Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Славрос» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019г.:

с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 2 325 000 руб.,

с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 1 725 000 руб.,

с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 2 251 000 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки принадлежат административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3, представлявший также интересы заинтересованного лица ООО «НПК «Протэкт», административные исковые требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ГБУ «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, администрация городского округа город Переславль-Залесский, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых указывается на непризнание административных исковых требований ввиду недостоверности отчета определения рыночной стоимости земельного участка.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых изложены сведения о земельных участках административного истца, возражений относительно административных исковых требований не указано.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ООО «Славрос» является собственником земельных участков:

с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>,

с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

ООО «НПК Протэк» (правопреемник ООО «НПО «Протект») является сособственником земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно пункту 1 статьи 387 НК РФ земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статьи 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019:

с кадастровым номером № в размере 7 344 597,36 руб.,

с кадастровым номером № в размере 8 782 506,72 руб.,

с кадастровым номером № в размере 7 112 021, 54 руб.

В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет № от 21.05..2020г. оценки рыночной стоимости земельных участков, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

с кадастровым номером № в размере 2 325 000 руб.,

с кадастровым номером № в размере 1 725 000 руб.,

с кадастровым номером № в размере 2 251 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе, представил обзор коммерческой недвижимости (земельные участки). Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подхода, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости объектов недвижимости следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости объектов недвижимости.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

В своих возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что оценщик при составлении отчета использовал аналоги с заведомо низкой стоимостью, неправильно определил «статус» населенного пункта, излагает возражения относительно выводов оценщика в части корректировок на расположение земельного участка относительно автомагистрали и асфальтового покрытия. Указывает о том, что оценщиком необоснованно проигнорировано наличие подъездного пути к земельному участку с кадастровым номером №.

Данные возражения не могут быть во внимание ввиду следующего.

В судебном заседании свидетель ФИО4 (оценщик) подтвердила, выводы, изложенные в отчете, дала аргументированные и исчерпывающие ответы на возникшие вопросы и возражения.

Оценив показания свидетеля ФИО4, сопоставив их с другими доказательствами, суд не находит оснований для их критической оценки, так как показания свидетеля не содержат противоречий, научно и экономически обоснованы, основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано три объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектами оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

В отчете подробно приведено описание отбора аналогов для расчета рыночной стоимости земельных участков (стр. 67-72 отчета)

Площади объектов оценки более 1 га. Исходя из того, что площадь земельного участка является важным ценообразующим фактором, оценщиком принято решение для расчета рыночной стоимости объектов оценки использовать предложения относительно земельных участков имеющих площади от 1 га до 2,5 га. Выбор данного интервала в отчете мотивирован со ссылками на справочные материалы, используемые в оценочной деятельности. Проведя необходимые исследования, оценщик пришел к обоснованному выводу о том, что оцениваемые земельные участки находятся в диапазоне 1 -2,5 га, в связи с чем использование в расчетах аналогов с меньшей и большей площадью, экономически нецелесообразно, поскольку повлечет применение дополнительных корректировок, что, в свою очередь, приведет к погрешности при проведении расчетов итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

При этом суд соглашается с показаниями свидетеля ФИО4 о том, что доводы департамента о необходимости подбора аналогов на основании средней цены предложений является необоснованным, так как цена (стоимость) является искомой величиной, поэтому подбор аналогов производится по ценообразующим факторам, стоимость не является ценообразующим фактором. Приводя примеры предложений, департамент не учитывает виды разрешенных использования земельных участков, а также то, что они относятся к другим сегментам рынка.

Возражения департамента в этой части не соответствуют требованиям п. 10, п\п «б» п. 22 ФСО №.

Из содержания отчета, показаний свидетеля ФИО4 следует, что решение об отнесении города Переславля-Залесского к зоне «Районные центры сельскохозяйственных района» основаны на данных о количестве промышленных предприятий, масштабов этих предприятий, наличии сельскохозяйственных предприятий, их значении в развитии экономики городского округа. Приведен сравнительный анализ с другими районами области. Проведенное исследование позволило оценщику прийти к выводу о том, что малые города Ярославля, в том числе город Переславль-Залесский, относятся к районным центрам сельскохозяйственных районов. Доказательства, опровергающие данные выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлены.

Отсутствие подъездных путей к земельному участку с кадастровым номером № подтверждены оценщиком проведенными исследованиями, картографическими материалами.

Выводы оценщика о корректировке относительно автомагистралей для земельного участка с кадастровым номером № основаны на анализе фактического месторасположения участка, нахождении его вдали от крупных автомагистралей. С учетом таких данных оценщик квалифицировал местоположение участка относительно автомагистрали как находящийся вдали от автомагистрали.

Оснований не согласиться с этими выводами оценщика не имеется, так как они не содержат противоречий, носят экономически обоснованный характер, основаны на изучении фактического месторасположения земельного участка, подтверждаются картографическими материалами.

В соответствии с п. 20 ФСО № 7 застроенный участок оценивается как незастроенный. В связи с этим оценщик исходил из того, что правовых оснований для корректировки на асфальтирование участка не должно учитываться в составе стоимости оцениваемого участка. Данные выводы оценщика мотивированы со ссылкой на федеральные стандарты оценки, особенности ведения бухгалтерского учета, в соответствии с которыми асфальтовое покрытие является самостоятельным объектом бухгалтерского учета и налогообложения. Тем самым, данные выводы не носят произвольный характер, так как основаны на законодательстве о бухгалтерском учете, налоговом законодательстве, федеральных стандартах оценки.

В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 11 937 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 2 325 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 14 274 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 1 725 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 11 559 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 2 251 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 10.12.2020г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.С. Преснов