Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Козаченко Е.А., с участием представителя административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО1, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, представителя административного ответчика ООО «М-Строй» ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Обществу с ограниченной ответственностью «М-Строй» о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14 октября 2015 года №11,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14.10.2015г. № 11, которым по заявлению ООО «М-Строй» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5204,17 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, была определена в размере 28 895 165, 13 руб. ООО «М-Строй» является арендатором земельного участка, арендная плата за который определяется исходя из его кадастровой стоимости. В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ, положений Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ООО «М-Строй», не являясь собственником спорного земельного участка, не имеет права требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной, не вправе быть заказчиком Отчета об оценке. Согласие собственника земельного участка на пересмотр его кадастровой стоимости не давалось, в договоре аренды земельного участка согласие на пересмотр отсутствует. Отчет об оценке не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка на 01.01.2012г., поскольку произведен путем анализа данных объекта оценки, не существовавших на 01.01.2012г. Из представленных в Отчете данных невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения без указания даты, на которую данное предложение выставлялось. Не соблюден трехмесячный срок с даты оценки (01.01.2012г.) до даты составления отчета (29.06.2015г.).

В судебном заседании представитель Администрации г. Хабаровска ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «М-Строй» представило полный комплект документов, предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. ООО «М-Строй», являясь арендатором земельного участка, имеет право обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, от которой исчисляется арендная плата.

Представитель ООО «М-строй» ФИО3 заявленные требования не признала по аналогичным основаниям.

В соответствии с требованиями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. первый).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абз. девятый ст. 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать третий ст. 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абз. тридцать шестой ст. 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 30.12.2004г., заключенного между ООО «Мэзон-Амур» и муниципальным образованием г. Хабаровска в лице Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска, ООО «Мэзон-Амур» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5204, 17 кв.м, расположенного по <адрес>. Земельный участок предоставлен для использования под строительство административного здания, жилого дома с подземными гаражами.

В соответствии с Соглашением об изменении условий договора аренды № от 25.06.2015г., заключенного от имени городского округа «Город Хабаровск» Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска и ООО «М-Строй», выделившегося при реорганизации ООО «Мэзон-Амур», арендная плата за пользование земельным участком исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3 Соглашения).

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 06.04.2005г., кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла <данные изъяты>.

29.09.2015 г. ООО «М-Строй» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет <данные изъяты>., а также Положительное экспертное заключение на отчет № от 16.09.2015г., составленное экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

14.10.2015г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 28 895 165, 13 руб. по состоянию на 01.01.2012г., указанной в отчете об определении кадастровой стоимости от 20.12.2013г. №, и утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014. № 205-пр., составляет 46,1%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии –ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, член комиссии по согласованию – ФИО4 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, член комиссии по согласованию – ФИО5 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа № 263.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, членов комиссии ФИО5, ФИО4 при участии секретаря комиссии ФИО6

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», а также Положительного экспертного заключения на отчет № от 16.09.2015г., составленное экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Доводы административного истца об отсутствии у ООО «М-Строй» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 5).

Как было указано выше, ООО «М-Строй» является арендатором земельного участка, арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, ООО «М-Строй» вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, Комиссия приняла заявление ООО «М-Строй» к рассмотрению на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражен в договоре аренда, основана на неправильном толковании разъяснений, данных в Постановлении Пленума № 28.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ООО «М-Строй» соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (ст. 24.18).

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает не обоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 (действующего на момент составления Отчета), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).

Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, действующего на момент составления Отчета, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 1 января 2012 г., то есть на дату, на которую выполнялась кадастровая оценка земель Хабаровского края, утвержденная Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в Хабаровском крае по состоянию на 1 января 2012 г. и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения, обосновал отказ от применения затратного и доходного подходов.

Предложения по продаже объектов получены оценщиком из информации, которая приведена в Отчете.

Из этих предложений оценщиком выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв. м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель. Оценщик применил соответствующие корректировки на уторговывание, на услуги риэлтора, на местоположение, на площадь (масштаб). Необходимость проведения корректировок обоснована, расчеты корректировок приведены.

Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не применялась, поскольку вид разрешенного использования объекта оценки схож с видами разрешенного использования объектов-аналогов, что подтверждается материалами дела.

Так, вид разрешенного использования объекта оценки - под строительство административного здания, жилого дома с подземными гаражами. Оценщиком выбраны аналоги, предназначенные для застройки административными зданиями коммерческого использования, при этом для идентификации использовались данные «Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске, утвержденные Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. № 211 - распределение территории города по зонам и данные Публичной кадастровой карты.

Вышеизложенное опровергает доводы представителя Администрации г. Хабаровска, что оценка произведена путем анализа данных, не существовавших на 01.01.2012г., об использовании объектов аналогов, которые невозможно идентифицировать, с другим видом разрешенного использования, об использовании цены предложения без указания даты.

В соответствии с требованиями законодательства при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по основанию не соответствия рыночной стоимости, его рыночная стоимость должна быть определена на дату определения кадастровой стоимости, что сделано оценщиком.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и сделан вывод, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере <данные изъяты> подтверждена.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14 октября 2015 года №11, которым по заявлению ООО «М-Строй» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5204,17 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере <данные изъяты>., отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 18 декабря 2015 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз