Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Мавельянова Сергея Александровича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

Мавельянов С.А. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 699,3 кв.м, расположенного по адресу: ;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1755,1 кв.м, расположенного по адресу: .

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником объектов недвижимости и оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебное заседание Мавельянов С.А., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», Мавельянова Т.А., администрации муниципального образования Славянский район, администрации Славянского городского поселения Славянского района не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренков Д.Л. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, считая заключение эксперта недопустимым доказательством по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Сергеев Р.М. просил вынести законное и обоснованное решение.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности Кафалдиди О.Г. в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства, просила это учесть при вынесении законного и обоснованного решения.

Представитель администрации муниципального образования Славянский район по доверенности Ворожцова Е.С. в отзыве на административный иск возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Юртаева С.А. в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).

Из материалов дела следует, что административному истцу и 11 принадлежат на праве долевой собственности нежилое здание с кадастровым номером , площадью 699,3 кв.м, расположенное по адресу: ; нежилое здание с кадастровым номером , площадью 1755,1 кв.м, расположенного по адресу: , что подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 19 466 679,67 рублей, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 49 066 115,26 рублей. Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2259 от 09.09.2021г.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №АК-052-06/22 от 28.06.2022г., выполненной экспертным учреждением АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» экспертом 14 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 14 051 590 рублей, нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 38 104 187 рублей

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Так, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Сергеев Р.М. в своих возражениях относительно выводов судебной экспертизы указал, что отказ эксперта от применения доходного подхода при оценке зданий коммерческого назначения не обоснован; при выборе объекта-аналога для дальнейших расчетов эксперт необосновано определяет класс качества оцениваемых зданий как «эконом», что не соответствует объектам экспертизы; эксперт необоснованно принимает к расчетам значение прибыли предпринимателя в размере 3%; применение понижающих корректировок в размере 17% и 19% (коэффициенты 0,83 и 0,81 в расчетной таблице № 5 стр. 35 заключения) на отсутствие прочих конструкций, систем и специального оборудования у оцениваемых зданий необоснованно; отсутствует расчет индекса рыночного удорожания стоимости строительно-монтажных работ к базисным ценам (1,187), не представлены источники информации, на основании которых он был определен экспертом; принятое экспертом максимальное значение физического износа из диапазона 0% - 20% для объектов экспертизы необоснованно; при расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно.

Эксперт АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» 10, подготовивший заключение судебной оценочной экспертизы №АК-052-06/22 от 28.06.2022г., предоставил письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края, в которых указал, что в заключении представлен обоснованный отказ от применения сравнительного и доходного подходов. На дату оценки отсутствует достаточное количество объектов-аналогов. Эксперт не располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов, в связи с чем, эксперт счел невозможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости. Эксперт также не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы. В данном случае необходимо определить стоимость объекта, расположенного на земельном участке без стоимости земли. Однако денежные потоки, полученные от сдачи в аренду недвижимости, приходятся не только на строение, но и на земельный участок. Разграничение денежных потоков, приходящихся на строение, ввиду отсутствия проектно-сметной документации, точных сведений о планах финансирования на оставшийся период, а также информации о необходимых расходах на эксплуатацию объекта оценки выполнить не предоставляется возможным. Применение доходного подхода с учетом вышеприведенных обстоятельств, требует большого количества поправок и допущений, результате применения которых полученное значение не будет объективным, в связи чем, эксперт счел невозможным применить доходный подход к оценке рыночной стоимости.

Объекты оценки имеют бетонные/железобетонные фундаменты, стены - кирпичные, железобетонный каркас, кирпичные, гипсокартонные перегородки, железобетонные перекрытия, кровля выполнена из металлического профилированного листа, деревянные чердачные перекрытия, полы покрыты керамической плиткой, оконные проемы - пластиковые, дверные проемы - пластиковые, наружная отделка - облицовка плиткой, внутренняя отделка – штукатурка цементно-известковая, окраска, у оцениваемых объектов отсутствуют лифты, подъемники, эскалаторы и т.п., отсутствуют алюминиевые профильные системы, отсутствует облицовка камнем или бетоном, отсутствуют архитектурные детали фасадных частей (портики, колонии и полуколонны, контрфорсы, эркеры, балюстрады, скульптурные украшения), что в соответствии со сборником КО-Инвест относится к классу качества «эконом».

Прибыль предпринимателя – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. В связи с тем, что рынок коммерческой недвижимости на дату оценки недостаточно активен, значение прибыли предпринимателя принято из расширенного интервала – 3%, коэффициент прибыли предпринимателя составил 1,03.

Для объекта оценки с кадастровым номером необходимо ввести корректировку на объем - 0,87, также в связи с тем, что у данного строения отсутствуют прочие конструкции (вес конструкции 1,93%), прочие системы и спецоборудование (вес конструкции 2,5%), значение коэффициента, по данным сборника КО-Инвест составит - 0,83.

Для объекта оценки с кадастровым номером необходимо ввести корректировку на объем - 0,87, также в связи с тем, что у данного строения отсутствуют прочие конструкции (вес конструкции 1,93%), прочие системы и спецоборудование (вес конструкции 2,5%), имеются различия по типу фундамента (железобетонный/бетонный, вес конструкции 19,16%) значение коэффициента, поданным Сборника КО-Инвест составил - 081.

Состав прочих конструкций должен быть отображен в технической документации (техническом паспорте), в данном случае в техническом паспорте отсутствуют сведения о прочих конструкциях, в связи с чем они исключены из стоимости.

Корректирующий коэффициент принят по данным Справочника КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» № 110, содержащего сведения об индексе цен по состоянию на 4 квартал 2020г.

В соответствии с предоставленными материалами дела, а также общедоступными источниками, техническое состояние здания определено как «хорошее» (диапазон 0-20%). Экспертно принято значение из данного диапазона - 20%.

При расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода не добавлен к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости, определяемая для целей установления в ее размере кадастровой стоимости в рамках рассмотрения споров в комиссии и суде должна определяться без учета НДС.

Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенных по состоянию на дату определения кадастровой оценки.

При оценке объектов недвижимости был применен затратный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Выбор затратного подхода обоснован, полностью соответствует положениям пункта 24 ФСО № 7. Экспертом подробно мотивирован отказ от доходного и сравнительного подхода в оценке конкретного объекта.

При определении стоимости объекта оценки затратным подходом были использованы укрупненные показатели стоимости строительства на единицу площади (длины, объема, площади) и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен. Экспертом определен физический износ объектов экспертизы.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 14 051 590 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 38 104 187 рублей

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как собственника данных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 28 апреля 2022 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 апреля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования Мавельянова Сергея Александровича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 699,3 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 14 051 590 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1755,1 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 38 104 187 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами считать 28 апреля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 30.08.2022г.