Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Наяда» к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Наяда» (далее – ООО «Наяда», Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование требований административный истец указал, что ООО «Наяда» является собственником объекта недвижимости – склада производственного значения, расположенного по адресу: .... Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью *** кв.м, с кадастровым номером *, предоставленном обществу на основании договора аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 51030 096 рублей.

Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО «Профессиональная оценка» * от 11 сентября 2018 года составляет 2989 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 2989 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости - 18 сентября 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Наяда» по доверенности МР.В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 6311 000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет ООО «Профессиональная оценка». Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости просила считать 18 сентября 2018 года.

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности М.С.Л., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора (том 1 л.д. 141-142).

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений г. Мурманска Д.Д.В., принимавший участие в судебном заседании до перерыва, полагал административный иск подлежащим оставлению без рассмотрения, поскольку ООО «Наяда» не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, выразившийся в предоставлении в суд уточненного отчета о рыночной стоимости земельного участка, который не являлся основанием для обращения в Комиссию. Обратил внимание на то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым * расположен за красными линиями ..., в связи с чем не может быть предоставлен административному истцу в собственность. Возражений относительно уточненного отчета ООО «Профессиональная оценка» не заявил.

Представитель заинтересованного лица АО «Морской Банк» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что оставляет вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на усмотрение суда (том 1 л.д.185-186).

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель заинтересованного лица администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что ООО «Наяда» является собственником объекта недвижимости – склада производственного значения площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ... (том 1 л.д. 17).

Объект недвижимости находится на земельном участке, площадью *** кв.м, с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объект складского значения различного профиля, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 03 марта 2006 года.

Данный земельный участок используется Обществом на основании договора аренды * от 10 апреля 2006 года, заключенного между ООО «Наяда» и Комитетом имущественных отношений города Мурманска, с учетом дополнительного соглашения от 28 апреля 2015 года, сроком с 06 февраля 2006 года по 31 мая 2035 года. (том 1 л.д.181-184).

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 51030096 рублей (том 1 л.д.180).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области».

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ООО «Наяда» 18 сентября 2018 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением, по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимостиземельного участка (том 1 л.д.31).

К заявлению был представлен отчет ООО «Профессиональная оценка» * от 11 сентября 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 01 января 2016 года составила 2989000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 10 октября 2018 года *заявление ООО «Наяда» отклонено, поскольку представленный отчет ООО «Профессиональная оценка» * от 11 сентября 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 117).

Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка.

Доводы представителя Комитета имущественных отношений города Мурманска о том, что результатами кадастровой стоимости не затронуты права и обязанности административного истца, поскольку он не обладает преимущественным правом выкупа спорного земельного участка расположенного в пределах территории, ограниченной красными линиями не состоятельны по следующим основаниям.

В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать егокадастровую стоимостьили иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Судом установлено, что административный истец является собственником объекта капитального строительства расположенного на спорном земельном участке, при этом доказательств невозможности образования данного земельного участка в целях выкупа в иных границах и иной площади с соблюдением требований градостроительного и земельного законодательства, в отношении которого Обществом может быть реализовано его право на приобретение этого земельного участка в собственность суду не представлено.

В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом был представлен уточненный отчет ООО «Профессиональная оценка» *, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью *** кв.м, с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 6311 000 рублей.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания отчета *, составленного оценщиком ООО «Профессиональная оценка» С.Е.В. следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.

Допрошенный в качестве свидетеля В.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости – земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет * оценщика ООО «Профессиональная оценка» соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, определенная в нем рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение В.С.В. по результатам рассмотрения отчета *.

При этом суд отмечает, что допущенная техническая ошибка в кадастровом номере объекта оценки в сравнительной таблице не влияет на правильность выводов, изложенных в отчете.

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.

При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании вышеназванного отчета, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 6311 000 рублей.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 18 сентября 2018 года.

Доводы представителя Комитета имущественных отношений города Мурманска о несоблюдении административных истцом досудебного порядка урегулирования спора основаны на неверном толковании норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: объект складского значения различного профиля, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 6311 000 (шесть миллионов триста одиннадцать тысяч) рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «Наяда» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 18 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий, судья А.Н. Камерзан