Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-78/2020 по административному исковому заявлению Сазоновой Натальи Викторовны к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Росреестра по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Сазонова Н.В. обратилась в суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Сазоновой Н.В. заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>.

Определением суда от 10.07.2020 по делу в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Томской области.

Определение суда от 20.07.2020 по делу в качестве заинтересованного лица привлечено ОГБУ «ТОЦИК».

В обоснование заявленных требований Сазоновой Н.В. указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанное нежилое здание; кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 4987373 рубля 36 копеек значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке в размере 1770000 рублей, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал (с учетом уточнения заявленных требований); представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» пояснили, что основания для удовлетворения административного иска отсутствуют в связи с имеющимися, по их мнению, недостатками в отчете оценщика и заключении судебной экспертизы.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив судебного эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Административному истцу с 21.05.2019 принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 8).

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. №41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1.01.2019 в размере 4987373 рубля 36 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 9.06.2020 о кадастровой стоимости объекта недвижимости копией приказа № 41 от 22.11.2019 и выпиской из приложения к приказу, согласно которой указанный объект указан в приложении за номером34846 (л.д. 13, 98-99)

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 24 января 2020 г.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса, то есть в числе прочих - расположенное в пределах муниципального образования здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с абзацем пятым пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. №334-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Изменения, предусмотренные Федеральным законом от 3 августа 2018г. №334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019г. (статья 3 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» отчет №126-А/2020 от 25 мая 2020г., согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 70:14:0312001:251, площадью 242, 4 кв.м составляет 1770000 рублей (л.д. 26-81).

В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя административного истца Осипова А.В. была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Бизнес-Оценка», по результатам которой составлено заключение эксперта №141-С, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 1712000 рублей.

Поскольку экспертной организации были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» №126-А/2020 от 25 мая 2020г., и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК», суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.

Доводы представителей стороны административного ответчика о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.

Так, допрошенная в судебном заседании судебный эксперт ОвсянниковаА.А. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.

В соответствии с пунктом 5 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. №611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное; в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В качестве причины, по которой при проведении судебной экспертизы не осуществлялся осмотр нежилого здания, экспертом назван ретроспективный характер исследования - рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019г. определялась спустя 1 год 9 месяцев от даты оценки. При этом эксперт принял во внимание фотоматериал, приложенный к вышеупомянутому отчету об оценке № 126-А/2020 от 25 мая 2020г., составленному на дату, более приближенную к дате оценки, чем дата производства судебной экспертизы (л.д. 46).

Какие– либо конкретные последствия, ставящие под сомнение результат судебной экспертизы и обусловленные непроведением осмотра объекта, стороной административного ответчика не названы.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что судебным экспертом не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Доводы ответчика и заинтересованного лица о том, что оцениваемый объект является специальным объектом недвижимости в связи, с чем эксперт обязана была при проведении оценки использовать затратный подход, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно пункту 15 Федерального стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В силу положений подпунктов «б, в» п. 24 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. №611 затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В силу положений подпункта «г» п. 24 ФСО № 7 в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Таким образом, из приведенных выше положений нормативных актов следует, что ключевым параметром необходимым для применения затратного подхода является возможность корректной оценки физического износа и устареваний. Невозможность определения указанного параметра объекта оценки свидетельствует о невозможности применения затратного подхода при его оценке.

Так из показаний эксперта в судебном заседании следует, что в представленных документах технического учета год постройки объекта не указан, установить точный процент физического износа не представляется возможным, равно как и функциональный и экономический износ, поскольку отсутствует дата завершения строительства и ввода его в эксплуатацию в связи с чем затратный подход не применим. Во многих случаях затратный подход не отражает рыночную стоимость, поскольку имеется разница в издержках по созданию аналогичных объектов. Реальная стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Данное утверждение отражено в источнике «Оценка стоимости недвижимости» учебное пособие 2006г., на что имеется ссылка в заключении экспертизы. К тому же согласно ФСО № 7 п.13,14,15, оценка объекта производится исходя из наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного согласно его местоположению, окружающей застройки. В данном случае эксперт определил объект как производственно-складское помещение. Наиболее эффективное использование представляется такое использование объекта недвижимости, которое максимизирует его продуктивность, и соответствует его наибольшей стоимости, которое физически возможно и юридически разрешено, и финансово оправданно, т.е. использование объекта оценки в качестве производственно-складского назначения будет иметь наиболее максимальный эффект от его использования нежели сооружение весовая. Представитель заинтересованного лица в своих пояснениях ссылается на таблицу 225 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, сооружений в Совхозах, Колхозах, но в данном случае невозможно использовать затратный подход еще и потому, что этот объект представляет собой весы, где удельный вес здания, являющегося самостоятельным объектом недвижимости, составляет всего 15%.

