Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Волга-3» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Волга-3» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров, с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений автоцентра «Ярославль», расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Заявление обосновано следующим: указанный земельный участок принадлежит Обществу на праве собственности. Земельный участок используется по своему назначению. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена на 01 января 2010 года в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» № 13659/19 от 25 декабря 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2010 года установлена в размере <данные изъяты> рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, заявителем представлено ходатайство о восстановлении срока подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости по причине пропуска по уважительной причине.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в судебное заседание не явился, представлен отзыв. Ранее в судебных заседаниях представитель ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости земельного участка не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на 01 января 2010 года.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Административным истцом оспаривается архивная на настоящий момент кадастровая стоимость, действовавшая до 01 января 2020 года. Соответственно, к данным правоотношениям применяется Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка внесены в реестр объектов недвижимости 11 января 2012 года, что подтверждается кадастровой справкой. Общество обратилось в комиссию с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости 27 декабря 2019 года, т.е. за пределами пяти лет с даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание, что на момент обращения с заявлением Общества в комиссию оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы заявителя, очередная (новая) государственная кадастровая оценка в отношении спорного земельного участка административного истца принята только в 2019 году, но применяется она с 01 января 2020 года, суд считает необходимым восстановить срок заявителю для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами или гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО «Волга-3» является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров, с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений автоцентра «Ярославль», расположенного по адресу: <адрес>.

Данный факт подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 28 декабря 2011 года.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, правообладателем которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве собственности, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2010 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе Ярославского района.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена на указанную дату в размере <данные изъяты> рублей, она утверждена постановлением Правительства Ярославской области №702-п от 20 сентября 2011 года, что подтверждено кадастровой справкой в отношении объекта недвижимости.

Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости №13659/19 от 25 декабря 2019 года, выполненный ООО «Ярэксперт», согласно которому определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года в размере <данные изъяты> рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании отчетом о рыночной стоимости, пояснениями оценщика ФИО1, заключением судебной экспертизы, не доверять которым у суда оснований не имеется.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

В отчете оценщиком произведен анализ рынка земельных участков наиболее сходных с объектом оценки именно по ценообразующим факторам, которые определены оценщиком в полном соответствии с пунктом 22 ФСО № 7.

Так, замечание о необоснованном отклонении аналогов 11,12 и 13 не может быть принято, поскольку данные объекты относятся к иному сегменту рынка по сравнению с объектом оценки (иная категория земель), что нашло обоснование в отчете на странице 45.

Аналог №7 также обоснованно не применялся оценщиком ввиду его не сопоставимости по ценообразующему фактору (местоположению) с объектом оценки, что нашло отражение в отчете на странице 45.

Предложенные Департаментом аналоги не доказывают, что выполненный отчет не соответствует требованиям ФСО.

Кроме того, предложения (<адрес>) анализировалось оценщиком в отчете и отвергнуто им по причине недостаточности информации об идентификации аналога.

Предложение заинтересованного лица аналога в <адрес> не в полной мере соответствует объекту оценки по местоположению, т.к. он значительно удален от областного центра по сравнению со спорным земельным участком.

Предложение №3 (<адрес>) не сопоставим с объектом оценки по площади.

Предложение аналога №4 (<адрес>) не может использоваться по причине недостаточности информации о данном аналоге в части его площади.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Суд отмечает, что замечания заинтересованного лица не опровергли выводов оценщика об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Данные выводы суда подтверждены судебной оценочной экспертизой, выполненной экспертом ООО Оценочная компания «Канцлер» ФИО4

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Анализируя представленное заключение эксперта ООО Оценочная компания «Канцлер» ФИО4 от 17 апреля 2020 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО. Установленная в отчете рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Убедительных возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе заинтересованных лиц не представлено.

Замечания Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о некорректном применении корректировки на местоположение не доказывают необоснованность расчетов эксперта при ответе на вопрос о достоверности итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете оценщика.

Судом установлено, что обоснование неприменения данной корректировки приведено экспертом в заключении на странице 54. Объект оценки расположен на границе областного центра и примыкает к крупной автомагистрали (<адрес>), относящейся к г.Ярославлю. Аналоги, приведенные экспертом также примыкают к основным магистралям г.Ярославля. С учетом указанных обстоятельств корректировка на местоположение экспертом при расчетах и не проводилась.

Довод о том, что экспертом недостаточным образом идентифицирован аналог №7, подлежит отклонению.

Дата оценки является ретроспективной и необходимая информация о данном объекте (<адрес>) получена экспертом в 2009 году по итогам опроса продавца.

С учетом имеющегося объявления и дополнительно полученной информации окружная дорога является ориентиром местоположения данного аналога.

Замечание об отсутствии обоснования корректировки на площадь опровергается содержанием экспертного заключения, в котором на страницах 54-55 приводится мотивы эксперта по неприменению данной корректировки. При проведении исследования экспертом анализировалась зависимость цены объекта сравнения от его площади путем сравнения парных продаж объектов сравнения. Эксперт пришел к выводу, что на дату оценки не выявлена значимость между стоимостью 1 кв.м. и площадью земельного участка на рынке земельных участков торгового назначения в Ярославской области, что позволило и не применять корректировку на площадь.

Замечания Департамента под пунктами 3,4 и 6 касаются технического оформления экспертного заключения. Суд их принимает, но при этом констатирует, что данные замечания не влияют на выводы эксперта о достоверности установленной в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.

По изложенным мотивам, суд доверяет заключению судебной оценочной экспертизы.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд считает, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, заявленный административным истцом, подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.

Суд отмечает, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость на момент вынесения решения является архивной, поскольку Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2019 года, которая применяется с 01 января 2020 года.

Данное обстоятельство не является препятствием для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2010 года на период действия с 11 января 2012 года по 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию, т.е. – 27 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить Обществу с ограниченной ответственностью «Волга-3» срок для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров, с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений автоцентра «Ярославль», расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 27 декабря 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нуждин С.В.