Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Пермская Финансово-Производственная Группа» ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пермская Финансово-Производственная Группа»об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Пермская Финансово-Производственная Группа»(далее – ООО «ПФПГ», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания общей площадью – 2118,6 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 62 490179 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила 110560327,42 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату значительно меньше, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как здание включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п (п.4495).

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, ходатайство представителя административного ответчика полагает необоснованным.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» полагает требования в части определения размера рыночной стоимости в заявленном истцом размере необоснованным, указывая на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, Правительство Пермского края, в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «ПФПГ» является собственником нежилого административного здания с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, что подтверждается сведениями ЕГРН, выпиской из реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 7-8).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (п.4495) включено здание с кадастровым номером ** расположенное по адресу: ****.

Поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена как 110560327,42 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 6). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 09.08.2019 года № 9101, составленный оценщиком ООО «Промпроект-Оценка» - М.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков», свидетельство о вступлении ** от 20.12.2013 года, гражданская ответственность оценщика застрахована, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.

Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи зданий коммерческого назначения на территории г. Перми составил от 10936 до 366 972 руб./кв.м.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. С учетом местоположения объекта оценки, площади объекта, состояния объекта, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки будет находиться в диапазоне цен предложений от 28591 до 46031 руб./кв.м.

Доводы административного ответчика о неверной оценке диапазона цен предложений по рынку недвижимости, к которому относится объект оценки, средней цены предложения на рынке торговой недвижимости было проверены судом и не могут быть приняты как основание для признания отчета об оценке недостоверным доказательством. В отчете об оценке приведены данные, используемые оценщиком для анализа рынка, указан источник информации, данные ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, приведены расчеты, которые ответчиком не оспариваются. Позиция административного ответчика о том, что определение диапазона цен предложений и средней цены предложения могло быть выполнено иным образом, сама по себе не свидетельствует о нарушении оценщиком требований оценочного законодательства.

В целях установления стоимости единого объекта оценки оценщиком установлена стоимость здания с использованием затратного и сравнительных подходов и стоимость земельного участка с использованием сравнительного подхода.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов и указав причины выбраковки, оценщик выбрала 3 объекта-аналога для сравнения объекта оценки и три объекта-аналога для земельного участка. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке земельных участков.

Выбор земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Рыночная стоимость земельного участка определена как 20270556 рублей.

При проведении оценки затрат на замещение в рамках затратного подхода выбрал метод сравнительной единицы, использовав данные УПСС опубликованные в серии «Справочник оценщика» фирмой Ко-Инвест.

В качестве сравнительных единиц к предмету оценки (административное здание с пристроем, подвалом, площадью 2118,6 кв.м., 1950 года постройки – основное здание, 1980 - пристрой) выбраны: для основного здания - офисы от 2 до 4 этажей код О3.03.000.0057 (конструктивная система КС-2, строительный объем – от 5425 до 7525 куб.м.), для пристроя – административное здание код О3.03.000.0001 (конструктивная система КС-1, строительный объем до 10000 куб.м.), для подвала – подвал бытового назначения (конструктивная система КС-1, строительный объем от 1800 до 2700 куб.м) - как сопоставимых с оцениваемыми составными частями оцениваемого объекта по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему.

Оценщиком определены затраты на замещение с учетом необходимых корректировок с учетом особенностей оцениваемого объекта недвижимости, разницы в строительном объеме, особенностей инженерного оборудования, на отсутствие части наружных стен, различия в высоте этажа, различия в конструктивных решениях, применен регионально-экономический коэффициент, коэффициент изменения цен после издания справочника, произведен также расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость.

Представителем административного ответчика в возражениях на иск указано, на необоснованность отказа от корректировки на сейсмичность. Проверив данный довод представителя административного ответчика, суд полагает, что отказ оценщика от указанной корректировки, основан на приведенных в отчете данных с указанием источников информации. В том числе приведены данные о том, что согласно рекомендациям по применению карт общего сейсмического районирования территории РФ ОСР-97 Российской академии наук объект оценки находящийся в городе Перми является зданием, входящим в категорию массового строительства жилых, общественных и производственных зданий (карта А), для которой в таблице общего сейсмического районирования справочника оценщика Ко-Инвест, 2016 не приведено данных для расчета коэффициента (такие данные приведены относительно города Перми только для зданий, отнесенных к Карте С). При указанных обстоятельствах, доводы административного ответчика о том, что суждения оценщика противоречат данным используемых источников информации, неосновательны.

Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.

Стоимость затрат на замещение оцениваемого объекта с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы с учетом износа определена как 87810 480 рубля.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики.

В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала три объекта-аналога имеющих сходные с объектом оценки характеристики по основным ценообразующим факторам – местоположение, объемно-планировочное решение, площадь, физическое состояние, количество этажей, материал стен, дата предложения. Как следует из Отчета об оценке, объекты, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

При внесении корректировок на изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки на торг, местоположению относительно зон престижности города Перми, сведения о стоимости объектов аналогов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась.

Рыночная стоимость здания по итогам оценки с использованием сравнительного подхода определена оценщиком с учетом стоимости земельного участка и суммы налога на добавленную стоимость как 79936897 рублей.

Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен при согласовании результатов применения подходов, составил по состоянию на 01.01.2018 года 62 490179 рублей (без учета стоимости земельного участка и НДС), что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.

Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО № 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, оценщик правомерно установила рыночную стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Замечание о применении корректировки на сейсмичность при использовании затратного подхода проверены судом и не признаны обоснованными, отчет об оценке содержит подробное указание оценщика на основания, по которым не имелось необходимости в проведении корректировки, соответствующее используемой методике оценки, а также приведенным источникам справочной информации. При вышеуказанных обстоятельствах ходатайство о назначении экспертизы суд полагает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 26 августа 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пермская Финансово-Производственная Группа»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ** расположенного по адресу: **** - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 62 490179 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 августа 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 11 октября 2019 года.

Судья:/подпись/