября 2021 года поступило ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» о взыскании расходов по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно статье 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Суд считает ходатайство Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 40 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 30 июля 2021 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на индивидуального предпринимателя – главу крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М.

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске земельного участка, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью 2142265 кв. м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5,5 км по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира : …, в размере равном его рыночной стоимости – 5 214 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. в Ставропольский краевой суд – 08 июля 2021 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … применяется с 01 января 2021 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с административного истца - индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зияудинова А. М. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» стоимость проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

адрес: …

ОГРН … от 04.05.2010

ИНН …

КПП …

р/с …

в Ставропольском отделении № 5230 ПАО «Сбербанк» г. Ставрополь

к/с …

БИК …

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

В окончательной форме решение суда принято 22 ноября 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.