Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Ратаева М.А. – Табалюка Д.В., представителей Правительства Красноярского края Баженова Д.Е., Россихина Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-802/2020 по административному иску Ратаева Максима Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Ратаев М.А. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является собственником сооружений с кадастровыми номерами 24:50:№:359 и 24:50:№:344365, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:№:360, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 27 июля 2020 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 4 104 305 рублей 88 копеек.

По итогам независимой оценки, выполненной ООО «ОК «ПаритетЪ» и представленной в отчете № 1004-ЗУ/20 от 21 августа 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 по состоянию на 27 июля 2020 года составляет 1 445 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку Ратаев М.А., как собственник сооружений, имеет право на аренду земельного участка, находящегося под сооружениями, в собственность, а цена аренды земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 в размере его рыночной стоимости – 1 445 000 рублей, определенной по состоянию на 27 июля 2020 года.

Представитель административного истца Ратаева М.А. – Табалюк Д.В., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

Представители Правительства Красноярского края Баженов Д.Е. и Россихин Е.В., действующие на основании доверенностей, просили в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Представитель администрации города Красноярска Растворцева Т.Н., действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв, в котором полагала административный иск не подлежащим удовлетворению, поскольку административным истцом не представлены доказательства подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Также указала на то, что рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, является заниженной в связи с несоответствием используемого подхода к оценке требованиям федеральных стандартов оценки.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Положениями статьи 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 года № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» предусмотрено, что при определении размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, учитывается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Судом установлено, что Ратаев М.А. является собственником объектов недвижимости - сооружений с кадастровыми номерами 24:50:№:359 и 24:50:№:344365, которые расположены на земельном участке 24:50:№:360, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, (т. 1 л.д. 6-13).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 по состоянию на 27 июля 2020 года составляет 4 104 305 рублей 88 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 27 июля 2020 года (т. 1 л.д. 14).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 1004-ЗУ/20 от 21 августа 2020 года, выполненный ООО «ОК «ПаритетЪ» (оценщик Киселева Т.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 по состоянию на 27 июля 2020 года составляет 1 445 000 рублей (т. 1 л.д. 15-79).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста не может быть принята в качестве доказательства, опровергающего достоверность отчета и правильность определения в нем величины рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.

В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

На основании определения Красноярского краевого суда от 28 сентября 2020 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Чемеревой Л.В. (т. 1 л.д. 187-190).

Согласно заключению эксперта Чемеревой Л.В. № ЭО-002 от 19 октября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 по состоянию на 27 июля 2020 года составляет 2 458 410 рублей.

Также в данном заключении указано, что отчет об оценке № 1004-ЗУ/20 от 21 августа 2020 года составлен с формальным соблюдением действующего законодательства об оценочной деятельности, а при подготовке отчета оценщиком допущены существенные и не существенные нарушения, которые повлияли на результат оценки.

Между тем, в указанное заключение экспертом Чемеревой Л.В. дважды были внесены изменения, связанные с перерасчетом рыночной стоимости земельного участка.

Так, в соответствии с изменениями от 27 октября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 по состоянию на 27 июля 2020 года составляет 2 441 681 рубль 68 копеек

В соответствии с изменениями от 29 октября 2020 года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 27 июля 2020 года составляет 2 167 422 рубля.

Внесение названных изменений не связано с исправлением явных арифметических ошибок в расчетах, а обусловлено необходимостью выполнения новых расчетов в целях устранения ранее допущенных ошибок в расчетах и в оформлении исследовательской части заключения эксперта.

Вместе с тем, процессуальное законодательство не допускает такой способ устранения недостатков заключения судебной экспертизы, как внесение тем же экспертом в заключение экспертизы изменений, связанных с проведением новых расчетов, дополнением исследовательской части и влекущих иные выводы по поставленным вопросам. Также ошибки в расчетах и в оформлении исследовательской части не могут устраняться путем допроса эксперта (часть 1 статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неполнота и неясность заключения эксперта устраняется путем назначения дополнительной экспертизы, а сомнения в обоснованности либо противоречивость заключения эксперта могут быть устранены путем назначения повторной экспертизы.

Само по себе неоднократное внесение изменений в экспертное заключение в нарушение процедуры, предусмотренной процессуальным законодательством, дает основание для сомнений в компетенции эксперта и его выводах относительно отчета об оценке № 1004-ЗУ/20 от 21 августа 2020 года.

Мотивы, по которым были допущены ошибки, требующие устранения, не имеют правового значения для оценки заключения эксперта.

Кроме того, в заключении эксперта № ЭО-002 от 19 октября 2020 года при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 были приняты объект-аналог № 1 (земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500243:33) стоимостью 4 900 000 рублей и объект-аналог № 3 (земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500333:1846) стоимостью 3 000 000 рублей.

Однако стоимость указанных объектов-аналогов указана оценщиком неверно. Распечатки с сайтов, на которых размещены объявления о продаже указанных земельных участков, к экспертному заключению не приложены.

В соответствии с представленными суду скриншотами объявлений о продаже стоимость объекта-аналога № 1 составляет 2 000 000 рублей, стоимость объекта-аналога № 3 составляет 1 790 000 рублей (т. 2 л.д.106-111).

Существенная разница между стоимостью объектов-аналогов № 1 и № 3, принятой экспертом, и действительной стоимостью этих объектов-аналогов, указанной в объявлениях о продаже, повлияла на расчет рыночной стоимости объекта оценки, исходя из чего вывод эксперта о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 нельзя считать достоверным.

Вышеуказанные недостатки экспертного заключения, включая внесенные в него изменения, не позволяют принять данное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку оно не соответствует требованиям допустимости и достоверности (статьи 61 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Правительство Красноярского края своим правом на проведение повторной экспертизы не воспользовалось, других доказательств в опровержение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не представило.

По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения повторной судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.

Оформление и содержание отчета об оценке № 1004-ЗУ/20 от 21 августа 2020 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено, в чем конкретно выражается несоответствие выбранного подхода к оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности представителем администрации города Красноярска не указано.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, для определения выкупной цены либо арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 должна быть определена по состоянию на 27 июля 2020 года равной его рыночной стоимости в размере 1 445 000 рублей, которая подтверждена отчетом об оценке № 1004-ЗУ/20 от 21 августа 2020 года.

Датой обращения Ратаева М.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 27 августа 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Ратаева Максима Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 1 445 000 рублей, определенной по состоянию на 27 июля 2020 года.

Датой обращения Ратаева Максима Александровича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:360 считать 27 августа 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 03 декабря 2020 года.