Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края – Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску Гараевой Лейлы Валерьевны об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

Гараева Л.В. обратилась с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** площадью 6141,8 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере рыночной стоимости 222842 000 рублей.

Требование обосновала тем, что является одним из собственников указанного здания и, учитывая порядок определения налоговых платежей, заинтересована в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной, так как кадастровая стоимость, определенная по результатам массовой оценки, существенно превышает рыночную. Полагает, что ее права на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными.

Административный истец в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия. Представитель административного истца заявленное требование поддержала, ходатайство административного ответчика о назначении по делу судебной экспертизы полагает необоснованным.

Представитель административного ответчика – Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края полагает требования необоснованными, указывает на допущенные оценщиком нарушения требований ФСО при определении рыночной стоимости как с использованием затратного, так и доходного подходов, по доводам, изложенным в письменном отзыве. Полагает отчет об оценке недостоверным доказательством, ходатайствует о назначении по делу судебной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Департамента имущественных отношений администрации города Перми, сособственники – С1., С2., С3., Б., П., А., Д. в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены. Представитель Департамента имущественных отношений администрации города Перми направил письменный отзыв, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.

Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в приложении к Постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 года № 944-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Как и следует из материалов дела, административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежит здание с кадастровым номером ** площадью 6141,8 кв.м., расположенное по адресу: ****, что подтверждается копией выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (л.д. 8-16).При указанных обстоятельствах, административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, учитываемой в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество физических лиц.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта определена по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет 278689352,03 рубля - сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7). Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Административным истцом представлен в суд отчет об оценке № 22-07/19 составленный оценщиком ООО «КСИ Консалтинг» - Г., положительное экспертное заключение № 1067/08/2019, подготовленное экспертом экспертного совета СРО «СФСО» - О..

Как следует из материалов дела, выполнившая Отчет об оценке рыночной стоимости помещений оценщик, имеет необходимую квалификацию, подтвержденную квалификационным аттестатом, включена в реестр членов Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», свидетельство о членстве ** от 05.03.2018, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В отчете присутствует описание объекта оценки (одноэтажное здание торгового центра в составе многофункционального жилого комплекса «Солнечный город» площадью 6141,8 кв.м.), проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, рынок к которому относится объект оценки (объекты торгового назначения) и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объектов оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки, суд приходит к выводу об их необоснованности. Как следует из содержания отчета об оценке, оценщик привела данные о сделках, которые были проанализированы ею при оценке рынка и определении диапазона цен, при этом отобраны данные в отношении объектов (зданий) сходных с объектом оценки. Вместе с тем, административным ответчиком предложены для расчета средней цены данные о сделках, сведения о которых отсутствовали в открытых источниках, в отношении объектов недвижимости существенно отличающих по типу от оцениваемого (помещения), а также объектов идентификация в отношении которых в связи с отсутствием сведений о кадастровых номерах невозможна. Таким образом, оснований полагать, что диапазон цен, предложенный административным ответчиком, без указания на методику расчета и исходных данных, более точно отражает динамику рынка недвижимости, чем данные отчета об оценке, не имеется.

Для определения рыночной стоимости здания оценщиком избраны сравнительный и затратный подходы, мотивирован выбор подходов с учетом особенностей объекта оценки.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики.

Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала четыре объекта-аналога для определения стоимости здания и три объекта-аналога для определения стоимости земельного участка. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что один из выбранных объектов (аналог № 2 – ****) не соответствуют установленным требованиям отбора.

В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Принимая во внимание отсутствие на рынке предложений по продаже одноэтажный зданий торгового назначения площадью более 1000 кв.м., оценщик принял решение о принятии в качестве аналогов предложений по продаже помещений торгового либо свободного назначения расположенных в нежилых зданиях, как наиболее близких по характеристикам с объектом оценки. Как следует из Отчета об оценке, объекты, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов по отношению к каждому из объектов оценки, относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. Как следует из Отчета об оценке, приложений к нему в части объявления о продаже объекта-аналога № 2, указано описание объекта – помещение торгового назначения площадью 1085 кв.м. на 1 этаже торгового центра, так же в объявлении указано на бонус при покупке – подвальное помещение площадью 250 кв.м., вместе с тем, в приложении к отчету приведены установленная оценщиком в отношении данного помещения дополнительная информация о планировке, к объявлению приобщен технический план, указана площадь – 1085, соответствующая указанной в объявлении.

