Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-80/2018 по административному исковому заявлению Пластинина Андрея Леонидовича к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, заинтересованные лица Администрация муниципального образования города Иркутска, Администрация Иркутского районного муниципального образования, Администрация Хомутовского муниципального образования, об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

В обоснование административных исковых требований Пластинин А.Л. указал, что является собственником земельных участков:

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 22 июня 2011 года с видом разрешенного использования: под огородничество.

30 января 2015 года разрешенное использование земельного участка с кадастровым "номер изъят" изменено на условно разрешенный вид использования: объекты торгового назначения, объекты здравоохранения.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на основании Приложения № 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп, и составляет 8 431 560 рублей по состоянию на 30 января 2015 года. Земельный участок отнесен к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23 июля 2002 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановлений Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп и от 26 августа 2015 года № 422-пп, и составляет 31 482 246 рублей 64 копейки по состоянию на 1 января 2012 года. Земельный участок отнесен к седьмой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения).

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, административный истец обратился в Общество с ограниченной ответственностью «З.», которое определило рыночную стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 1 700 000 рублей и рыночную стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 4 930 000 рублей.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.

Пластининым А.Л. заявлены требования:

- о признании недействительной оценки кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят",

- об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 2 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торгового назначения, объекты здравоохранения (условно разрешенный вид использования), местоположение: "адрес изъят", определенной по состоянию на 30 января 2015 года, равной рыночной стоимости в размере 1 700 000 рублей,

- об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 3 601 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего нежилого помещения, местоположение: "адрес изъят", определенной по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 4 930 000 рублей.

Административное исковое заявление подано в Иркутский областной суд 3 апреля 2018 года (л.д.10 том 1).

Определением судьи Иркутского областного суда от 4 апреля 2018 года административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело (л.д. 1 том 1).

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 4 апреля 2018 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительство Иркутской области, в качестве заинтересованных лиц Администрация муниципального образования города Иркутска, Администрация Иркутского районного муниципального образования, Администрация Хомутовского муниципального образования (л.д.2-7 том 1).

Определением Иркутского областного суда от 18 апреля 2018 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, поскольку рыночная стоимость земельных участков, определенная в отчете об оценке, отличается от их кадастровой стоимости. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено (л.д. 194-198 том 1).

Определением Иркутского областного суда от 17 июля 2018 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения. В судебном заседании 10 июля 2018 года объявлен перерыв до 17 июля 2018 года.

В судебном заседании 10-17 июля 2018 года представитель административного истца Пластинина А.Л. – Кочубей А.Н. заявил об отказе от административных исковых требований о признании недействительной оценки кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят", представив соответствующее заявление, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Определением Иркутского областного суда от 17 июля 2018 года отказ от административных исковых требований в части принят судом, производство по административному делу в части указанных требований о признании недействительной оценки кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" прекращено. Рассмотрению подлежат требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Давтян Л.А. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д.103, 104 том 2).

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Иркутской области Полозова В.А., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области Полехина Е.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФКП «Росреестра» по Иркутской области (л.д.190-192, 184-189 том 1).

Представитель заинтересованного лица Администрации города Иркутска Бондарева Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ранее отзыве на административное исковое заявление просила отказать в удовлетворении административных исковых требований (л.д. 209-211 том 1).

Представители заинтересованных лиц Администрации Иркутского районного муниципального образования, Администрации Хомутовского муниципального образования в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

В представленном отзыве на исковое заявлении представитель Администрация Иркутского районного муниципального образования Остапенко Д.М. указала на отсутствие у администрации материально-правовой заинтересованности, поскольку земельный участок с кадастровым "номер изъят" находится на территории Хомутовского муниципального образования, в бюджет которого поступает земельный налог, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, не просивших об отложении разбирательства дела и не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов административного дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года №№ 360-ФЗ и 361-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 6 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 1 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп), а также в редакции последующих изменений.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Пластинин А.Л. является собственником земельных участков:

- с кадастровым "номер изъят" площадью 3 601 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего нежилого помещения, местоположение: "адрес изъят".

Эти обстоятельства подтверждаются постановлением Администрации Иркутского районного муниципального образования от 21 сентября 2011 года № 4949 о предоставлении Пластинину А.Л. земельного участка с кадастровым "номер изъят" в собственность бесплатно под огородничество, свидетельством о государственной регистрации права от 25 февраля 2015 года, выданным повторно взамен свидетельства от 27 октября 2011 года, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 года) 27 октября 2011 года произведена запись регистрации права "номер изъят" (л.д. 150, 151 том 2), постановлением Администрации города Иркутска от 25 января 2008 года № 031-06-99/8 о предоставлении Пластинину А.Л. земельного участка с кадастровым "номер изъят" в собственность за плату для эксплуатации нежилого помещения, договором купли-продажи земельного участка с кадастровым "номер изъят", заключенным 28 марта 2008 года Администрацией города Иркутска в лице председателя КУМИ города Иркутска и Пластининым А.Л., свидетельством о государственной регистрации права от 4 июня 2008 года, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 года) 4 июня 2008 года произведена запись регистрации права "номер изъят" (л.д. 167-169, 178 том 2).

На земельном участке с кадастровым "номер изъят" расположено нежилое здание (магазин), право собственности на которое признано за Пластининым А.Л. решением Иркутского районного суда Иркутской области от 14 января 2016 года, вступившим в законную силу 16 февраля 2016 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 года) 20 октября 2016 года произведена запись регистрации права "номер изъят",что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 октября 2016 года (л.д. 142 том 2).

