Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество», в котором просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере:

кадастровый № – 5 279 000 рублей.

кадастровый № – 19 679 000 рублей.

кадастровый № – 4 539 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке № ГТ-34-1 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Глобал Траст» (оценщик ФИО3).

В обоснование требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере:

кадастровый № в размере 10 025 972,09 руб.;

кадастровый № в размере 29 225 218,47 руб.;

кадастровый № в размере 7 456 352,57 руб.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы как плательщика налога на имущество физического лица, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по <адрес> (представлены возражения с просьбой рассмотрения дела в отсутствие представителя), администрации <адрес>, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 в порядке уточнения просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>ФИО4, ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО5 просили отказать в удовлетворении заявленных требований. Возражений и замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не выразили.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до ДД.ММ.ГГГГ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории <адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с ДД.ММ.ГГГГ установлена единая дата начала применения на территории <адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

нежилого помещения, кадастровый №, площадью 337,5 кв.м., наименование - кафе, адрес: <адрес> (право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости №КУВИ-002/2021-49343296 от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

нежилого помещения, кадастровый №, площадью 1490,6 кв.м., наименование - нежилые помещения, адрес: <адрес> (право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости №КУВИ-002/2021-49343330 от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

нежилого помещения, кадастровый №, площадью 251кв.м., наименование - нежилые помещения, адрес: <адрес> (право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости №КУВИ-002/2021-49343300 от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" в отношении принадлежащих административному истцу объектов недвижимости утверждена кадастровая стоимость, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

кадастровый № в размере 10 025 972,09 руб.;

кадастровый № в размере 29 225 218,47 руб.;

кадастровый № в размере 7 456 352,57 руб.

Сведения о кадастровой стоимости объектов на ДД.ММ.ГГГГ внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости №№КУВИ-002/2021-49217076, КУВИ- 002/2021-49217404, КУВИ-002/2021-49215266 от ДД.ММ.ГГГГ.

Рыночная стоимость каждого из указанных объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ согласно отчета об оценке № ГТ-34-1 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «Глобал Траст» (оценщик ФИО3) составляет:

кадастровый № руб.;

кадастровый № – 4 539 000 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-ОК рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена

кадастровый № – 8 134 000 руб.;

кадастровый № – 20 793 000 руб.;

кадастровый № – 5 718 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, отвечающим требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание произведенного исследования, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, необходимые сведения об использовании источников получения информации, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, равно как и сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Ответ на поставленный судом вопрос полный и ясный, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы.

Объект исследования осмотрен 01 сентября 2021 года.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан каждый объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов капитального строительства, расположенных в сегменте коммерческая недвижимость, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

При проведении анализа были проанализированы предложения о продаже коммерческих объектов, представленные в открытых источниках на дату оценки, использованы объявления из архива https://ruads.org/, удовлетворяющие четырем параметрам: местоположение <адрес> и <адрес>, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, назначение – торгово-офисного назначения, площадью свыше 50 кв.м. В результате проведения анализа объявлений: на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже объектов не сопоставимых по назначению, удаление объявлений существенно отличающихся по набору ценообразующих параметров, выявлено 22 уникальные предложение.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами (весовой коэффициент для согласования подходов – 50% к каждому).

В соответствии с требованиями ФСО № 7 каждый объект-аналог сравнивался с исследуемым объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по определенным критериям, и в цену сопоставимой продажи внесены соответствующие поправки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Расчет стоимости объектов в рамках доходного подхода произведен с соблюдением последовательности оценки при расчетах соответствующих величин, без учета стоимости прав на земельный участок.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости каждого оцениваемого объекта, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость каждого объекта оценки не является произвольной, при его оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость каждого объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной (повторной) экспертизы не заявлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для удовлетворения административного иска и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, определенной в соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» от 14 октября 2021 года № 143-21-ОК.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2019 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 27 июня 2021 года.

Обстоятельств, свидетельствующих о том, что при определении кадастровой стоимости земельного участка ГБУ <адрес> «<адрес>имущество» были допущены технические, реестровые и (или) методологические ошибки судом не установлено и таких доказательств не предоставлено, самостоятельных требований к ГБУ СК «<адрес>имущество» административным истцом не заявлено, следовательно, у суда имеются основания для изменения процессуального статуса данного лица с административного ответчика на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, кадастровый №, площадью 337,5 кв.м., наименование - кафе, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 134 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, кадастровый №, площадью 1490,6 кв.м., наименование - нежилые помещения, адрес: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 793 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, кадастровый №, площадью 251кв.м., наименование - нежилые помещения, адрес: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 718 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №№:384.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда – 26 ноября 2021 года.

Судья Ситькова О.Н.