Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-79/2018 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования города Усть-Илимска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

В обоснование административных исковых требований указано, что Общество с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» является собственником строений, расположенных на земельном участке с кадастровым "номер изъят", площадью 169 058 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение: "адрес изъят".

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции в редакции последующих изменений, и составляет 89 916 878 рублей 46 копеек.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, 6 февраля 2018 года Общество с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив составленный ООО «З.» отчет от 26 декабря 2017 года № 17-0393 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 12 000 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 15 февраля 2018 года № 3.5 заявление Общества с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Исходя из кадастровой стоимости исчисляется выкупная цена земельного участка, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя как собственника строений, имеющего исключительное право выкупа указанного земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 169 058 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение: "адрес изъят", равной рыночной стоимости в размере 12 000 000 рублей.

Административное исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 29 марта 2018 года (л.д. 9 том 1).

Определением судьи Иркутского областного суда от 30 марта 2018 года административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело (л.д.1 том 1).

Определением Иркутского областного суда от 20 апреля 2018 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено (л.д. 215-218 том 1).

Определением Иркутского областного суда от 3 июля 2018 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.

В судебном заседании представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» Попова М.В. согласилась с заключением судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 19 027 477 рублей.

В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области Рябинина А.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 164, 165 том 1).

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области Полехина Е.П., Управления Росреестра по Иркутской области Полозова В.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей филиала ФКП «Росреестра» по Иркутской области, Управления Росреестра по Иркутской области (л.д. 134-135, 183-187 том 1).

Представитель муниципального образования города Усть-Илимска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов административного дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 169 058 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение: "адрес изъят".

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года №№ 360-ФЗ и 361-ФЗ, от 29 июля 2017 № 274-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельного участка в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельного участка составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 1 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановлений Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп, от 26 августа 2015 года № 422-пп, от 11 января 2016 года № 4-пп, от 19 сентября 2016 года № 588-пп, от 12 декабря 2016 года № 781-пп, от 21 апреля 2017 года № 270-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, в редакции последующих изменений, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» является собственником строений, расположенных на земельном участке с кадастровым "номер изъят", площадью 169 058 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение: "адрес изъят".

Эти обстоятельства подтверждаются данными Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 23 сентября 2017 года, согласно которым государственная регистрация права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» на объекты недвижимости произведена 22 сентября 2017 года на основании договора купли-продажи от 11 августа 2017 года (л.д. 14-29 том 1).

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Усть-Илимск, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 4 апреля 2018 года (л.д.158-160 том 1).

В материалах дела представлены запрос Общества с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» о предоставлении существенных условий, необходимых для заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, ответ Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска, содержащий перечень документов, необходимых для подтверждения права заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, письмо Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска о необходимости уплаты денежных средств за использование земельного участка при отсутствии правоустанавливающих документов (л.д. 39-41 том 1).

Учитывая, что расчет выкупной цены земельного участка, а также размер неосновательного обогащения за пользование земельным участком зависит, в том числе, от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, Общество с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор, в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2 и 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23 июля 2003 года с видом разрешенного использования – для размещения механического завода, отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

12 мая 2012 года вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

В соответствии с пунктом 2.3.8 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в пределах одной группы его кадастровая стоимость не изменяется.

Из информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области от 20 апреля 2018 года следует, что поскольку вид разрешенного использования земельного участка изменился в пределах одной группы, акт определения кадастровой стоимости не составлялся (л.д.220 том 1).

Следовательно, датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" является 1 января 2012 года, поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции последующих изменений, и составляет 89 916 878 рублей 46 копеек, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв.м. по указанной группе видов разрешенного использования в размере 531 рубль 87 копеек за 1 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выпиской из постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, в редакции последующих изменений, информацией Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области (л.д. 13, 178-182, 134-135, 183-187 том 1).

Судом также установлено, что с 12 мая 2012 года и до настоящего времени вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым "номер изъят" (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) не изменялся и является актуальным, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости (л.д.158 том 1), а также информацией филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области от 3 июля 2018 года. Имеющаяся на сайте https://rosreestr.ru информация о разрешенном использовании (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов) в карточке объекта в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» отображается в соответствии с кодом вида разрешенного использования земель (Классификатор видов использования земель), что не влечет изменение конкретного вида разрешенного использования земельного участка, установленного в соответствии с положениями законодательства для земельного участка с кадастровым "номер изъят" (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Обществом с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» заключен договор на проведение оценки оказание услуг по оценке стоимости земельного участка с Обществом с ограниченной ответственностью «З.».

Согласно отчету об оценке от 26 декабря 2017 года № 17-0393, составленному Обществом с ограниченной ответственностью «З.», по состоянию на 1 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" определена в размере 12 000 000 рублей.

Оценив данное решение в совокупности с указанным отчетом, суд приходит к выводу, что отчет об оценке от 26 декабря 2017 года № 17-0393, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «З.», не подтверждает действительную рыночную стоимость земельного участка в размере 12 000 000 рублей, учитывая, что в состав комиссии входят специалисты в области оценочной деятельности и кадастрового учета, не доверять которым оснований не имеется.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 1 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка путем установления его рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».

В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, на основании определения Иркутского областного суда от 20 апреля 2018 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы, поскольку первоначальный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка признан Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области несоответствующим положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Оценивая представленное экспертное заключение судебного эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 6 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (1 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельного участка.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен "адрес изъят".

Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Экспертом исследован рынок недвижимости города Усть-Илимска и города Ангарска, определен сегмент рынка – рынок земельных участков под производственную застройку.

Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.

В связи с тем, что ближайшим городом с наиболее развитым рынком недвижимости под производственную деятельность является город Ангарск, экспертом в качестве трех объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования расположенные в городе Ангарске.

Эксперт исходил из фактического использования земельного участка, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.

Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам № 1 в размере 2,84%, № 2 в размере 1,06%. К объекту-аналогу № 3 данная корректировка не применялась, поскольку сведения о его продаже опубликованы менее чем за один месяц до даты определения кадастровой стоимости объекта оценки.

Эксперт применил корректировку на местоположение к трем объектам-аналогам в размере минус 47,90%, поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся в разных городах области.

Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного участка для объекта-аналога № 1 – минус 19,92%, для объекта-аналога № 2 – минус 21,43%, для объекта-аналога № 3 – минус 18,67%.

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере минус 15% для всех объектов-аналогов.

Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.

Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице 13 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 1 января 2012 года в размере 19 027 477 рублей.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 1 января 2012 года – дату определения кадастровой стоимости земельного участка – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" общей площадью 169 058 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 19 027 477 рублей, удовлетворив административные исковые требования частично.

Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 6 февраля 2018 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 6 февраля 2018 года, новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка подлежат установлению с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 31 декабря 2017 № 507-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ИЛИМ-Инвест» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 169 058 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 19 027 477 (девятнадцать миллионов двадцать семь тысяч четыреста семьдесят семь) рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 6 февраля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 3 июля 2018 года.

Судья М.А. Ткачук