Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ингка Сентерс Рус Проперти Б» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца - ФИО1,

представителя Правительства Ростовской области - ФИО2,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Аксае. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (940 824 812,34 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (380 700 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного истца ФИО1, действующий по доверенности, явился, административный иск просил удовлетворить, с выводами заключения судебного эксперта не согласен.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта.

Представители Администрации Аксайского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 363 086 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – торговые центры (торгово-развлекательные центры), кадастровая стоимость участка по состоянию на 5 декабря 2018 года – 940 824 812,34 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости, определенного в постановлении Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков".

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога согласно положениям Налогового кодекса РФ, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщиков ФИО, ФИО от 20 мая 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 декабря 2018 года с использованием сравнительного подхода составляет 380 700 000 рублей. Расчёт рыночной стоимости земельного участка осуществлен с использованием сравнительного подхода в таблице 11.15 отчёта (использовано 5 объектов-аналогов в диапазоне цены за 1 кв.м от 709 до 1014 рублей, земельные участки расположены в г.Ростове-на-Дону, хуторе Ленина Аксайского района, с/т Алмаз Аксайского района, Краснокрымском с/п Мясниковского района на землях колхоза «Дружба»). По мнению оценщиков, диапазон цен в данном сегменте рынка земельных участков составляет от 500 до 1014 рублей за 1 кв.м. На отчет получено положительное экспертное заключение на подтверждение стоимости НП саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» от 30 мая 2019 года.

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 сентября 2019 года, в решении указано наличие 7 нарушений федеральных стандартов оценки №№3,7. В решении комиссии, в частности, обращено внимание на следующие нарушения: в отчёте (стр.39-45) отсутствуют анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; а также основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (глава 5 ФСО №7); в отчёте (стар.42-43) отсутствует информация о том, на основании какого проведенного исследования или источника данных были определены значения в диаграммах, поскольку указанная в отчёте ссылка не содержит конкретного указания на источник (п.5, п.11 ФСО №3); в таблице 11.14 отчёта подобрано 5 аналогов, однако не все они являются сопоставимыми с объектом оценки и соответствуют исследуемому сегменту рынка (объект относится к коммерческому (торговому) сегменту, а представленные аналоги помимо коммерческого назначения относятся также к промышленному (складскому) назначению и к ИЖС (п.11в ФСО №7); отсутствует корректировка на вид разрешенного использования для аналогов №№1,3 (п.22 ФСО №7); оценщики вводят корректировки на наличие инженерных коммуникаций, на качество подъезда, на площадь, однако в отчёте не приводится расчёт значения корректировок (п.4 ФСО №3).

Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 25 декабря 2019 года №752-Э/2019).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 5 декабря 2018 года составляет 925 143 000 рублей. Эксперт ФИО допрошена в судебном заседании.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку – таблица 17). Эксперт в результате анализа рынка в данном сегменте указал, что средняя цена продажи 1 кв.м земельных участков в г.Аксай (коммерческого, в том числе промышленного назначения) составляет 3 771 рубль, интервал значений цены за 1 кв.м составляет от 1 660 до 7 927 рублей (л.д.92 том 2).

В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в г.Аксае (с учётом вышеприведенного интервала цен), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.

Следует отметить, что все объекты-аналоги, использованные в отчёте об оценке, имеют цену значительно ниже нижнего предела цены, приведенного в заключении эксперта, что прямо влияет на расчёт рыночной стоимости.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №19 (л.д.99-100 том 2). Применение конкретных корректировок (на торг, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражения административного истца на заключение эксперта суд не может принять во внимание. Возражения базируются на утверждении о правильности подбора объектов-аналогов в отчёте об оценке и использовании экспертом в заключении для расчёта рыночной стоимости объектов-аналогов со значительно более высокой стоимостью, что вместе с примененными корректировками привело к завышению рыночной стоимости земельного участка.

Доводы представителя административного истца о несогласии с подбором аналогов и конкретными расчетами корректировок, включая использованные источники информации, опровергаются содержанием экспертного заключения, в котором ясно объяснены все вопросы, которые указаны в возражениях. Эксперт по каждому суждению приводит достаточный и проверяемый источник информации. Выборка сходных участков офисно-торгового назначения, из которой отобраны аналоги, сформирована на основании конкретных объявлений, тексты которых вместе с источником размещения приобщены к заключению. Суждение представителя административного истца о том, что осуществленный экспертом анализ рынка земельных участков является неполным, вводит в заблуждение, ошибочно и противоречит тексту заключения, оно сводится по сути к несогласию с размером итоговой стоимости, а не к существу исследования эксперта, учитывая те вопросы, которые перед ним были поставлены в ходе допроса в судебном заседании. Оснований для введение корректировки на назначение участков (аналогов) не имелось, что подробно разъяснено экспертом со ссылкой на Правила землепользования и застройки Аксайского городского поселения с учетом территориальных зон (л.д.106-108 том 2).

Эксперт самостоятельно в соответствии с требованиями ФСО №№3,7 исследовал рынок земельных участков в соответствующем сегменте в г.Аксае, обосновав выбор объектов-аналогов. Выбор оценщиками при составлении отчёта аналогов из иных районов Ростовской области вне связи с сегментом рынка земель офисно-торгового назначения нельзя признать соответствующим требованиям ФСО №№3,7, на что и обращено внимание в решении комиссии от 24 сентября 2019 года. Суд приходит к выводу о том, что в отчёте использованы объявления из иного сегмента рынка, что и подтверждено стоимостью участков, отраженной в объявлениях. Ссылки на кадастровую стоимость иных земельных участков (из окружения объекта оценки) не могут повлиять на оценку обоснованности заключения эксперта, поскольку в данном случае оспаривалась кадастровая стоимость конкретного земельного участка, имеющего определенный вид разрешенного использования.

Критика заключения эксперта, изложенная в письменных возражениях на него, является иной точкой зрения административного истца на порядок определения размера рыночной стоимости земельного участка, замечания исходят из предпосылки о достоверности отчета оценщика со значительно меньшим размером рыночной стоимости, что обусловлено интересами правообладателя в области налогообложения. Эксперт же является лицом, уполномоченным на проведение специального исследования в области оценочной деятельности. Разница в итоговом результате определения рыночной стоимости в отчете оценщика и заключении эксперта обусловлена степенью корректности подбора объектов-аналогов, сопоставительное изучение которого и анализа рынка в названном сегменте не позволяет согласиться с отчётом и возражениями на экспертное заключение.

Отчет оценщика не может служить надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, поскольку отчёт обоснованно оспорен Правительством Ростовской области, отклонен со ссылками на конкретные нарушения ФСО во внесудебном порядке и по существу опровергается содержанием заключения эксперта. Выводы эксперта об анализе рынка, диапазоне цен в рассматриваемом сегменте рынка, выборе объектов-аналогов из более широкой выборки объявлений, использованных корректировках, в том числе об обеспеченности инженерными коммуникациями (л.д.108-112 том 2, на основе использованного для расчётов справочника оценщика), суд признает корректными, в полной мере основанными на требованиях законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартах оценки.

Экспертиза отчета саморегулируемой организацией оценщиков не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости объектов оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.

При таком положении оснований для назначения дополнительной экспертизы по вопросу и доводам административного истца не имелось.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов не установлено. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 363 086 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – торговые центры (торгово-развлекательные центры), в размере его рыночной стоимости по состоянию на 5 декабря 2018 года в сумме 925 143 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 30 августа 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «Ингка Сентерс Рус Проперти Б» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 85 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов