Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., представителя заинтересованного лица ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» Китаевой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22 декабря 2017 года № 24,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22.12.2017 г. № 24, которым на основании заявления ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 132,8 м2., расположенного по адресу: Хабаровский край,
г. Комсомольск-на-Амуре, ул.Уральская, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 г. в размере 1 046 595,74 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является недостоверным, стоимость земельного участка, определенная в отчете, не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки не обосновано не применен доходный подход. Объекты-аналоги являются несопоставимыми с объектом оценки. Не применена корректировка на дату продажи, при этом даты сделок аналогов отличаются от даты определения стоимости объекта оценки от 6 до 4 месяцев. Не применена корректировка на имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, не учтено, что аналоги №№ 1, 2, 3, 5 относятся к землям ограниченного пользования, расположенное на аналоге № 2 здание обременено правом аренды. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 г. существовал только первичный рынок земли, приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной (нормативной стоимости); продажа объектов с земельными участками на торгах, осуществлялась администрацией города по «ликвидационной стоимости», земельные участки продавались фактически в нагрузку к объектам недвижимости. На дату продажи на объектах-аналогах №№ 1, 3, 4 располагались объекты недвижимости, находящиеся в аварийном состоянии. Оценщиком не принято во внимание, что в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. В таблице-скриншоте представлена недостоверная информация по земельному участку под нежилым зданием лит. А, по Северному шоссе, 16, который 12.01.2012г. был продан не за 40 896 руб., а за 129 000 руб. Оценщиком необоснованно сделана ссылка на ФСО № 4, что является недопустимым, поскольку указанный ФСО применяется при определении кадастровой стоимости объектов оценки. Экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате. В экспертном заключении отсутствует подтверждение соблюдения экспертом указанных требований. Кроме того, договор на проведение экспертизы Отчета заключен ранее даты заключения договора на проведение оценки. Рыночная стоимость земельного участка согласно альтернативному Отчету об оценке № 358/18 от 16.02.2018 г., выполненному оценщиком ООО «Центр экономического содействия» Скрипник Н.А., составила 7 490 000 руб., что на 86,03 % выше итоговой стоимости, определенной в Отчете.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» представило полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Комиссией были рассмотрены замечания Администрации города Комсомольска-на-Амуре, аналогичные доводам административного искового заявления, возражения Оценщика на указанные замечания. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета. Представленный административным истцом в суд альтернативный Отчет не подтверждает рыночную стоимость объекта оценки, т.к. оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки, находящиеся в городе Хабаровске.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» Китаева Н.С. возражала против удовлетворения заявленных требований по аналогичным основаниям.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Сологуб А.Ю., составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 апреля 2013 года (запись регистрации №) ОАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» является собственником земельного участка из категории земель – «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 7 132,8 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, ул.Уральская, разрешенное использование – «занимаемый питомником служебного собаководства».

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 7 375 671,84 руб.

15.12.2017 г. ПАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 177/6 об оценке, составленный 28.09.2017 г. оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка» Сологуб А.Ю., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 1 046 595,74 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-270617-4-ХК/6 от 22.11.2017 г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Демьяненко А.Ю.

На заседании Комиссии от 22.12.2017 г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 85,5 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 1 046 595,74 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – Бондар Г.Д. – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., члена комиссии Бондар Г.Д., при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 177/6 об оценке, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-270617-4-ХК/6 от 22.11.2017 г., письменных замечания Администрации города Комсомольска-на-Амуре на Отчет и возражений на них оценщика.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия продажи, местоположение объекта, вид использования и (или) зонирования, физические характеристики объекта.

По приведенным критериям оценщик отобрал 6 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки (нумерация из общей выборки: аналоги №№ 1, 2, 3, 4, 5, 7). Информация об объектах-аналогах представлена в таблице № 5.3.5.

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы данные официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru), данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости», раздел «Просмотр сделок и объектов» (http://portal.rosreestr.ru/wps/portal).

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на местоположение, на площадь.

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена по тем основаниям, что объект оценки является неотъемлемой частью производственного комплекса авиастроительного завода и предназначен для осуществления его текущей деятельности, и соответственно должен рассматриваться как часть единого комплекса недвижимости промышленного назначения, к которым относятся и объекты-аналоги.

Корректировка на дату продажи не произведена со ссылкой на отсутствие в пределах 6 – месячного периода выборки зависимости от даты сделки удельного показателя стоимости квадратного метра для земельных участков промышленного назначения в г. Комсомольске-на-Амуре, с обоснованием данного вывода построением графиков зависимости и полученных коэффициентов детерминации.

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что для расчета рыночной стоимости использована информация по фактическим сделкам.

