Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-75/2020 по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Коршуновский ГОК» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года.

Земельный участок площадью 258 781 кв.м. находится в собственности административного истца, предназначен под склад ВМ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 45 017 542,76 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп.

Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года определена оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ’с» в сумме 8 022 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО3 от 14 августа 2019 года № 256/19-6.

Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его права, поскольку влияет на размер земельного налога.

По делу проведена оценочная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2018 года составила 14 232 955 рублей.

Административный истец - ПАО «Коршуновский ГОК» с заключением экспертизы согласился, исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость участка равной рыночной, определенной экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 14 232 955 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца не участвовал, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования в размере, определенном в отчете оценщика, не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Считает отчет о рыночной стоимости спорного участка ненадлежащим доказательством, достоверно не подтверждающим ее реальный размер.

В судебном заседании представитель ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО2 требования иска не признала, настаивала на достоверности итогов государственной кадастровой оценки, а отчет оценщика недостоверным доказательством.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, администрация Нижнеилимского муниципального района в судебное заседание представителей не направили. В ранее направленных письменных отзывах против требований иска не возражали, экспертное заключение не оспорили, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Поскольку все участники процесса о времени и месте проведения судебного заседания извещены заблаговременно и надлежащим образом, суд в соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит административные исковые требования ПАО «Коршуновский ГОК» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ПАО «Коршуновский ГОК» является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 258 781 кв.м., с разрешенным видом использования: под склад ВМ, расположенного по адресу: "адрес изъят".

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 13 октября 2011 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 21 января 2020 года № КУВИ-001/2020-887483.

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп.

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 24 октября 2004 года, 16 января 2019 года в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 45 017 542,76 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ’с» ФИО3, согласно Отчету от 14 августа 2019 года № 256/19-6 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 8 022 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», при рассмотрении административного дела применяется Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В обоснование нарушения прав ПАО «Коршуновский ГОК» ссылается на то, что установленная при массовой оценке кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную с учетом уникальных характеристик участка, что налагает на него дополнительные налоговые обязательства.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если ее результатами затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьями 388 - 390 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник участка, признаваемого объектом налогообложения, уплачивает земельный налог, для исчисления которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка.

Таким образом, ПАО «Коршуновский ГОК», как собственник, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которой возник спор.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" установлена на 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка.

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту РОО (ИРО РОО) ФИО4

Эксперт ФИО4 имеет высшее экономическое образование, дополнительное профессиональное образование по программе «Оценка стоимости недвижимости», аттестована в области оценочной деятельности, является сертифицированным негосударственным судебным экспертом, членом экспертного Совета СРО ОО «Российское общество оценщиков» с 2013 года, имеет стаж работы в области оценочной деятельности 22 года, предупреждена об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Гражданским, Земельным, Налоговым кодексами Российской Федерации, Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части.

При проверке Отчета ООО «Прайс Хаус ТВ’с» от 14 августа 2019 года № 256/19-6 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, в отчете оценщиком при описании сравнительного подхода не приведена последовательность определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода; при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами не подтверждены значения характеристик «наличие свободного подъезда к участку», «наличие коммуникаций», «наличие ж/д тупика», «загрязнение объекта химическими веществами». Кроме того, в отчете при описании объекта оценки не приведены сведения о наличии/отсутствии экологического загрязнения; отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; отсутствует анализ цен сделок и предложений с земельными участками.

При таких обстоятельствах отчет ООО «Прайс Хаус ТВ’с» от 14 августа 2019 года № 256/19-6 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы.

Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.

Административный истец с заключением согласился, уточнил размер требований в соответствии с расчетом эксперта. Административные ответчики и заинтересованные лица возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не привели.

При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации письменные доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка с учетом пояснений сторон, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 28 февраля 2020 года надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка достоверной.

Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, пояснения административного истца и административных ответчиков, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований ПАО «Коршуновский ГОК» и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:12:070702:1 в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом.

В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 6 декабря 2019 года.

Разрешая ходатайство эксперта ФИО4 о возмещении денежной суммы за производство оценочной экспертизы, суд установил, что определением от 4 февраля 2020 года по делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, ее производство поручено ФИО4 (ООО «Консалт-Оценка»), расходы по оплате экспертизы возложены на ПАО «Коршуновский ГОК».

4 марта 2020 года административное дело поступило в суд с заключением эксперта, к которому приложены счет от 3 марта 2020 года № 2 для оплаты экспертизы на сумму 80 000 рублей и калькуляция на проведение экспертизы.

Поскольку административным истцом обязанность по оплате экспертизы не исполнена, стоимость экспертизы в размере 80 000 рублей подлежит взысканию с административного истца ПАО «Коршуновский ГОК».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 258 781 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: под склад ВМ, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 14 232 955 (четырнадцать миллионов двести тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят пять) рублей.

Дата обращения публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 6 декабря 2019 года.

Взыскать с административного истца публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» в пользу эксперта ФИО4 (наименование банка получателя: филиал № 5440 Банка ВТБ (ПАО), кор/счет Банка получателя: "номер изъят", БИК Банка получателя: "номер изъят", ИНН Банка получателя: "номер изъят", КПП: "номер изъят", ОГРН: "номер изъят", счет получателя в банке получателя: "номер изъят") денежные средства в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2020 года.