Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-778/16 по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

<данные изъяты> (далее- административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, общей площадью 1 489,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, многофункциональный административно-торговый и производственно-складской комплекс: Складское здание, назначение: нежилое, 2-этажный, инв. № <данные изъяты>, общей площадью 1 371,8 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> многофункциональный административно-торговый и производственно-складской комплекс: Сервисный центр, назначение: нежилое, 2-этажный, инв. № <данные изъяты> (далее-объекты недвижимости).

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал и просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, установленном отчетом оценщика <данные изъяты> подтвержденным положительным экспертным заключением о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленным <данные изъяты> Полагал, что определенная судебной и оценочной экспертизой стоимость объектов недвижимости не соответствует сложившемуся рынку цен на аналогичные нежилые помещения.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области полагал, что установленная заключением эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав объяснения эксперта ФИО1, поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении и пояснившего, что при определении рыночной стоимости объектов оценки им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты> и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное <данные изъяты> (л.д. 10-246 т.1).

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением эксперта № 98/11/2016 от 29 ноября 2016 года определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 августа 2015 года (л.д. 54-129 т.2).

Представитель административного истца возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой. Представлены письменные пояснения.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению эксперта № 98/11/2016 от 29 ноября 2016 года.

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО1, поддержанными им в судебном заседании о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости каждого из них.

В экспертном заключении ФИО1 указал, что объекты оценки расположены вдоль автомобильной дороги А105 — российская автомобильная дорога общего пользования федерального значения Москва — Аэропорт Домодедово. Подобранные объекты аналоги имеют выход на небольшие местные дороги, необходима корректировка по данному фактору. Нарушение пункта 22 ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3; оценщик ошибочно отказался от скидки на торг при определении стоимости земельного участка (стр. 89). Нарушение пункта 22 ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3; корректировка на дату предложения в расчете земельного участка (стр. 90-91 Отчета) принята на основании прогнозных темпов роста стоимости производственно-складской недвижимости. Учитывая тот факт, что корректировке подлежат цены на земельные участки, выбранное значение не может быть применимо (разные сегменты рынка). Нарушение пункта 5 ФСО № 3.

Также эксперт в заключении указал, что на стр. 103 отчета в расчет ошибочно не включен коэффициент на различие объема здания (ранее на стр. 101 отчета он рассчитан в размере 0,78).

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Часть данных в отчете, как это следует из выводов эксперта, противоречат друг другу, что не позволяет суду понять логику оценщика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве их новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы № 98/11/2016 от 29 ноября 2016 года, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой № 98/11/2016 от 29 ноября 2016 года, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт ФИО1 поддержал экспертное заключение в полном объеме.

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

Характеристики объектов оценки и сопоставимых объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости приведены в таблицах 2 и 3 заключения.

На основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов при помощи внесенных корректировок экспертом рассчитана рыночная стоимость оцениваемых объектов. Как следует из заключения полученная стоимость включает в себя стоимость единого объекта недвижимости, то есть здания и земельного участка (по каждому из оцениваемых объектов). Для определения стоимости здания из стоимости единого объекта недвижимости эксперт вычитает стоимость земельного участка. Площадь земельного участка под зданием принята по данным технического паспорта, как площадь застройки. Кадастровая стоимость участка рассчитана на основании сведений, содержащихся в публичной кадастровой карте.

На все доводы представителя административного истца экспертом ФИО1 с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в судебном заседании даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. Пояснения экспертом также представлены в письменном виде.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертиз, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № 98/11/2016 от 29 ноября 2016 года установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из их размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 июля 2016 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 июля 2016 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, общей площадью 1 489,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, многофункциональный административно-торговый и производственно-складской комплекс: Складское здание, назначение: нежилое, 2-этажный, инв. № <данные изъяты>, лит. В,В1 в размере 69 014 309 (шестьдесят девять миллионов четырнадцать тысяч триста девять);

<данные изъяты>, общей площадью 1 371,8 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> многофункциональный административно-торговый и производственно-складской комплекс: Сервисный центр, назначение: нежилое, 2-этажный, инв. № <данные изъяты>, лит. Б, в размере 77 512 343 (семьдесят семь миллионов пятьсот двенадцать тысяч триста сорок три) рубля.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 16 декабря 2016 года