Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании внести сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

АО «Концерн Росэнергоатом» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в размере равном рыночной стоимости и обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» внести изменения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, указав, что является арендатором вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 136148767,08 руб., что существенно превышает рыночную стоимость. Арендная плата рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Существенное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка нарушает права административного истца, поскольку увеличивает размер арендных платежей.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что результаты государственной оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 по состоянию на 01.01.2007. Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что подобранные оценщиком объекты-аналоги и объект оценки имеют разный уровень обеспеченности коммуникациями, различны по площади, имеют разную категорию земель. В отчете отсутствует надлежащее обоснование скидки на торг в размере 25%. Корректировка на удаленность от КАД проведена по данным справочника на 2018 года, а дата оценки 2014 год.

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 22.01.2014. Разрешение требований административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда. Просит отказать в удовлетворении требований об обязании внести сведения в государственный кадастр недвижимости.

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что спорный земельный участок не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356. Земельный участок с кадастровым номером № образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. В соответствии с Постановлением № 383 УПКС для преобразованного земельного участка с кадастровым номером № определено в размере 1297,99 руб./кв. м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 136148767,08 руб., исходя из площади – 104892 кв. м. и УПКС – 1297,99 руб./кв. м. Дата определения кадастровой стоимости – 22.01.2014. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет и решение об удовлетворении требований оставляет на усмотрение суда.

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Густов П.А. настаивал на удовлетворении заявленных требований, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании сообщила, что с учетом представленных пояснений оценщика вопрос удовлетворения заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Судом установлено, что 28.09.2018 между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и АО «Концерн Росэнергоатом» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок десять лет.

В приложение № 2 к договору аренды приведен расчет размера арендной платы, из которого следует, что арендная плата определяется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о АО «Концерн Росэнергоатом» как об арендаторе земельного участка с кадастровым номером №.

Из выписки из ЕГРН от 09.03.2021 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 136148767,08 руб. Дата утверждения кадастровой стоимости 22.01.2014.

04.06.2021 АО «Концерн Росэнергоатом» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

07.06.2021 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило АО «Концерн Росэнергоатом», что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № к рассмотрению комиссии не принимается.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке <данные изъяты> следует, что по состоянию на 22.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 62860726 руб.

Отчет подготовлен оценщиком ФИО8, членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Согласно экспертному заключению <данные изъяты> отчет об оценке <данные изъяты> соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночную стоимость земельного участка следует считать подтвержденной в результате проведения экспертизы.

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

При исследовании отчета об оценке <данные изъяты> судом установлено, что в отчете содержится описание объекта оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки, проведен анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Оценщиком рыночная стоимость объектов оценки определялась сравнительным подходом, в рамках которого оценщик использовал метод сравнения продаж.

Оценщиком подобрано 4 объекта, которые возможно использовать в качестве объектов-аналогов. Приведенное в отчете подробное описание данных объектов подтверждает обоснованность их выбора в качестве аналогов.

Проведены корректировки на условия рынка, на местоположение, общую площадь, на обеспеченность коммуникациями.

В отчете содержится обоснование размера произведенных корректировок. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Принимая во внимание, что документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной отчетом об оценке рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Требования административного истца о возложении на административных ответчиков обязанности внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости, удовлетворению не подлежат, так как в силу положений ст.24.20 Федерального закона №135-ФЗ названная обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Следовательно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 62860726 (шестьдесят два миллиона восемьсот шестьдесят тысяч семьсот двадцать шесть) рублей по состоянию на 22 января 2014 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 21 марта 2022 г.