Корректировка на категорию земельных участков не произведена с указанием, что земельные участки расположенные на территории городского поселения (г.Комсомольск-на-Амуре) относятся к одной основной категории – земли населенных пунктов.

Корректировка на вид права на земельный участок не произведена с указанием, что все земельные участки, включая оцениваемый, находятся в собственности.

Корректировка на расположение относительно автомагистралей не проводилась с указанием, что все объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены относительно автомагистралей – на удалении, но транспортная доступность хорошая.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, на основании которой сделан вывод о возможности использования всех аналогов для определения стоимости объекта оценки (критерий проверки вариации для расчета установлен от -30% до +30%).

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 046 595,74 (1 кв.м – 146,73 руб.).

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение № ЭП-270617-4-ХК/6 от 22.11.2017 г., составленное экспертом Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков Экспертный совет» Демьяненко Ю.А.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности. Расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным и обоснованным подходам и методам. Величина стоимости объекта оценки подтверждена.

Отчет составлен 28.09.2017 г., Положительное экспертное заключение – 22.11.2017 г.

С 01 июля 2017 года вступила в силу часть девятая статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности (Экспертиза отчета), в соответствии с которой экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.

В Положительном экспертном заключении отсутствуют сведения о том, что экспертиза Отчета проведена экспертом Демьяненко Ю.А. по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки. Доказательства наличия указанного квалификационного аттестата в судебное заседание не представлены, в связи с чем, данное экспертное заключение не может быть признано соответствующим Закону об оценочной деятельности.

Вместе с тем, с момента утраты с 01.07.2016г. юридической силы части шестнадцатой статьи 24.18 не требуется представления в Комиссию или в суд такого экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Из показаний свидетеля Сологуб А.Ю. в судебном заседании следует, что для расчетов рыночной стоимости в Отчете использовалась информация по фактическим сделкам, приведенным на сайте Федеральной службы Росреестра, а также информация о стоимости земельных участков, производственно-складского назначения, проданных на открытых торгах по данным официального сайта органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре. Условия проведения данных сделок соответствует всем условиям, при которых формируется рыночная стоимость. Сведения о чрезвычайных обстоятельствах, о наличии обременений объектов-аналогов в источниках информации отсутствуют.

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности опровергаются положениями Отчета, показаниями оценщика, подготовившего отчет.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В связи с изложенным являются необоснованными доводы административного истца о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие нивелировать различие по ценообразующим факторам. Отказ от применения других корректировок в отчете обоснован. Доказательства необходимости применения корректировок, не примененных оценщиком, суду не представлены.

Доводы о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена, продажа муниципального имущества на торгах к чрезвычайным обстоятельствам не относится.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы о нахождении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в низколиквидном состоянии.

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 7 в отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких ограничений.

Суду не представлены доказательства наличия зарегистрированных ограничений (обременений) объектов-аналогов.

Наличие в Отчете информации относительно земельного участка под нежилым зданием лит.А, по Северному шоссе, 16 (объект-аналог № 6), на недостоверность которой ссылается административный истец, не повлияло на размер рыночной стоимости объекта оценки, поскольку указанный объект-аналог был исключен из расчетов.

Исходя из того, что целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости земельного участка с целью пересмотра его кадастровой стоимости, оценщик обоснованно указал, что вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка проводится сходя из права собственности, без учета обременений и ограничений (по аналогии с пунктом 10 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Отчет об оценке земельного участка № 358/18, выполненный ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию административного истца, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 7 490 000 руб., не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Объект оценки расположен в городе Комсомольске-на-Амуре, имеет площадь 7 133 кв.м, разрешенное использование –«занимаемый питомником служебного собаководства».

В качестве объектов-аналогов, как наиболее соответствующих объекту оценки по ценообразующим факторам, оценщиком отобраны 3 земельных участка, расположенных в г. Хабаровске.

Объем доступных оценщику объектов-аналогов в Отчете не описан.

Используя в качестве источников информации, в том числе сайт органов местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре и сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оценщик в нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 не указал в Отчете, в связи с чем, в качестве аналогов им не использованы иные доступные объекты, в том числе, расположенные в г. Комсомольске-на-Амуре.

Наличие предлагаемых к продаже и проданных в 2011 году земельных участков в городе Комсомольске-на-Амуре помимо отчета, представленного заинтересованным лицом, подтверждается информацией, представленной администрацией города Комсомольска-на-Амуре.

Устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку в силу пункта 4 ФСО № 3 представляет собой профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Достоверность этого суждения в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки.

Предусмотренный ФСО № 7 порядок проведения оценки в Отчете № 355/18, не соблюден, в связи с чем, он не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства иного размера рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы заявлены не были.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22 декабря 2017 года № 24 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 23 апреля 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз