Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Селезневой Ольги Васильевны к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, представитель Селезневой О.В. – Жарников Д.Ю. (с учетом уточнения административных исковых требований) просил об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого здания, площадью 1494,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 03<...> в размере рыночной – 23 465 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года;

- земельного участка, площадью 1762 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровым номером <...> в размере рыночной – 8 488 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Требования основаны на том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на указанные даты значительно превышала их рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по земельному и имущественному налогу.

В судебном заседании представитель административного истца Жарников Д.Ю. доводы административного иска поддержал по изложенным в нем основаниям.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Улан-Удэ (на основании доверенности) Мужанова Н.А. против удовлетворения исковых требований не возражала.

Административный истец Селезнева О.В., заинтересованное лицо Елезов В.И.в судебное заседание не явилась, извещались надлежаще.

Представители Правительства Республики Бурятия, Управления Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Селезневой О.В. подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, с 09 июля 2019 г. Селезневой О.В. принадлежит на праве общей долевой собственности (3/5) нежилого здания, площадью 1494,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика <...> с кадастровым номером <...>, а также 3/5 права общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1762 кв.м., расположенный по адресу: Республика <...> с кадастровым номером <...>

Собственником 2/5 права общей долевой собственности на указанные нежилое здание и земельный участок согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости является Елезов В.И.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29 ноября 2019 года №КУВИ-001/2019-28851066 по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03<...> определена в сумме 21 601 838,08 руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определенная на основании постановления Правительства РБ № 2 от 13 января 2016г., является актуальной, сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Согласно кадастровой выписке на здание от 29 ноября 2019 года №КУВИ-001/2019-28852212 по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <...> определена в сумме 27 819 725,66 руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость здания определенная на основании постановления Правительства РБ № 476 от 13 октября 2016г., является актуальной, сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В обоснование заявленного административного иска, представитель Жарников Д.Ю. ссылался на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка, объекта капитального строительства существенно превышают их рыночную стоимость, нарушаются права административного истца, как плательщика земельного налога, налога на имущество физических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений пункта 1 статьи 403 и статьи 408 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта капитального строительства для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее Закон № 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 этого же Закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого помещенияадминистративного истца, налоговая база по земельному налогу в отношении земельного участка принадлежащего заявителю на праве собственности, определяются исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость в отношении земельного участка, в отношении объекта капитального строительства является действующей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства здания № 99, выполненный ООО «ЭкспертЪ-Оценка» (оценщик Алексеева О.Ю.).

Оценщик Алексеева О.Ю. на дату проведения оценки состояла в СМАО, № в реестре СРО: № 1839 от 08 февраля 2008 года, имела полис страховой ответственности (от 21.01.2020 г. № 700-0002125-01255, выданный ООО СК «Гелиос»), а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Из отчета № 99 следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия, г. Улан-Удэ, произвел анализрынка коммерческой недвижимости г. Улан-Удэ в 2015 году, а также цены предложений продажи и сдачи в аренду нежилых зданий и помещений для коммерческого использования, по состоянию на дату проведения оценки. Для сравнения использовались данные за период 2015 г.

Оценщик использовал информацию республиканских газет: «Все для Вас», «Из рук в руки», «Бурятия»; сайтов:https://www.avito.ru, http://uurielt.ru, http://www.domofond.ru/,https://www.ulanude.irr.ru.

В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал два общепринятых подхода: сравнительный подход с применением метода сравнительных продаж, доходный подход с применением метода прямой капитализации, поскольку на рынке коммерческой недвижимости г. Улан-Удэ имеется достаточная и достоверная информация для анализа рынка о ценах и характеристиках объектов-аналогов, а также о ставках на рынке аренды.

При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете.

Для определения рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, оценщик применил сравнительный подход. Выбрал 3 объекта-аналога – земельные участки, расположенные в г. Улан-Удэ, предназначенные для строительства и эксплуатации коммерческих объектов, наиболее сопоставимые с объектом оценки и выставленные на продажу в 2015 г.

При проведении оценочных работ по земельному участку под нежилым зданием,оценщиком произведена корректировка на условии рынка (скидка на торг), которая составила –15 % в отношении всех объектов-аналогов, поправка на местоположение – 14 % (объект- аналог 1), поправка на расположение относительно красной линии +20 % (объект-аналог 1).

При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 4 386 руб.

Стоимость земельного участка под нежилым зданием составила 5 096 093 руб.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером: <...>, оценщик выбрал 3 объекта-аналога – нежилые здания, предлагаемые на продажу в г. Улан-Удэ в 2015 году, вид использования, которых аналогичен оцениваемому объекту оценки, принадлежащие продавцам на праве собственности, с указанными ценами предложений и физическими параметрами.

При проведении оценочных работ по объекту недвижимости с кадастровым номером <...>, оценщиком произведена корректировка на условия рынка (23,7%), поправка на территориальное местоположение +3 % (объекты-аналоги 1,3), поправка на локальное местоположение - + 27 % (объекты-аналоги 1,3), поправка на материал стен - -19%, поправка на масштаб -+6% (объект-аналог 3), - 8% (объекты-аналоги1,2).

При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта недвижимости скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта оценки составила 22 124 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости ЗУ и НДС определена оценщиком путем применения метода сравнительных продаж в сумме 23 698 136 руб.

Применяя доходный подход для определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером: <...>, оценщик выбрал 3 объекта-аналога сопоставимых с объектом оценки на основании анализа рынка аренды торгово-офисных помещений в г. Улан-Удэ.

При проведении оценочных работ, оценщиком произведена корректировка на условия рынка (19,7%), поправка на материал стен – 14%, поправка на масштаб - - 4% (объект-аналог 1), - 20% (объект-аналог 2), - 8 % (объект-аналог 3).

Рыночная стоимость годовой аренды 1 кв.м. общей площади объекта оценки с учетом НДС определена оценщиком путем применения метода прямой капитализации в сумме 4 300 руб. (2 этаж), 5000 руб. (1 этаж).

Потенциальный валовой доход составил 7 123 880 руб. в год.

Рыночная стоимость здания, рассчитанная доходным подходом, составила, без учета НДС 22 919 919 руб.

При согласовании результатов оценки путем сравнительного и доходного подходов, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: <...> составила 23 465 000 руб.

Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной оценщиком в указанном отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости объекта капитального строительства по состоянию на 01 января 2016 года, определенной оценщиком в приведенном отчете.

В обоснование заявленных требований об установлении рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 98, выполненный ООО «ЭкспертЪ-Оценка» (оценщик Алексеева О.Ю.).

В ходе рассмотрения административного дела представителем административного истца – Жарниковым Д.Ю. заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

С учетом мнения сторон экспертиза назначена оценщику Рейманд А.А.

25 февраля 2021 года заключение эксперта от 24 февраля 2021 года поступило в Верховный суд республики.

По результатам проведенной оценки эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2015 г. составила 8 488 000 руб.

Оснований не согласиться с заключением эксперта у суда не имеется.

Вэкспертном заключении приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок земельных участков Республики Бурятия за 2014 год, исследованы ценообразующие факторы.

Рейманд А.А. на дату проведения оценки состояла в СРО «Русское общество оценщиков», имела полис страховой ответственности (от 1 марта 2020 г. серия 7100 № 2961526 ПАО СК Росгосстрах»), а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Из заключения эксперта следует, что эксперт исследовал географическое положение объекта оценки, социально-экономическое состояние Республики Бурятия в 2014 г., провел анализ рынказемельных участков для коммерческого использования в г. Улан-Удэ за 2014 г. Для сравнения использовались данные за 2014 г. в г.Улан-Удэ.

Информацию об объектах недвижимости эксперт использовал с сайта архивов: Avito/https://ruads.org/, uurielt.ru, газет: «Все для Вас».

В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. эксперт при проведении оценки использовал сравнительный подход методом сравнительных продаж. Выбор способа определения рыночной стоимости экспертом обусловлен наличием доступной достоверной и достаточной для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Рынок продаж земельных участков существует, имеется необходимая информация в СМИ о сделках и/или ценах предложений на продажу земельных участков.

При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке подробно мотивирован им в отчете.

Так, экспертом постановлено о том, что затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков, кроме того, он не был использован в силу целей и назначения оценки, а также невыполнения условий применения данного подхода в соответствии со ст. 23 ФСО № 1, так как земля не может быть воспроизведена физически. Отказ от доходного подхода экспертом обусловлен слабым развитием рынка аренды земельных участков в Республике Бурятия. Информация о сдаче в аренду земельных участков под коммерческое использование и рыночных арендных ставках в СМИ практически отсутствует, ее недостаточно для обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с использованием данных о величине рыночной земельной ренты.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога – земельные участки, расположенные в г. Улан-Удэ, коммерческого назначения с разрешенным использованием – для размещения объектов торгово-офисного назначения, которые могут быть отнесены к сегменту рынка объекта экспертизы, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.

При проведении оценочных работ экспертом произведены корректировка на условия рынка – 14%.

При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 4817 руб.

По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2015 г. составляет 8 488 000 руб.

Экспертное заключение не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости земельного участка.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска Селезневой О.В. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года – 8488000 руб., а объекта капитального строительства вразмере23465000 руб.

В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела видно, что с настоящим административным исковым заявлением Селезнева О.В. обратилась 24 ноября 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Селезневой Ольги Васильевны к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, поступившее в Верховный Суд Республики Бурятия 24 ноября 2020 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1762 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером <...> в размере рыночной – 8 488 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимостьнежилого здания, площадью 1494,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером <...><...> в размере рыночной – 23 465 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16марта 2021 года

Председательствующий Т.Н. Раднаева