Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица администрации Уинского муниципального округа Пермского края Пыхтеевой А.П., действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Саратикяна Самсона Агабековича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Саратикян Самсон Агабекович (далее - Саратикян С.А., административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости путем установления кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

– нежилого помещения с кадастровым номером **40, общей площадью 342,7 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8 795 561 рубль по состоянию на 01.01.2018;

– здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **98, общей площадью 1 168,4 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 789 640 рублей по состоянию на 01.01.2018;

– здания (нежилое здание, здание) с кадастровым номером **50, общей площадью 788,2 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 060 706 рублей по состоянию на 01.01.2018;

– здания (нежилое здание, торговый центр) с кадастровым номером **38, общей площадью 673,4 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 675 008 рублей по состоянию на 01.01.2018;

– нежилого помещения с кадастровым номером **21, общей площадью 859 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 858 953 рубля по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость зданий и помещений, определенная по состоянию на 01.01.2018, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость зданий и помещений нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому Саратикян С.А. просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **40 по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 8 971 414 рубль; здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **98 по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 3 789 640 рублей; здания (нежилое здание, здание) с кадастровым номером **50 по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 4 488 186 рублей; здания (нежилое здание, торговый центр) с кадастровым номером **38 по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 3 882 101 рубль; нежилого помещения с кадастровым номером **21 по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 1 858 953 рублей. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представил новые отчеты об оценке.

В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

Представитель административного истца в судебном заседании на требованиях, изложенных в уточненном административном исковом заявлении, настаивает.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Министерства, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных в уточненном административном исковом заявлении требований.

Заинтересованное лицо Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суд представителя не направило, представило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) в суд представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено, правовую позицию по заявленным требованиям не высказало.

Представитель заинтересованного лица администрации Уинского муниципального округа Пермского края в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска со ссылкой на обоснованный размер кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером **21.

Заинтересованное лицо администрация Ординского муниципального округа Пермского края явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в ходатайстве просило рассмотреть дело в отсутствие представителя. В направленном отзыве на административный иск администрация Ординского муниципального округа Пермского края отмечает, что значительное снижение кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **98, о которой просит административный истец, повлечет за собой уменьшение налогооблагаемой базы, а, соответственно, и доходной части бюджета сельского поселения. Просит в удовлетворении иска отказать.

Заинтересованное лицо администрация Суксунского городского округа Пермского края явку представителя в судебное заседание не обеспечило, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя. В направленном отзыве на административный иск администрация Суксунского городского округа Пермского края просила в удовлетворении иска отказать со ссылкой на то, что кадастровая стоимость зданий с кадастровыми номерами **50, **38, утвержденная Приказом Министерства, является обоснованной.

Заинтересованное лицо Администрация города Перми о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, правовую позицию по заявленным требованиям не высказало.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей административного истца, заинтересованного лица администрации Уинского муниципального округа Пермского края, исследовав материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Саратикян С.А. является собственником следующих объектов недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером **40, общей площадью 342,7 кв.м., адрес объекта: ****; здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **98, общей площадью 1 168,4 кв.м., адрес объекта: ****; здания (нежилое здание, здание) с кадастровым номером **50, общей площадью 788,2 кв.м., адрес объекта: ****; здания (нежилое здание, торговый центр) с кадастровым номером **38, общей площадью 673,4 кв.м., адрес объекта: ****а; нежилого помещения с кадастровым номером **21, общей площадью 859 кв.м., адрес объекта: ****.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Нежилое помещение с кадастровым номером **40 является частью здания с кадастровым номером **21, расположенного по адресу: ****.

Нежилое помещение с кадастровым номером **21 является частью здания с кадастровым номером **14, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми», Решением Думы Суксунского городского поселения от 25.11.2014 № 68 «О налоге на имущество физических лиц на территории Суксунского городского поселения», Решением Совета депутатов Ординского сельского поселения Ординского муниципального района от 03.05.2017 № 186 «Об утверждении Положения о налогообложении на территории Ординского сельского поселения», Решением Совета депутатов Уинского сельского поселения Уинского муниципального района от 23.11.2017 № 249 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Уинского сельского поселения» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 НК РФ принято Постановление Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», которым был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за номерами **, **, **) включены здания с кадастровыми номерами **98, **50 и **38 соответственно, а также за номерами ** и ** включены здания с кадастровыми номерами **:21 и **14, в которых, как указывалось выше, находятся нежилые помещения с кадастровыми номерами **40 и **21, кадастровую стоимость которых просит пересмотреть административный истец в настоящем деле.

Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорные здания и помещения, принадлежащие административному истцу по праву собственности, включены в вышеназванный Перечень и с 01.01.2018 являются объектами налогообложения, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости зданий и помещений, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости данных объектов безусловно нарушаются его права и обязанности.

