Гражданский кодекс часть 1

по административному исковому заявлению ООО «Терминал» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, заинтересованное лицо: администрация ГО «Город Калининград» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ :

ООО «Терминал» обратилось в суд с административным исковым заявлением, уточненным 20 августа 2019 года, 25 октября 2019 года, в котором просит установить кадастровую стоимость очистных сооружений с кадастровым номером 39:15:141906:299, площадью 234,8 кв. м, расположенных по адресу: Россия, Калининградская область, ул. Подполковника ФИО1, д. 319, по состоянию на 01 января 2016 года в размере их рыночной стоимости 4435000 рублей, указав, что внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 87757576,64 рублей существенно нарушает право административного истца как собственника имущества на распоряжение им, поскольку сужает круг потенциальных покупателей, фактически исключая из него физических лиц, отказывающихся от совершения сделки по причине высокого размера налога на имущество, который для них будет исчисляться из кадастровой стоимости приобретенного объекта.

Представители ООО «Терминал» ФИО2, ФИО3 уточненный административный иск поддержали по изложенным в нем доводам.

Представитель Правительства Калининградской области ФИО4 в судебном заседании от 12.08.2019 против удовлетворения заявленных требований возражала, выражая сомнения в достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в представленном в суд административным истцом отчете (т.1 л.д.172-177). В письменном отзыве представителя Правительства Калининградской области ФИО5 содержится позиция о том, что ООО «Терминал» не уплачивает налог на имущество из кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем не является лицом, права которого затрагиваются оспариваемой кадастровой стоимости (т.1 л.д.207-209).

Представитель заинтересованного лица администрации ГО «Город Калининград» ФИО6 против удовлетворения административного иска возражала, полагая права административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью не нарушенными, приводя мотивы, изложенные в письменном отзыве Правительства Калининградской области.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя ООО «Терминал» ФИО3, представителя заинтересованного лица администрации ГО «Город Калининград» ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Терминал» является собственником очистных сооружений биологической очистки с кадастровым номером 39:15:141906:299, площадью 234,8 кв. м, расположенных по адресу: Россия, Калининградская область, ул. Подполковника ФИО1, д. 319 (т.1 л.д. 5).

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость очистных сооружений с кадастровым номером 39:15:141906:299 установлена в размере 87757576,64 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости 10 февраля 2017 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.6).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обосновывая правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости, представитель административного истца пояснил о том, что, желая реализовать комплекс очистных сооружений, ООО «Терминал» столкнулось с ситуацией, при которой потенциальные покупатели из числа физических лиц, имея интерес в его приобретении, отказываются от совершения сделки по причине высокой кадастровой стоимости объекта недвижимости, из которой исчисляется налог на имущество физических лиц, отрицательно относясь, в том числе, и к перспективе ее оспаривания в судебном порядке.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование административного иска ООО «Терминал» представило суду заказанный в ООО «Стандарт Оценка» отчет № 235/6/1-12/2018 от 06.06.2019, согласно которому рыночная очистных сооружений биологической очистки с кадастровым номером 39:15:141906:299 по состоянию на 01 января 2016 года составила 2390 000 рублей.

Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден: ООО «Терминал» 11 июня 2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, решением которой от 05.07.2019 года № 709 заявление ООО «Терминал» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости очистных сооружений биологической очистки с кадастровым номером 39:15:141906:299 отклонено по мотиву того, что в отчете реализована оценка оборудования, а не объекта недвижимости, что расходится с предполагаемым использованием оценки и нарушает пункт 5 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299.

В ходе судебного разбирательства возникли сомнения в достоверности итоговой величины рыночной стоимости очистных сооружений, определенной оценщиком в представленном административным истцом отчете, суд назначил по делу по ходатайству административного истца судебную экспертизу для определения рыночной стоимости очистных сооружений с кадастровым номером 39:15:141906:299 по состоянию на 01 января 2016 года, проведение которой поручил эксперту «Независимого Агентства Консалтинга и Оценки» (ИП Ш.).

