Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» – Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юком» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Юком» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – многофункциональное здание с кадастровым номером ** площадью 1139.7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20 081 927 (двадцать миллионов восемьдесят одна тысяча девятьсот двадцать семь) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником названного объекта недвижимости. Налоговая база в отношении недвижимости определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в размере 32120529.8рублей. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на указанную дату определена в размере 20081927рублей. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога в законно установленном размере.

Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Агафонова Т.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО«Юком» является собственником объекта недвижимости – многофункциональное здание с кадастровым номером ** площадью 1139.7 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого реестра недвижимости.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29 ноября 2018 года «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **.

Поскольку здание, которое принадлежит административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 32120529.8рублей и определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке №1015/О-19 от 15 августа 2019 года, составленный оценщиком ООО«Р-Консалтинг».

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории города Перми (на дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.

В отчете объясняется выбор сравнительного и затратного подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного подхода оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Довод стороны административного ответчика о том, что оценщиком некорректно определен коэффициент сейсмичности, не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. При определении корректирующего коэффициента на различие в сейсмичности оценщиком был использован сборник КО-Инвест «Общественные здания, 2016». Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике. Разделом 1 сборника КО-Инвест базовый коэффициент здания при сейсмичности определен 6 баллов. Для определения района сейсмичности для оцениваемого объекта используется раздел 4.2 сборника КО-Инвест «Общественные здания, 2016». В соответствии с данным разделом город Пермь может иметь разные значения по сейсмичности в зависимости от вида карты Общего сейсмического районирования территории Российской Федерации ОСР-97 (А, В или С). В соответствии с рекомендациями по применению карт ОСР (указаны на странице 499 сборника КО-Инвест «Общественные здания, 2016») объект оценки можно отнести в карте А (Массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий). Для данной карты сейсмичность по городу Перми отсутствует, соответственно, в применении корректировки на сейсмичность нет необходимости, в связи с чем коэффициент на сейсмичность определен оценщиком корректно.

Возражения об ошибочном определении оценщиком экономического (внешнего) устаревания объекта оценки относительно абсолютного уровня развития рынка недвижимости (страница 40 отчета) нельзя признать обоснованными. Указанные расчеты произведены оценщиком по формуле представленной ООО «АЦ «КД-Консалтинг» с учетом дополнительных пояснений указанного Общества по применению данной формулы при соответствующих расчетах. Обоснованность позиции стороны административного ответчика в данной части не подтверждена документально.

Возражения административного ответчика о неверном учете оценщиком локального местоположения объекта-аналога № 1 не соответствуют проведенному оценщиком исследованию. Так, при определении факторов, влияющих на выбор конкретного значения корректировки, оценщик руководствовался Справочником оценщика недвижимости – 2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» и установил, что объект оценки расположен на удалении от красной линии крупной автодороги. Анализ оценщика о том, что улица **** (объект-аналог № 1) для 3 зоны престижности является крупной транспортной артерией, связывающей микрорайоны «Балатово», «Нагорный», «Ераничи» административным ответчиком не опровергнут. Указанное свидетельствует об обоснованности проведения оценщиком корректировки по локальному месторасположению для объекта-аналога № 1.

Не могут быть признаны обоснованными доводы возражений в части отсутствия корректировок по объекту-аналогу № 3, который имеет, по мнению ответчика, дополнительное улучшение – склад, поскольку наличие вспомогательных помещений небольшой площади у недвижимости анализируемого сегмента не являются в данном случае ценообразующим фактором.

Доводы стороны административного ответчика о цене предложения по объектам-аналогам № 5 и № 9 ниже минимального уровня цен по анализу рынка, не являются обоснованными. Выборка объектов аналогов обусловлена не их рыночной ценой, а определенными оценщиком критериями (тип объекта, этажность, назначение, местоположение локальное), что свидетельствует об аргументированности подбора объектов-аналогов оценщиком.

Возражения административного ответчика об отсутствии обоснования отказа от использования аналогов опровергаются содержанием отчета (страницы 58-59) с указанием оценщика причин отказа от ряда объектов-аналогов в том числе№8,14,19.

Указание административным ответчиком иного диапазона цен при включении в выборку не использованных оценщиком объектов аналогов не учитывает ранее изложенные выводы об обоснованности исключения из общей выборки ряда объектов-аналогов, в связи с чем доводы возражений не могут быть признаны обоснованными.

Приведенные административным ответчиком доводы возражений об ином диапазоне стоимости объекта оценки с использованием иной совокупности объектов аналогов, чем применена оценщиком не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу относимости не по всем объектам-аналогам возможно идентифицировать кадастровый номер, источником информации выступает «Письмо Управления», которое не является открытым источником информации, ряд объектов не сопоставимы по площади. Кроме того ответчиком при предоставлении расчетов средней цены не указаны размеры поправок на дату, на торг, на долю ОКС в стоимости единого объекта недвижимости.

Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.

Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.

Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 2 сентября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Юком» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – многофункциональное здание с кадастровым номером ** площадью 1139.7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20 081 927 (двадцать миллионов восемьдесят одна тысяча девятьсот двадцать семь) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 сентября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 1 ноября 2019 года.

Решение суда не вступило в законную силу.

Судья (подпись)