Кадастровая стоимость спорных зданий и помещений применительно к каждому объекту определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила: для нежилого помещения с кадастровым номером **21 – 6 480 261,64 рубль, для нежилого помещения с кадастровым номером **40 – 13 866 594,71 рубля, для здания (нежилое здание, торговый центр) с кадастровым номером **38 – 9 968 454,68 рубля, для здания (нежилое здание, здание) с кадастровым номером **50 – 10 335 595,66 рублей, для здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **98 – 10 839 737,53 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости зданий и помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований (с учетом их уточнения) Саратикян С.А. представил отчеты об оценке № 2024.2/О-19 от 11.03.2020, № 2024.1.И/О-19, № 2024.3.И/О-19, № 2024.4.И/О-19 от 27.05.2020, выполненные оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б., отчет об оценке № 2024.5/О-19 от 08.04.2020, выполненный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» К.

В каждом отчете рыночная стоимость объектов определена по состоянию на 01.01.2018. Согласно отчету № 2024.1.И/О-19 от 27.05.2020 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **40 составила 8 971 414 рублей; согласно отчету № 2024.2/О-19 от 11.03.2020 рыночная стоимость здания с кадастровым номером **98 составила 3 789 640 рублей; согласно отчету № 2024.3.И/О-19 от 27.05.2020 рыночная стоимость здания с кадастровым номером **50 составила 4 488 186 рублей; согласно отчету № 2024.4.И/О-19 от 27.05.2020 рыночная стоимость здания с кадастровым номером **38 составила 3 882 101 рубль; согласно отчету № 2024.5/О-19 от 08.04.2020 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **21 составила 1 858 953 рубля.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закон об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанные отчеты подготовлены лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Так, оценщик ООО «Р-Консалтинг» Б. является членом саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается Свидетельством ** от 03.04.2018. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом специалиста ФГБОУ ВПО «Пермский государственный национальный исследовательский университет» от 04.07.2014, регистрационный номер **, с присвоением квалификации «Экономист» по специальности «Финансы и кредит»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 10.08.2018 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия» со сроком действия с 28.08.2019 по 27.08.2020.

Оценщик ООО «Р-Консалтинг» К. является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 15.11.2012 за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ГОУ ВПО «Пермский государственный технический университет» от 01.07.2005, регистрационный номер **, с присвоением квалификации инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка собственности», выдан ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» от 26.05.2010, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 15.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2020.

Оценщиком в каждом случае проведен анализ объектов исследования и принято во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки.

При этом оценщик пришел к следующим выводам.

Нежилое помещение с кадастровым номером **40 используется в качестве гостиницы, в силу того, что представляет собой помещение в капитальном здании, имеет коридорную систему, его можно отнести к сегменту рынка – рынок купли-продажи офисной недвижимости, расположенной в г. Перми.

Здания с кадастровыми номерами **98, **50, назначение: магазин, используются по назначению, следовательно, их можно отнести к сегменту рынка – рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае.

Здание с кадастровым номером **38, назначение: торговый центр, используется по назначению, следовательно, его можно отнести к сегменту рынка – рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае.

Помещение с кадастровым номером **21, назначение: нежилое, используется в качестве магазина, следовательно, его можно отнести к сегменту рынка – рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае.

Из содержания отчетов об оценке следует, что оценщики произвели анализ рынка купли-продажи офисной недвижимости, расположенной в г. Перми, анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае (т.е. тех сегментов рынка, к которым отнесены объекты оценки), а также рынка купли-продажи земельных участков коммерческого назначения за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой (офисной и торговой) недвижимости по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиками выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенные соответственно в г. Перми и в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщики определили диапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения коммерческого (офисного и торгового) назначения.

Согласно отчету № 2024.1.И/О-19 от 27.05.2020 (оцениваемый объект помещение с кадастровым номером **40) диапазон цен, установившийся на помещения офисного и свободного назначения, расположенные в 2-4 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми, составил от 20 000 руб./кв.м. до 51 515,69 руб./кв.м., средняя цена составила 36 075,70 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (3 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), физические характеристики (состояние неудовлетворительное), оценщик в отчете делает вывод о том, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 16 380 руб./кв.м. до 42 191,35 руб./кв.м., ниже среднего значения – 29 546 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок). Диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г. Перми, составляет от 2 509,70 руб./кв.м. до 8 839,78 руб./кв.м., средняя цена – 5 022,28 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (3 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), вид прав (собственность), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 2 251,20 руб./кв.м. до 8 265,46 руб./кв.м., на уровне среднего значения – 4 615,22 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3%.

Согласно отчету № 2024.2/О-19 от 11.03.2020 (оцениваемый объект здание с кадастровым номером **98) и отчету об оценке № 2024.5/О-19 от 08.04.2020 (оцениваемый объект помещение с кадастровым номером **21) диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), составил от 38,98 руб./кв.м. до 27 618,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (****, район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости), их площадь (средняя), физические характеристики (состояние удовлетворительное), оценщики в отчетах делают вывод о том, что стоимость объектов оценки может находиться в диапазоне от 31,18 руб./кв.м. до 3 876,06 руб./кв.м., выше среднего значения – 756,03 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).