На земельном участке с кадастровым "номер изъят" расположены два объекта вспомогательного использования второстепенного назначения – склады и нежилое помещение в цехе сантехнических заготовок, принадлежащие Пластинину А.Л. на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 года) произведены записи регистрации права "номер изъят", "номер изъят" от 16 августа 2010 года, "номер изъят" от 20 октября 2000 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15 октября 2014 года, выданными взамен свидетельств от 17 и 18 августа 2010 года, и от 25 октября 2000 года (л.д. 152-154 том 2).

Таким образом, Пластинин А.Л. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельных участков, относительно которых возник данный спор.

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Пластининым А.Л. заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости земельных участков с ООО «З.».

Согласно отчетам об оценке от 20 февраля 2018 года № 18-0047 и от 12 марта 2018 года № 18-0059, составленным ООО «З.», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 1 января 2012 года составляет 4 930 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 30 января 2015 года составляет 1 700 000 рублей.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».

В целях определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" на основании определения Иркутского областного суда от 18 апреля 2018 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии составленных ООО «З.» отчетов №№ 18-0047 и 18-0059 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2012 года и об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 30 января 2015, то есть на даты определения их кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 6 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на 1 января 2012 года и 30 января 2015 года не проводился, поскольку расчет рыночной стоимости произведен на ретроспективную дату (дату в прошлом). Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельного участка.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что земельный участок с кадастровым "номер изъят" расположен в "данные изъяты" районе города Иркутска, земельный участок с кадастровым "номер изъят" расположен "адрес изъят" Иркутского района Иркутской области"данные изъяты".

Земельные участки используются в соответствии с их целевыми назначениями и видами разрешенного использования – под эксплуатацию существующего нежилого помещения и под объекты торгового назначения, объекты здравоохранения (условно разрешенный вид использования).

Экспертом исследован рынок недвижимости города Иркутска, для земельного участка с кадастровым "номер изъят" определен сегмент рынка – рынок земельных участков, предназначенных для размещения объектов коммерческого назначения, выбраны объекты-аналоги, расположенные в разных районах города Иркутска, для земельного участка с кадастровым "номер изъят" определен сегмент рынка – рынок земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, выбраны объекты-аналоги, расположенные в Иркутском районе..

Объект оценки земельный участок с кадастровым "номер изъят" и объекты-аналоги имеют одинаковые виды разрешенного использования, в связи с чем корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Объект оценки земельный участок с кадастровым "номер изъят" имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий, объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в связи с чем экспертом применена корректировка на вид разрешенного использования в размере -1,87%.

Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.

Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 5,72%, 10,71%, 6,9% соответственно, к объектам-аналогам земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 1,77% для объектов-аналогов №1 и № 3, в размере 1,35% для объекта-аналога № 2.

Эксперт не применил корректировку на местоположение к объектам-аналогам земельного участка с кадастровым "номер изъят", поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся "адрес изъят" Иркутского района Иркутской области.

Эксперт применил корректировку на местоположение к объектам-аналогам земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 13,29% для объекта-аналога № 1, в размере -4,52% для объекта-аналога № 2, в размере 7,95% для объекта-аналога № 3, поскольку объект оценки и объекты-аналоги находятся в разных районах города Иркутска.

Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом произведен обоснованный расчет и применена корректировка на площадь к объектам-аналогам земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере -13,04% для объекта-аналога № 1, в размере 0,9% для объекта-аналога № 2, в размере 7,95% для объекта-аналога № 3; к объектам-аналогам земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 13,47% для объекта-аналога № 1, в размере 18,75% для объекта-аналога № 2, в размере 2,59% для объекта-аналога № 3.

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере -13% для объектов-аналогов земельного участка с кадастровым "номер изъят", и в размере -14% для объектов-аналогов земельного участка с кадастровым "номер изъят".

Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.

Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблицах 12 и 26 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 1 января 2012 года в размере 7 252 414 рублей.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 30 января 2015 года в размере 1 250 000 рублей.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельных участков суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 1 января 2012 года – дату определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" и на 30 января 2015 года – дату определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" рыночная стоимость данных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

В заключении судебного эксперта также указано, что в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков приведены объекты-аналоги с другими видами разрешенного использования, при этом корректировка на вид разрешенного использования либо вообще не применяется, либо при расчете корректировки применяется вид разрешенного использования, не относящийся к объектам-аналогам, при этом расчет корректировки на вид разрешенного использования отсутствует, что не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку такие отчеты являются необоснованными и вводят в заблуждение их пользователей.

Суд соглашается с таким выводом судебного эксперта, поскольку отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой для проведения оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым "номер изъят", площадью 2 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торгового назначения, объекты здравоохранения (условно разрешенный вид использования), местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 30 января 2015 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 250 000 рублей,

- с кадастровым "номер изъят", площадью 3 601 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего нежилого помещения, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 7 252 414 рублей.

Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.

Административный истец обратился в Иркутский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 3 апреля 2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области не обращался, поэтому в силу положений статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции последующих изменений, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 3 апреля 2018 года, новые сведения о кадастровой стоимости земельных участков подлежат установлению с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 31 декабря 2017 № 507-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Дата подачи заявления в Иркутский областной суд 3 апреля 2018 года, которая подлежит внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Пластинина Андрея Леонидовича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 2 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торгового назначения, объекты здравоохранения (условно разрешенный вид использования), местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 30 января 2015 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 250 000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 3 601 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего нежилого помещения, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 7 252 414 (семь миллионов двести пятьдесят две тысячи четыреста четырнадцать) рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2018 года.

Судья М.А. Ткачук