При внесении корректировок с учетом скидки на тип объекта, на торг, этажа расположения, местоположение объектов аналогов, сведения о стоимости объектов аналогов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Таким образом, суд не усматривает оснований для признания выводов оценщика о подборе объектов-аналогов некорректным, выбор оценщиком подхода к оценке, в том числе подбору необходимых корректировок соответствует методическим рекомендациям, расчеты выполненные оценщиком являются верными.

Рыночная стоимость здания по итогам оценки с использованием сравнительного подхода определена оценщиком без учета стоимости земельного участка (77968790 рублей), суммы налога на добавленную стоимость как 243493 022 рубля.

При проведении оценки затратным подходом оценщик использовала метод сравнительной единицы. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о методе оценки, данных учтенных оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком произведен расчет затрат на замещение на основании используемого аналога – объекта из справочника Ко-Инвест, общественные здания, 2016, который с учетом класса конструктивной системы (КС-4), этажности, класса качества, объема, площади, материала стен, фундамента, перекрытий, инженерных систем, определен как магазины универсальные от 1 до 3 этажей (ruО3.08.000.0057).

Представителем административного ответчика в возражениях на иск указано, на необоснованность отказа от корректировки на сейсмичность. Проверив данный довод представителя административного ответчика, суд полагает, что отказ оценщика от указанной корректировки, основан на приведенных в отчете данных с указанием источников информации. В том числе приведены данные о том, что согласно рекомендациям по применению карт общего сейсмического районирования территории РФ ОСР-97 Российской академии наук объект оценки находящийся в городе Перми является зданием, входящим в категорию массового строительства жилых, общественных и производственных зданий (карта А), для которой в таблице общего сейсмического районирования справочника оценщика Ко-Инвест, 2016 не приведено данных для расчета коэффициента (такие данные приведены относительно города Перми только для зданий, отнесенных к Карте С). При указанных обстоятельствах, доводы административного ответчика о том, что суждения оценщика противоречат данным используемых источников информации, неосновательны.

В возражениях на иск представитель административного ответчика указала на несогласие с определением физического износа оцениваемого здания, полагая, что с учетом срока эксплуатации и года постройки здания -2016, оценщик необоснованно пришла к выводу о проценте износа на дату оценки (10%). Вместе с тем, в отчете об оценке на страницах 75-77, приведены выводы оценщика в указанной части, в том числе приведена использованная оценщиком методика определения износа, указано на источник информации, процент износа рассчитан в соответствии с указанной методикой с учетом года постройки здания, срока эксплуатации, класса конструктивной системы и использованных при строительстве материалов. Ответчиком в возражениях на иск, в судебном заседании не представлено доказательств того, что выбранная оценщиком методика не может быть использована при оценке физического износа, не приведено сведений об ином размере физического износа исчисленного с применением иной методики.

С учетом поправок к стоимости, корректировок, учета накопленного износа, в том числе физического износа, функционального и внешнего устаревания, рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода без учета стоимости земельного участка, с учетом налога на добавленную стоимость определена как 287721 544 рубля.

Полученные с использованием двух подходов результаты оценки были согласованы с учетом качества, обширности использованной информации, иных имеющих значение критериев, определена рыночная стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок, без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 01.01.2018 года – 222842 000 рублей.

Доводы административногоответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная стоимость объекта оценки включает в себя НДС и рыночная стоимость объекта в целях оценки подлежит определению без учета указанной суммы НДС, суд полагает надуманными, противоречащими сведениям и расчетам, приведенным в отчете об оценке. Оценщик определила рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, исключив из результатов определения рыночной стоимости НДС, что соответствует требованиям законодательства.

Расчеты, произведенные оценщиком, позволяют объективно определить стоимость объекта по состоянию на 01.01.2018 года, содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Замечания касательно отбора объектов аналогов при использовании сравнительного подхода, корректировок и расчете размера физического износа при использовании затратного подхода проверены судом и не признаны обоснованными, отчет об оценке содержит подробное указание оценщика на основания, по которым произведен отбор, применены корректировки, соответствующие используемым методикам оценки, а также приведенным источникам справочной информации. При вышеуказанных обстоятельствах ходатайство о назначении экспертизы суд полагает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности), административное исковое заявление подано – 26 августа 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Гараевой Лейлы Валерьевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ** площадью 6141,8 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере рыночной стоимости 222842 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 августа 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 10 октября 2019 года.

Судья:/подпись/