Согласно отчету № 2024.3/О-19 от 27.05.2020 (оцениваемый объект здание с кадастровым номером **50) диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), составил от 66,17 руб./кв.м. до 27 618,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (****, район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости), его площадь (средняя), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик в отчете делает вывод о том, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 59,55 руб./кв.м. до 11 494,94 руб./кв.м., выше среднего значения – 1 439,10 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок). Диапазон цен, установившийся на земельные участки под коммерческое и многоэтажное строительство, расположенные в Пермском крае, составляет от 341,93 руб./кв.м. до 1 473,48 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (****), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 306,71 руб./кв.м. до 1 473,48 руб./кв.м., ниже среднего значения – 772,10 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3%.

Согласно отчету № 2024.4.И/О-19 от 27.05.2020 (оцениваемый объект здание с кадастровым номером **38) диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), составил от 66,17 руб./кв.м. до 27 618,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (****, район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости), его площадь (средняя), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик в отчете делает вывод о том, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 62,20 руб./кв.м. до 12 005,83 руб./кв.м., выше среднего значения – 1 503,06 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок). Диапазон цен, установившийся на земельные участки под коммерческое и многоэтажное строительство, расположенные в Пермском крае, составляет от 341,93 руб./кв.м. до 1 473,48 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (****), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 306,71 руб./кв.м. до 1 473,48 руб./кв.м., ниже среднего значения – 772,10 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3%.

При составлении отчетов оценщики определили основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, состояние отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

При определении рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами **40, **50 оценщиками использован сравнительный подход, для объектов с кадастровыми номерами **98, **21 – затратный подход, для объекта с кадастровым номером **38 – затратный и сравнительный подходы. При этом оценщиками в каждом случае указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости объекта не были использованы те или иные подходы.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (тип объекта, расположение, назначение, местоположение) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 7 объектов-аналогов для помещения с кадастровым номером **40 и 5 объектов-аналогов для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на данный объект недвижимости; по 9 объектов-аналогов для зданий с кадастровыми номерами **50, **38 и по 3 объекта-аналога для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на данные объекты недвижимости. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок сведения о стоимости единых объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для указанных объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки (помещение с кадастровым номером **21) затратным подходом, оценщиком выбран метод количественного обследования, который основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом, при этом кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. В рамках данного метода оценщиком определена стоимость затрат на замещение и составлен сметный расчет (без учета прав на земельный участок), после чего произведен расчет совокупного износа объекта. Далее оценщиком сведены результаты расчетов стоимости замещения, общего накопленного износа и определена рыночная стоимость здания.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки (здание с кадастровым номером **98) затратным подходом, оценщиком выбран метод расчета затрат на замещение (объекта, аналогичного объекту оценки), уменьшенных на величину износа и устареваний. При этом затраты на замещение оцениваемого здания были определены методом сравнительной единицы на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников оценщика «Укрупненные показатели восстановительной стоимости».

В качестве аналога оценщиком выбран объект-аналог из раздела «магазины универсальные одноэтажные». Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки (здание с кадастровым номером **38) затратным подходом, оценщиком также выбран метод расчета затрат замещение (объекта, аналогичного объекту оценки), уменьшенных на величину износа и устареваний. Затраты на замещение оцениваемого здания были определены методом сравнительной единицы на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированного справочника оценщика ООО «Ко-Инвест. Общественные здания», 2016.

В качестве аналога оценщиком выбран объект-аналог ОЗ.08.000.0015, отнесенный к классу конструктивной системы КС-1. Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиками определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.

В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением затратного и сравнительного подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости здания с кадастровым номером **38, оценщик определил такую стоимость с учетом прав на земельный участок, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под объектом, окончательно определив рыночную стоимость объекта без учета стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости иных объектов недвижимости (за исключением помещения с кадастровым номером **21) оценщиком также была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к каждому объекту капитального строительства земельного участка.

Суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

При подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщики при оценке спорных объектов недвижимости не допустили нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не возражает против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в соответствии с уточненными исковыми требованиями.

Возражения заинтересованных лиц администрации Уинского муниципального округа Пермского края, администрации Суксунского городского округа Пермского края об обоснованном характере утвержденной кадастровой стоимости объектов недвижимости судом отклоняются с учетом вышеизложенных обстоятельств и сделанных на их основе выводов.

Утверждение заинтересованного лица администрации Ординского муниципального округа Пермского края о том, что удовлетворение заявленных административным истцом требований приведет к появлению выпадающих доходов бюджета, не принимается судом, поскольку не является обстоятельством, имеющим правовое значения для правильного рассмотрения и разрешения настоящего административного дела.

При таком положении, суд полагает, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости зданий и помещений в размере, равном их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21.04.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Саратикяна Самсона Агабековича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **40, общей площадью 342,7 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8971414 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **98, общей площадью 1 168,4 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 789 640 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание) с кадастровым номером **50, общей площадью 788,2 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 488 186 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, торговый центр) с кадастровым номером **38, общей площадью 673,4 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 882 101 рубль по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **21, общей площадью 859 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 858 953 рубля по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 апреля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 05 июня 2020 года.

Судья подпись