18 октября 2019 года в Калининградский областной суд поступило заключение эксперта Ш., составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость очистных сооружений с кадастровым номером 39:15:141906:299 по состоянию на 01 января 2016 года составила 4435000 рублей.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

При определении итоговой величины рыночной стоимости очистных сооружений, эксперт обоснованно использовал только затратный подход как наиболее применимый при оценке недавно построенного объекта, строительство которого основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, а также при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.

Применение затратного подход дает достаточно обоснованную стоимость, так как он не связан с прогнозными данными и отражает реальную стоимость объекта оценки на дату исследования.

Отказ в применении сравнительного и доходного подходов экспертом мотивирован.

Сравнительный подход в оценке очистных сооружений неприменим, поскольку в силу неразвитости рынка специализированных объектов недвижимости экспертом не выявлено достаточно достоверной информации о продаже либо предложении объектов, которые могли бы служить аналогами для расчета стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода.

Поскольку использование очистных сооружений носит некоммерческий характер, эксперт обоснованно принял решение об исключении применения доходного подхода, сомнения в правильности заключения и в беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость очистных сооружений с кадастровым номером 39:15:141906:299 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 4435000 рублей.

Поскольку по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной ООО «Терминал» рыночной стоимости очистных сооружений лежит на ответчиках и заинтересованных лицах, которыми не представлено доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта о рыночной стоимости объекта исследования либо доказательств того, что объект недвижимости с кадастровым номером 39:15:141906:299 по состоянию на 01 января 2016 года имел другую рыночную стоимость, суд считает уточненные требования административного истца подлежащими удовлетворению.

Более того, следует отметить, что определенная экспертом по результатам оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости никем из числа ответчиков и заинтересованных лиц фактически не оспаривалась.

Представитель заинтересованного лица администрации ГО «Город Калининград» ФИО6, возражая против удовлетворения административного иска, настаивала на своей позиции, ранее высказанной, в том числе и представителями Правительства Калининградской области, об отсутствии нарушения прав административного истца, поскольку налог на очистные сооружения не уплачивается юридическим лицом из оспариваемой кадастровой стоимости.

Вместе с тем, разница в 83322576,64 рублей между утвержденной Правительством Калининградской области кадастровой стоимостью очистных сооружений и их рыночной стоимостью является существенной.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости является одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик.

Хотя очистные сооружения и отнесены экспертом к производственной недвижимости, но в силу их уникальных характеристик являются специализированным объектом.

Как следует из описания объекта исследования и имеющихся в деле фотографий, очистные сооружения практически полностью находятся под землей, визуальному осмотру доступна лишь их надземная часть. По данным технической документации, в их состав входят биологические очистные сооружения (модульная очистная установка, илосборник, роторная воздуходувка, контактный резервуар, колодец отбора проб) и очистные сооружения дождевой канализации (нефтеуловители) (модульная очистная установка, колодец отбора проб).

Как уже отмечалось, очистные сооружения являются специализированным объектом, которому трудно подыскать рыночные аналоги.

В этой связи заслуживают внимания доводы представителя административного истца, выразившего опасения, что после продажи очистных сооружений по согласованной сторонами сделки стоимости, которая, очевидно, будет многократно ниже кадастровой стоимости, данное обстоятельство привлечет внимание налогового органа, которым могут быть доначислены ООО «Терминал» налоги на прибыль и на добавленную стоимость в связи с реализацией объектов недвижимости по заниженной цене, принимая во внимание, что при отсутствии рыночных аналогов отчужденного объекта недвижимости, налоговый орган примет во внимание его кадастровую стоимость, которая, как установлено в судебном заседании, почти в двадцать раз превышает его рыночную стоимость.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Терминал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость очистных сооружений с кадастровым номером 39:15:141906:299, площадью 234,8 кв. м, расположенных по адресу: Россия, Калининградская область, ул. Подполковника ФИО1, д. 319, по состоянию на 01 января 2016 года в размере их рыночной стоимости 4435000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 июня 2019 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05 ноября 2019 года.

Судья Калининградского

областного суда А.В. Шкуратова