Суд оценивает указанные показания эксперта как достоверные, поскольку они логичны, последовательны, согласуются с иными доказательствами, исследованными в судебном заседании.

Так в соответствии с техническим паспортом спорного нежилого (строения) здания по состоянию на 28.03.2007 год постройки здания в нем не указан (л.д. 9-12).

Из пояснений представителя заинтересованного лица ОГЮБУ «ТОЦИК», следует что ОГБУ «ТОЦИК» является учреждением ответственным за проведение технической инвентаризации объектов недвижимости и хранение документов технического учета. В ОГБУ «ТОЦИК» данные о времени начала, окончания строительства здания либо введении его в эксплуатацию отсутствуют.

С учетом приведенных положений нормативных актов, показаний эксперта и пояснений ц сторон суд отклоняет доводы стороны ответчика о незаконном не использовании в ходе оценки экспертом затратного подхода.

При этом суд также учитывает, что выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки допускают отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО № 1).

Выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании сравнительного и доходного подходов, сделаны с учетом особенностей соответствующего объекта оценки в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В заключении эксперт подробно обосновала необходимость применения сравнительного и доходного подходов, указав на нецелесообразность применения затратного подхода.

Доводы стороны ответчика о том, что на странице заключения 71 при описании процесса оценки спорного здания использованы объекты аналоги производственного назначения, не сопоставимые с объектом оценки, в связи с чем, по их мнению, нарушены требования п.5 ФСО № 3 и подп. «в» п. 22 ФСО № 7, суд также находит несостоятельными.

Так из положений п. 5 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №299 следует, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту «в» п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Вопреки доводам стороны ответчика на листе заключения 40 и 41 при выборе аналогов для расчета стоимости с использованием сравнительного подхода экспертом указано обоснование этого выбора. Несогласие с указанной мотивировкой стороны ответчика не свидетельствует о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта. Довод о том, что не представлен весь объем данных, доступных для анализа и отбора объектов, не свидетельствует о наличии оснований для критической оценки заключения, поскольку весь объем данных, в частности, выборка из различных источников по купле - продаже и аренде коммерческой недвижимости, представлен в приложении №1 заключения.

Также вопреки доводам ответчика в заключении указаны источники информации об объектах аналогах использованных экспертом, информация об объектах аналогах подтверждена в соответствии с требованиями п.11 ФСО № 3 (лист заключения 9, 68-70, 73-75).

Из показаний эксперта следует, что при отборе объектов аналогов она исходила из наиболее эффективного использования здания, которым будет являться использование его как административно-складского помещения. Наибольшую ценность в составе объекта имеет не весовая, а административно-бытовые помещения. Согласно ФСО № 7 объект должен оцениваться исходя из наиболее эффективного его использования, которое будет приносить максимальную прибыль. Исходя из этого, она и подбирали аналоги, в том числе производственно-складского назначения. Снос данного строения это не большая затратная часть, по сравнению с тем доходом, который можно получать от вновь возведенного на данном земельном участке объекта с учетом его наиболее эффективного использования.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании не смог пояснить что имелось ввиду при указании на то что подобранные объекты аналоги несравнимы по конструктивным особенностям.

В тоже время согласно заключению эксперта экспертом применена корректировка на тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание) (лист заключения 43, 48).

В связи с изложенным не могут быть приняты во внимание доводы представителей стороны административного ответчика о нарушении экспертом подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, показаний эксперта, суд пришёл к выводу о том, что определенная заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату утверждения его кадастровой стоимости (1 января 2019 г.) соответствует указанным в административном иске (с учетом уточнений) размерам, и кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы (1712000рублей).

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 15 июня 2020 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Сазоновой Натальи Викторовны к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, площадью № кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 1712 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года, для применения в целях предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 15.06.2020.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Томский областной суд.

Председательствующий